（2009）湖长煤民初字第292号
裁判日期: 2010-01-08
公开日期: 2015-12-30
案件名称
吴某、何某与殷某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长兴县人民法院
所属地区
长兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴某,何某,殷某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2009）湖长煤民初字第292号原告吴某。原告何某。委托代理人都某某。被告殷某某。原告吴某、何某诉被告殷某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月29日受理后，依法由代理审判员白荣环独任审判，于2010年12月8日公开开庭进行了审理。原告吴某、何某的委托代理人都某某、被告殷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年4月25日原告何某与戴某某与被告签订《营业房租赁合同》一份，合同约定，原告何某、戴某���将其所有的座落在雉城镇时代广某b5、b6号营业房一至二楼及附属下班房一并租给被告经营，租期自2005年4月25日起至2010年4月25日止5年，每年租金合计160000元，如遇增加租金，按周边店面房比例增调。合同履行过程中，戴某某将其房屋转让给原告吴某。合同到期前，原告多次通知被告不再续约，其中在2010年4月24日书面通知被告要求收回房屋。2010年6月24日，被告向原告交付了房屋，但房租金至今未付，原告根据之前的租金行情，被告应支付原告租金35000元，但经催讨无果。另，被告承租期间尚欠水电费2682元，已由原告垫付。故诉请判令被告立即支付原告房屋租金35000元及水电费2682元，合计37628元；2、本案诉讼费用由被告承担。故诉请判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告支付2009年2月28日至被告腾空房屋期间的租赁费（按55000元／年暂从2009年2月28日计算至2009年5月28日，余款计算至房屋腾空时止）；3、被告支付违约金30000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告殷某某辩称，1、被告与原告解除合同是因为原告无理涨房租，解除合同后给被告造成了损失；2、对租金35000元及水电费2682元无异议，但当时留了104800元的物品已抵扣了房租。被告辩称：原、被告于2008年2月28日签订的房屋租赁协议，每年租金为32500元，以后按同等市场价格调整，支付方式是原告到被告处拿租金，付租金的日期应是2月28日，当时在没有到期付房租的情况下，原告就要求支付一部分，故在1月25日支付20000元，余款��到期后马上支付。但由于原告在收取租金时突然将房租从32500元增加到55000元要求一次付清，故引起争议。对租金，我们同意的涨幅应在3000元以内，而原告要求增加的幅度高达50%-60%。依照法律规定，双方签订的合同有效，房租是原告自己不同意拿，而且20000元在时间未到情况下就已经支付，并不存在拖欠房租，故请求驳回原告的诉讼请求，并继续履行合同。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告双方签订了房屋租赁合同；2、调整房屋租金的通知函，证明租金的调整已告知被告；3、许火春、梅某生的租房协议，卢某某、钱某某的营业房租赁合同，钟某某、袁某的房屋租赁合同及汤某某的证明，证明仓��街其余房屋的租金情况。经质证：被告对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但该证据清楚地反映了房租从32500元调整到55000元，涨幅为69.23%。对证据3中梅某生的租房协议无异议，但指出该房租租金的涨幅约为10%，对该涨幅表示同意；对卢某某的租赁合同无异议；对钟某某租赁合同的租金涨幅8%亦无异议；汤某某的证明中租金没有涨；该组证据说明房屋租金增加的幅度均在9%以内。被告为证明自己的辩驳，向本院申请证人江某、李某某出庭作证，证明被告在原告未调整租金的情况下将剩余租金支付给原告但原告未收：1、证人江某证言概括如下：2009年3月份，证人在被告窗帘店门口处看到原、被告争吵，被告的妻子将钱交给原告，原告不拿；2、证人李某某（系被告同事）证言概括如下：2009年3月份，证人在被告窗帘店内听到原、被告在争钱的事情，因为原、被告说的是长兴话，证人听不懂，具体什么事情不知道。当时钱某在桌子上，大概万把块钱。经质证，原告认为两证人的陈述不属实，其在2009年3月份根本没有去被告处。原、被告提交的上述证据经本院审查后认为：原告提交的证据内容真实、来源合法，且与本案有关联，本院予以认定；被告提交的证据的待证事实，应结合其他证据才能予以认定。根据原告的申请，本院依法委托长兴县价格认证中心对诉争房屋在2009年2月28日至2009年8月31日期间的租金进行鉴定。2009年9月29日，长兴县价格认证中心出��价格鉴定结论书一份，鉴定结论为诉争房屋在2009年2月28日至2009年8月31日期间的租金为21330元。经质证，原、被告对该鉴定结论均无异议。在本案第二次庭审过程中，被告同意解除房屋租赁合同，但认为其不存在违约行为，且原告主张的违约金过高。根据本院上述采信的证据并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：原、被告于2008年2月28日签订房屋租赁合同，合同约定原告将其位于仓前街××号朝北店面三间租赁给被告使用，租期四年，租金约定为第一年32500元，以后的房租按市场价调整，先付款后使用，一年一付，如要续租，提前一个月交下一年的租金，即2009年1月28日系第二年租金的交付日期。合同签订后，双方依约履行了第一年的义务。2009年1月25日，被告支付原告第二年部分租金20000元。2009年2月12日，原告向被告发出调整房屋租金的通知函，要求将租金调整为55000元一年，导致双方对租金的价格产生争议，直至纠纷成讼。另查明：诉争房屋在2009年2月28日至2009年8月31日期间的租金为21330元，即月租金为3555元。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法有效，应受法律保护。现原告提出解除合同，被告亦表示同意，双方协商一致，可以解除合同。原告的租金损失，应参照鉴定部门出具的价格鉴定结论予以计算，故截至2009年12月31日，应计算为15550元（3555元／月×10个月-被告已支付的20000元，租金从2009年2月28日暂计算至2009年12月31日），此后的租金损失按月租金3555元计算至被告腾空诉争房屋之日止。至于原告主张的违约金30000元，因被告在合同约定的付款日前已支付部分租金20000元，余款未付系因双方对第二年的租金价格产生争议，始终未达成一致，被告并不存在违约情形，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告沈雨明与被告范自桥的房屋租赁合同；二、被告范自桥于本判决生效之日起十日内腾空其向原告沈雨明租赁的位于长兴县雉城镇仓前街××号朝北店面三间，并支付原告沈雨明2009年2月28日至2009年12月31日的房屋租金15550元，限于本判决生效之日起十日内付清；2009年12月31日以后的租金按月租金3555元计算至被告腾空房屋之日止；三、驳回原告沈雨明的其他诉讼请求。本案案件受理费1706元，由原告承担706元，被告承担1000元，店面租金评估费500元由原、被告各半承担，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内径直给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本一份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 姒国俊代理审判员 阳锦翔人民陪审员 向万胜二〇一〇年一月八日书 记 员 钱秋红 更多数据：搜索“”来源：