（2009）浙杭民终字第2481号
裁判日期: 2010-01-07
公开日期: 2015-12-28
案件名称
陈某某与阮某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某某,阮某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙杭民终字第2481号上诉人（原审原告）陈某某。委托代理人朱某某。被上诉人（原审被告）阮某。委托代理人林某某、董某某。上诉人陈某某因与被上诉人阮某房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2009）杭余民初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2004年10月18日，阮某与陈某某签订《房屋租赁合同》一份，约定将陈某某所有的位于杭州市余杭区××街道木桥××路××至××层营业房交付给承租方即阮某使用，租赁期限自2004年12月1日至2012年11月30日止。该《房屋租赁合同》第五条第3款还约定：不管在任何情况下，造成终止租房，对于乙方即阮某出资安装的一切设备和装潢所造成的损失，甲方即陈某某一概不负责任。同日，陈某某签署《住所证明》一份，载明涉案房产归陈某某所有，同意以出租方式提供给杭州金某子餐饮管理有限公某（以下简称金某子公某）第六分公某使用，期限为8年。协议签订后，陈某某如约交付涉案房屋。租赁期间，陈某某按期收到租金及其他费用，并相应出具收条六份。2009年3月9日，陈某某向阮某发出《告知函》一封，载明因阮某拒绝配合陈某某向银行办理涉案房屋抵押贷款事宜，故双方已无合作必要，根据《房屋租赁合同》第五条第3款的约定，告知阮某于2009年4月10日前交还涉案房屋。2009年4月2日，阮某向陈某某发出《关于再次要求告知帐户的函》一封，请求陈某某于2009年4月7日前告知新帐户，以便租金及时支付。2009年4月，陈某某以阮某未经其同意擅自转租为由诉至该院，请求判决解除双方于2004年10月18日签订的房屋租赁合同，并要求阮某立即腾退房屋。原审法院另认定，金某子公某于2001年3月30日开始经营，“金某子一品”系该公某注册商标，其法定代表人系阮某，后自2006年6?月29日起变更为阮某某；第六分公某系金某子公某下属的分支机构，于2004年10月28日设立，登记营业场所为杭州市余杭区临平街道木桥浜路11号，负责人为吴珺；2009年6月1日，金某子公某出具《情况说明》一份，确认阮某系代表金某子公某与陈某某签订《房屋租赁合同》；涉案房屋自租赁期始一直由第六分公某经营至今。原审法院认为：陈某某虽与阮某签订有《房屋租赁合同》，但从陈某某于合同订立当日签署的《住所证明》所载内容可以表明，其在当时已明知涉案房屋系用于第六分公某经营，且在合同履行逾四年间也未曾提出异议；同时，阮某称其系代表金某子公某签订合同，且作为第六分公某的法人金某子公某对此亦予以确认，从上述事实可以认定涉案房屋租赁合同实际系在陈某某及金某子公某间履行。故陈某某以阮某个人作为被告诉讼，主体资格不适。另案经该院开庭审理，在该院认定的法律关系与陈某某诉请的法律关系不一致的情况下，该院依法向陈某某进行释明，但陈某某仍坚持以阮某个人作为被告起诉并坚持自己的诉请主张。故陈某某的诉请于法无据，该院不予支持。阮某抗辩以其个人作为被告主体不适格，理由成立，该院予以采信。此外，《房屋租赁合同》第五条第3款的规定，仅是对合同在解除或自然终止后所造成的损失处理的约定，并非赋予陈某某任意解除权，陈某某亦不能据此解除合同。阮某辩称陈某某要求解除合同的真正原因系阮某未配合其办理相关手续所致，应未提供相关证据予以证明，且与本案认定并无必然联系，该院不予采信。其主张即使陈某某可以行使解除权也已超过诉讼时效，因解除权系形成权，不适用诉讼时效的规定，故对该抗辩该院亦不予采信，但应当指出的是，即使陈某某可以行使解除权，也应当在合理的期限内提出。至于阮某的其他抗辩意见，于法有据，该院予以采信。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华某某共和国民法通则》第六十三条及《中华某某共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回陈某某的诉讼请求。案件受理费80元，由陈某某负担。宣判后，陈某某不服，向本院提起上诉称：阮某是否代表公某和陈某某签订合同，关于这一问题，陈某某一直都是有异议的。一直以来，阮某都没有告知过其是代表公某和陈某某签订合同。并且，在交给陈某某的合同当中，也没有加盖公某公章，因此，陈某某根本不可能知道该合同实际系总公某与陈某某之间在履行。而实际上，阮某非但没有告知，反而是刻意隐瞒。关于这一?事实，有陈某某在本案一审审理期间，提交的关键证据即证据七工商局备案的房屋租赁合同一份为证。该份经阮某刻意撰改并提交给工商局的合同，恰恰说明了陈某某并不知情阮某是代表公某承租房屋。陈某某认为，如果要认定该合同实际是陈某某和单位之间履行，那么阮某也好或者公某也好，都应该提前告知陈某某。实际上，陈某某是基于该房屋用于个人经营，所收取的租金才会是合同当中所签订的价格。现陈某某发现了该房屋的实际使用人并非阮某，而为公某。因此，陈某某有权以实际使用人与事实不符的理由要求解除合同。另外，从阮某承租该房屋多年以来，陈某某一直没有收到过阮某以公某名义支某某款、也没有被所谓的公某要求开具发票，这都说明了阮某一方对陈某某刻意隐瞒公某实际使用的情形，也进一步说明了陈某某并不知情的真实情况。综上，请求二审法院能查清事实，撤销一审判决，改判支持陈某某的诉讼请求。被上诉人阮某未提交书面答辩状，其口头答辩称：一、关于阮某究竟是以个人名义还是以公某名义签订合同，阮某在一审中已经提供了二组证据证明是以公某名义签订合同的。住所证明上就提到是公某租赁的。当时阮某就是公某的法定代表人，并非是个人行为。二、工商局备案的租赁合同并未篡改，恰恰证明了金某子公某对阮某与陈某某签订的租赁合同的追认。而陈某某在一审中提供的租赁合同，对租赁期限等等都进行了修改，才是虚假合同。公某付款给陈某某都是以公某工作人员名义的，陈某某收到款项后均出具了收条。综上，原审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点系陈某某与阮某签订《房屋租赁合同》时是否已经明知租赁房屋的实际使用人系金某子公某第六分公某。根据双方签订的《房屋租赁合同》，阮某系在承租方法定代表人一栏中签名，而从阮某在诉讼过程中提供的陈某某亲笔签名的住所证明来看，陈某某对于房屋的实际使用人系金某子公某第六分公某应是明知的，同时从租赁期间陈某某收取租金的过程来看，陈某某对于租赁房屋实际由金某子公某第六分公某在使用也是清楚的，且一直未提出异议，故原审法院依据上述事实并结合金某子公某事后对阮某作为当时法定代表人的身份与陈某某签订《房屋租赁合同》行为的追认，认定本案所涉的房屋租赁关系实际是在陈某某与金某子公某之间履行，并无不当。退一步而言，即使阮某是以个人名义与陈某某签订《房屋租赁合同》，该合同中也并未约定阮某在将房屋转租或者转交第三人使用的情况下，陈某某具有解除该合同的权利，仅约定了在该种情况下若造成承租房屋毁坏或者其他相关损失的，由阮某负责赔偿。故陈某某要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，应不予支持。至于陈某某要求阮某腾退房屋的诉讼请求，根据前述分析，房屋的实际使用人并非阮某，该诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。审判长 钱 晴审判员 周志军审判员 王 辉二〇一〇年一月七日书记员 张 怡 来自：