（2009）舟定民初字第1393号
裁判日期: 2010-01-06
公开日期: 2015-12-30
案件名称
徐某某与高某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市定海区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐某某,高某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2009）舟定民初字第1393号原告徐某某。委托代理人（特别授权代理）孙某某。被告高某某。原告徐某某诉被告高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月26日立案受理后，依法由代理审判员沈妙军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托代理人孙某某、被告高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年8月5日，原告将位于舟山市××海区工农路××号－11、－12、－13的房屋出租给张某某，约定租赁期限自2008年8月5日至2012年10月5日。2009年2月，张某某将该房屋转租给被告。2月13日，原、被告签订《92910部队房屋租赁合同》，约定租赁期限为2008年8月5日至2012年10月5日，第一年租金为45万元，严格实行先付租金后使用原则；房租每一年交付一次，应提前10天主动交付下一年的租金，否则视为违约等。2009年8月5日，原告委托工作人员多次向被告催讨下年度租金，被告均予推脱。2009年10月21日，被告关闭其所经营的餐馆，不知去向。现原告起诉要求依法解除原、被告的房屋租赁关系，并要求被告立即腾退该房屋；判决被告支付2009年8月5日至2009年10月26日的房屋剩余租金10.125万元（庭审中，原告要求房屋租金计算至被告腾退之日止），并按所欠租金总额的日千分之三支付逾期违约金，直至房屋租金全部付清之日止；判决被告支付水电费7630.6元，并支付原告垫付的物业管某某8046元。被告辩称：我已支付了4万元房租，另还有4.5万元押金在原告处，所以实际拖欠的租金只有8万余元。现愿意解除租赁合同，但希望原告给予一个月左右时间以便我将店面转租后腾退，之后我才会将租金付清。现要我一次性支付租金确实有一定困难。另厨房设备等价值也不少。关于水电费没有异议，但物业费愿意支付至腾退之日。经审理查明：2009年2月13日，原告徐某某（甲方）与被告高某某（乙方）签订《92910部队房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在舟山市××海区工农路××号－11、－12、－13（楼下）建筑面积为268.2平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2008年8月5日起至2012年10月5日，第一年租金（不含水、电、有线电视、电话、网络等费用和物业管某某）为45万元，从第三年开始每年调整一次房租，增幅为上年度的4％，严格实行先付租金后使用的原则，房租每年交付一次，乙方应提前10天主动向甲方交纳下一年的租金，否则视为违约。该合同第八条约定的乙方的义务包括按时向越洋物管公司交纳水、电、物管费和其他相关费用；不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得军队房地产管理部门书面同意，费用自理，权属归甲方所有。第十一条第（二）项某某：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足”。合同签订后，被告向原告支付保证金4.5万元，并按约支付了第一年的租金。被告对其承租的房屋进行装修后经营餐饮生意。至今，被告未支付第二年的租金。2009年9月28日，原告代被告向舟山市越洋物业管理有限公司垫付了2009年8月5日至2010年8月4日的物业管某某8046元。另，被告租赁的上述房屋于2009年8月25日至10月23日发生的水电费为7630.6元。另查明：舟山市××海区工农路××号的房屋系海军舟山房地产管理处出租给宁某瀚坤针纺织品有限公司。2007年10月6日，宁某瀚坤针纺织品有限公司又将该房屋转租给原告徐某某。原告将本案讼争房屋转租给被告系出租人经海军房地产管理处同意。原告委托舟山市越洋物业管理有限公司向被告收取租金、水电费等相关费用。本案审理中，原告确认讼争的房屋于2009年12月14日至18日期间被原告委托的舟山市越洋物业管理有限公司某某（先前已被被告锁住）。另，原告同意将被告支付的保证金4.5万元在拖欠的租金中予以抵扣，物业管某某计算至腾退之日。上述事实，有原告提供的《92910部队房屋租赁合同》、物业费发票、水电费单据、军队房地产租赁许可证、92910部队店面房转让协议、证明，原、被告的陈述以及本院制作的询问笔录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间实为转租关系，原告徐某某将本案讼争房屋转租给被告高某某系经出租人同意，故原、被告之间签订的《92910部队房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。按该合同约定，被告应于2009年8月5日的前10天向原告支付2009年8月5日至2010年8月4日的租金45万元，但至2009年10月26日原告向本院起诉时，被告仍未支付该笔租金，显然已构成违约。原、被告签订的合同第十一条第（二）项约定的“乙方违约责任”，系根据承租方的逾期支付租金的逾期时间而约定的承租方应承担不同的违约责任，具体为三种形式，即当承租方逾期支付租金及有关费用的逾期时间尚不满30日时，承租方的违约金计算方式是按滞交经费总额的千分之三加收；当承租方逾期30日，出租方有权解除合同，并收回按合同约定的属于出租方的全部财产，属于承租方的财产在没有结清租金和其它费用之前，承租方不得搬走；当承租方逾期60日，出租方可将承租方的财产收归所有，抵作所欠经费，抵扣不足的，承租方应补足。可见，按日千分之三支付违约金是在合同尚未解除情形下的违约责任。截至原告提起本案诉讼时，被告已逾期30天（实际已超过60日）未交付租金，原告有权解除合同，故，对原告要求解除原、被告的房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告腾退的诉讼请求，原、被告约定了逾期30日未支付租金，原告有权在解除合同的同时收回按约属于原告的全部财产，结合双方签订的合同第八条之约定，讼争房屋内固定装修的权属应归于原告。根据被告的逾期时间，原告虽有权以被告现在讼争房屋内的可活动财产抵作所欠经费，但被告的财产可抵作的金额尚不明确，该条款的实际操作性不强，且原告亦未提出相应的诉讼请求，而是主张相应的租金，故被告腾退房屋时仅限于可活动的财产，固定装修不得搬离。对于原告要求被告支付2009年8月5日至被告腾退之日的租金之诉讼请求，对起算时间本院予以确认，但鉴于原告委托舟山市越洋物业管理有限公司对讼争房屋加锁的行为实际已限制了被告对讼争房屋使用的权利，本院认为原告主张被告支付加锁后的租金，不符合法理和情理，本院予以支持。对此，被告虽主张2009年10月底已经被原告加锁，但未提供证据予以证明，本院不予采信。按原告自认的加锁时间，系在本案审理过程中，其完全可以通过申请保全等方式，故，对原告加锁系为防止讼争房屋内的财产被被告搬走或破坏的抗辩理由，本院不予采纳。本院按原告自认的2009年12月14日至18日期间加锁来认定，被告应付租金至2009年12月13日。按原、被告的租赁合同约定，租金仍为45万元／年，故被告应支付原告租金16.0887万元（3.75万元／月×4个月零9天）。因原告同意将4.5万元保证金抵作租金，被告尚应支付租金11.5887万元。因租赁合同中约定的按日千分之三支付违约金是在合同尚未解除情形下的对被告的违约责任形式，现原告要求解除原、被告之间的租赁合同，本院已予以支持，且支持了将被告的装修物归原告所有，故原告再要求被告按该约定支付违约金，本院不予支持。被告对水电费7630.6元并无异议，其确系被告在租用讼争房屋期间产生，应由被告负担。原、被告均同意物业管某某支付至被告腾退之日，本院予以确认，原告已垫付的8046元系2009年8月5日至2010年8月4日的物业管某某，故，被告应于2009年8月5日起按日22元支付至腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐某某与被告高某某于2009年2月13日签订的《92910部队房屋租赁合同》；二、被告高某某于本判决生效后五日内将舟山市××海区工农路××号－11、－12、－13（楼下）建筑面积为268.2平方米的房屋腾退给原告徐某某（固定装修不得搬离）；三、被告高某某于本判决生效后五日内支付给原告徐某某租金11.5887万元、水电费7630.6元，物业管某某按每日22元支付至腾退之日止；四、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2640元，减半收取1320元，由原告徐某某负担320元，被告高某某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 沈妙军二〇一〇年一月六日书 记 员 朱彩霞