（2010）深宝法民三初字第1010号

裁判日期: 2010-01-06

公开日期: 2014-12-02

案件名称

深圳市水Ｘ田实业有限公司与包某胜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

深圳市宝安区人民法院民事判决书（2010）深宝法民三初字第1010号原告（反诉被告）深圳市水X田实业有限公司。法人代表潘某崑。委托代理人刘某闻，邓某萍。被告（反诉原告）包某胜。委托代理人亚某君，广东瑞X律师事务所律师。第三人（反诉第三人）深圳市兴X物业管理有限公司。法定代表人赖某春。委托代理人杜某阳。原告深圳市水X田实业有限公司诉被告包某胜及第三人深圳市兴X物业管理有限公司、反诉原告包某胜诉反诉被告深圳市水X田实业有限公司及第三人深圳市兴X物业管理有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2010年11月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某闻、被告包某胜及其委托代理人亚某君，第三人委托代理杜某阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2004年12月15日，原告与赖某春签订一份《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市福永天福路X号商业大厦出租给赖某春使用，合同期限为5年，租赁期自2005年1月1日起至2010年1月1日止。依据合同约定，原告于合同期满前往收房，这才发现赖某春已经以其名下公司“深圳市兴X物业管理有限公司”的名义将承租的原告房屋转租给了被告使用，且合同期限大大超过了赖某春与原告签订合同的房屋使用期限。根据原告与赖某春所签订合同第九条明确约定：“乙方（承租方）擅自将承租的房屋转让、转借给他人或擅自调换使用的，甲方（出租方）可终止合同并收回房屋。”可见赖某春在未经原告书面同意的情况下，擅自转租的行为无效，更何况赖与被告之间超过原告与赖某春之间租赁期限的约定更是无权处分行为，也是无效行为。原告据此知会被告，将其与赖某春之间约定的无效性以及原告要将房屋收回的计划均告知给被告。但被告在知道上述情况后却一味拒绝搬迁，给原告正常使用房屋造成妨碍，严重影响了原告正常的生产生活。原告虽数次知会被告均无结果，为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即排除妨碍，从原告房屋搬离；二、被告支付原告房屋占用费用40800元以及利息3000元；三、被告承担一切诉讼费用。被告答辩称，一、被告与第三人签订的租赁合同已移交给原告，该租赁合同因对原告有约束力，本案租赁合同应继续有效履行。二、原告阻碍被告使用租赁房屋的行为已经构成违约，造成被告的损失原告应当承担赔偿责任。对于原告阻碍被告使用房屋期间的房租，被告有权不予交纳房屋租金。三、请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称，本案纠纷是原被告之间的纠纷，与我方没有关联性。我方与被告签订了8年的租赁合同，也收取了13600元的租赁保证金，2009年3月1日本案被告与我方达成协议，将被告所租赁的物业移交给原告管理。因为该物业的产权属原告所有。进行移交时，我方与原、被告之间进行了协调和沟通，双方都向租户（包括被告）出具了出租方易主的通知，原告也向租户出具了从2009年3月1日起由原告收取租金的通知。被告在其反诉状中明确承认：被告接到上述通知后，都及时、足额按照上述通知要求如数交纳租金、水电费，从没拖欠，原告和第三人均有出具收据。由此可鉴，被告与第三人虽然签订了一个长达8年的租赁合同，第三人将该物业的租赁权利义务一并移交还给原告后，被告在知情的情况下，如约按期交纳租金及费用，事实证明了，被告与原告都认可了第三人对该物业已丧失了权利和义务，因此本案纠纷的实质与第三人没有任何关系。以上事实有被告和原告提供给法庭的相关证据可以佐证，请法院查明事实，并依据权利与义务相一致的原则，对我方合法权益予以保护。被告反诉称，2008年2月9日，反诉人与反诉第三人签订《租赁合同》，双方约定“反诉第三人将坐落于深圳市宝安区福永街道天福路水X田大楼底层X号铺面出租给反诉人作为商铺使用，租赁建筑面积为200平方米，租赁期限为8年，即从2008年3月10日起至2016年3月9日止；出租铺面月租为6800元，每月5日前，反诉人应向反诉第三人交纳租金，反诉第三人应开具收据；”合同签订后，反诉人按照8年租赁期限的标准，先后投入达人民币100多万元进行装修，并且反诉人均按约定交纳租金，同时反诉人已按照约定向反诉第三人交纳租赁保证金人民币13600元，双方无任何争议。2009年3月1日，反诉第三人以书面通知，告知各租户包括反诉人“因金融风暴，决定从2009年3月1日起将位于深圳市宝安区福永街道天福路水X田大楼处厂房归还给业主即被反诉人，由被反诉人进行接管”；同时，“反诉第三人承诺将所签订的租赁合同一并移交给被反诉人，被反诉人享有租赁合同中反诉第三人的权利，也履行合同中反诉第三人的义务。”以及，“2009年3月1日租金费用由被反诉人统一收取”；同日，反诉第三人还向被反诉人出具书面委托书，明确注明“被反诉人应履行在该物业中的相关义务，并享受该物业的相关权利，并按时足额收取租户的租金和相关费用”；并且，被反诉人也发出书面通知，告知租户“被反诉人从2009年3月1日收回物业管理权，有权收取租金、水电费用，并上门收缴方式收取”。反诉人接到上述通知后，都及时、足额按照上述通知要求如数交纳租金、水电费，从没有拖欠，被反诉人和反诉第三人均有出具收据。2010年1月18日，被反诉人突然书面告知反诉人，“被反诉人与反诉第三人的租赁合同到期，被反诉人近期进行改造反诉人承租的X号商铺，并要求反诉人于2010年1月25日之间搬离；”反诉人多次向被反诉人、反诉第三人进行反映和说明，但均不给予答复；很明显，被反诉人与反诉第三人恶意串通，严重损害反诉人租赁商铺的合法使用权；更为恶劣的是，被反诉人居然采用停水电、电焊商铺门锁，以及采用恐吓、威胁人身安全的方式，阻碍反诉人商铺的正常使用，致使反诉人无法正常营业，铺内价值人民币100多万产品无法售出，至今仍封闭在租赁商铺内；同时被反诉人还聘用保安，严加阻挠，不让反诉人使用和靠近，造成反诉人重大经营损失。上述情形，反诉人均有监控摄像和照片为证。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、请求法院确认反诉人与反诉第三人签订的《租赁合同》约定的权利义务，已转移给被反诉人，上述租赁合同应依法继续履行；2、请求法院确认被反诉人、反诉第三人的行为已构成违约，反诉人无须支付房屋占用费用人民币40800元及利息3000元；3、判令被反诉人、反诉第三人应共同赔偿反诉人商铺经营损失及商铺装修折旧损失达人民币21万元，（从2010年2月5日起算，截止2010年8月5日，按每月上述损失以人民币3万元计算），并且被反诉人和反诉第三人应对上述债务承担连带赔偿责任；4、本案一切诉讼费用，均由被反诉人、反诉第三人共同承担。被告当庭放弃要求第三人承担房屋占用费及利息、赔偿损失的连带责任的反诉请求。原告反诉答辩称，第三人与原告签订的合同已超期，超出部分应属无效，第三人作为第一手承租人，原告有权收回房屋。其他意见同起诉意见。第三人答辩称，对被告的反诉诉讼请求没有意见。经审理查明：2004年12月15日，原告作为甲方、第三人的法定代表人赖某春作为乙方签订了一份《租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市福永镇天福路X号3815平方米的商业大厦出租给乙方作投资旅业、娱乐、餐饮及办公场所，租赁期为5年，自2005年1月1日至2010年1月1日止；乙方擅自将承租的房屋转让、转借给他人或擅自调换使用的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿。2008年2月29日，被告和第三人签订了一份《租赁合同》，约定第三人将位于福永街道天福路水X田大楼底层X号铺面出租给被告使用，建筑面积为200平方，房屋用途为商业，租赁期限从2008年3月10日起至2016年3月9日止，月租金人民币6800元；被告应于合同生效之日向第三人支付租赁保证金人民币13600元，第三人从2008年3月25日收取租金，被告的装修方案须书面报第三人批准后方可进行。2009年3月1日，第三人向被告在内的水X田大楼各租户发出通知，称第三人决定从2009年3月1日将水X田大楼归还给原告，从2009年3月1日起大楼由原告接管，原告代第三人享有合同权利和义务，2009年3月份以后的费用由原告统一收取。2009年3月1日，原告和第三人签订一份委托书，第三人委托原告从即日起对水X田大楼的物业进行管理，委托权限为履行第三人在该物业中的相关义务并享受第三人在该物业中相关的权利，负责按时足额收取租户的租金和相关费用。后原告发出通知，称原告于2009年3月1日收回大楼的管理权，被告在内的租户从2009年3月份起每月应交的租金、水电费等须在每月的5日前交给原告。从2008年开始至2009年12月份，被告一直向第三人缴纳租金、水电费，其中2009年4月份的租金、水电费由原告和第三人共同收取，其他的租金、水电费由第三人收取。2010年1月18日，原告向被告发出通知，称第三人租赁原告的涉案铺位已经到期，原告将于近期改造涉案铺位的墙体，要求被告于2010年1月25日前自行搬迁。庭审中，被告称原告于2010年2月1日开始多次将涉案房产的房门焊上，被告反复把门打开，2010年6月8日开始，原告将门彻底锁上。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，原告提供的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报回执、《租赁合同书》、《租赁合同》、通知、被告提供的《租赁合同》、通知、委托书、、收款收据、照片、信访资料、光盘等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告作为出租方将深圳市福永镇天福路X号3815平方米的商业大厦出租给第三人时，约定的租赁期限为2005年1月1日至2010年1月1日止，此后第三人将涉案的商业大厦的一部分即水X田大楼底层X号铺面出租给被告使用时，约定的租赁期限从2008年3月10日起至2016年3月9日止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，第三人没有经过原告的准许将涉案房产出租给被告，故被告和第三人关于超出租赁期限即2010年1月1日至2016年3月9日间的约定无效，由于该约定无效，被告没有理由占有涉案房产，故被告应当搬离涉案房产，原告的第一项诉讼请求本院予以支持。原告诉请被告支付房屋占有使用费人民币40800元及利息，即按照被告和第三人约定的租金标准请求被告支付2010年1月至6月间占有涉案房产的使用费，被告辩称原告阻碍使用涉案房产，不应交纳使用费。本院认为，被告承租涉案房产用于存放物品，虽然被告称原告于2010年2月1日开始多次将涉案房产的房门焊上，但被告又把门打开，说明该期间被告一直可以打开涉案房产，被告的物品也可以在涉案房产内存放，被告租赁房产的合同目的可以实现，但2010年6月8日原告将门彻底锁上，房屋不能使用，被告就此提供了原告员工封门的录像，证明被告于2010年6月8日开始不能使用涉案房产，因此2010年6月8日之后的房屋占有使用费被告不必交纳，但此前的房屋占有使用费应向原告支付，故被告应向原告支付2010年1月至6月7日间的房屋占有使用费人民币35586.7元。关于原告主张的利息，因原被告双方对房屋占有使用费的支付时间没有约定，利息从原告起诉之日即2010年7月6日起算，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算至清偿之日止。被告主张其与第三人之间租赁合同约定的权利义务，已转移给原告，上述租赁合同应依法继续履行。本院认为，第三人于2009年3月1日发出的通知中虽然说明将涉案房产归还给原告，但同时注明由原告代第三人享有合同权利和义务；同时原告和第三人签订的委托书中也注明第三人委托原告对涉案房产进行管理，并没有确定原告承继了第三人和被告之间的租赁合同，被告的该反诉诉讼请求无事实依据，本院不予支持。被告请求原告赔偿其商铺经营损失及装修损失，本院认为，被告向第三人承租涉案房产，原告并非合同相对人，其损失不应当向原告主张，被告的该反诉诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告包某胜于本判决生效之日起十日内搬离深圳市宝安区福永街道天福路水X田大楼底层X号铺位；二、被告包某胜于本判决生效之日起十日内向原告深圳市水X田实业有限公司支付房屋占有使用费人民币35586.7元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从2010年7月6日起计至清偿之日止）；三、驳回被告包某胜的反诉诉讼请求。本案受理费人民币896元，由原告负担人民币116元，由被告负担人民币780元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币2225元，由被告负担，该费用被告已预交。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　魏海涛6人民陪审员利庆君人民陪审员　　杨江河二〇一〇年一月六日书　记　员　　张　敏书　记　员　　李燕妮声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！来源：