（2019）鄂0606民初6567号
裁判日期: 2010-01-06
公开日期: 2020-04-07
案件名称
徐鹏飞与襄阳美联超市有限公司人民广场分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
徐鹏飞；襄阳美联超市有限公司人民广场分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条第四项；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十六条
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6567号原告（反诉被告）：徐鹏飞，男，1980年6月6日出生，汉族，住湖北省大冶市金牛镇龙湾村大屋徐湾54号，现住陕西省西安市灞桥区。委托代理人：肖大保，湖北真武律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：襄阳美联超市有限公司人民广场分公司，住所地：襄阳市樊城区人民广场地下人防工程内。负责人：李玉庆，襄阳美联超市有限公司人民广场分公司经理。委托代理人：宋相祖，湖北凡成律师事务所律师，特别授权代理。原告徐鹏飞与被告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司（以下简称美联超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员陈丽婷独任审判，于2019年11月6日、11月29日公开开庭进行了审理。原告徐鹏飞的委托诉讼代理人肖大保，被告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司的负责人李玉庆及委托诉讼代理人宋相祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐鹏飞向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方租赁合同于2018年8月14日解除；2、判令被告退还原告的租赁合同保证金10万元及利息9600元（该利息数额系从2018年5月6日起至2019年9月5日止按照月利率6‰的利率标准计算所得，从2019年9月6日起继续按前述利润标准计息至该保证金全部偿付完止）；3、赔偿因其缔约过失给原告造成的损失10000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年4月30日，原告与被告签订租赁合同一份，合同主要约定：被告把其承租的襄阳市民防办公室的“地宫”商场1、2、3、4号厅（面积为3671㎡）转租给原告使用，租期60个月（从2018年5月1日起至2023年4月30日止），租金共计1064851元，在签订合同时，原告应向被告一次性交付租赁保证金62万元，合同期满或因法定、约定的事由提前解除合同之日，在原告无违约和无赔偿的前提下，被告如数将保证金退还给原告。合同签订后，原告按约向被告支付50万元的租赁保证金，按照合同约定，被告应于2018年5月18日把标的房屋交给原告使用，但因标的房屋一直由其他租户使用，被告无法腾退给原告，但被告一直承诺尽快腾退房屋，后在原告向被告催交房屋的过程中发现被告隐瞒在与原告签订合同前已将1、2、3、4号厅（铺）租给他人使用的事实，所以其实质是假借订立合同，骗取原告交“保证金”供其经营使用，给原告造成损失，原告无法实现合同目的。后原告多次向被告催还保证金50万元，被告退还保证金40万元，剩余10万元拖欠不退，因此，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告美联超市辩称，1、原告所诉的事实与理由不成立。合同真实，约定保证金62万，原告只交了50万，因为1号厅暂时无法交付，2、3、4号厅面积共计3000平米可以交付，原告说可以先装2、3、4号厅，1号厅腾空后再装。到9月末，给原告电话告知3、4号厅空着，2号厅承租人做了承诺，只要原告进驻可以随时腾空，但是原告一直未来办理交接，我们多次电话催告，甚至承诺在原有合同基础上减一些房租，但是原告说他们有股东要商量。关于1号厅，徐鹏飞说要把1号厅收回后再来接收房屋，所以我们就通过法律进行了清收，于2018年7月份起诉至法院，2019年1月25日，答辩人和原租赁人解除合同，这样1、2、3、4号厅都能交付，我们通知原告，原告依然未来。这样一直到2019年3月，徐鹏飞在电话中明确表示不来了，我们告知即使不来，也应有书面材料解除合同，对方也未答复。2、关于退40万元的事，不是退保证金，是徐鹏飞请求把40万元保证金用于资金周转，我们答辩人当时想维持合同，所以没有想到是个圈套，就给对方打过去40万元，钱打过去后，对方就说不来了。综上所述，答辩人认为，双方签署合同是真实意思表示，原告既不解除合同，也不履行合同，编造理由要回保证金，给答辩人造成了很大的租金损失，我们根据合同的约定，62万的保证金都不该退。原告应当赔偿答辩人的损失。3、原告在法庭辩论时，请求法院确认双方的租赁合同于2018年8月14日解除，不符合法定程序；4、原告主张2018年8月14日双方已经解除合同，但是没有向法庭提供相应的证据证实，根据被告当庭提供的录音证据，40万元保证金打给原告，是因为原告以处理西安的生意需要资金周转，暂时向被告借的，不存在双方解除合同，退还了保证金的问题，且从双方后续的商讨来看，8月14日也实际上没有解除合同；5、在合同约定的交房时间被告可以向原告交付大约80%房屋，不整体交付不影响房屋使用，被告不存在根本性违约，合同应当继续履行，原告诉请不应支持。综上事实，请求法庭依法驳回原告的诉请。反诉原告美联超市向本院提出诉讼请求：（1）判决解除双方2018年5月1日签订的《租赁合同》，反诉被告所交100000元保证金不予退还；（2）判决反诉被告赔偿反诉原告租金损失500000元；（3）判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月30日，双方以反诉原告为甲方，反诉被告为乙方，签订《租赁合同》约定：第一条：甲方同意将座落在襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场的1、2、3、4号厅出租给乙方作商铺使用。第三条：商铺出租期限为60个月，从2018年5月1日起至2023年4月30日止。第十一条：乙方在该商铺经营的品牌为百货类。第十二条：2018年5月1日至2019年4月30日期间月租金206666.70元。第十五条：乙方在签订租赁合同时应向甲方一次性交纳租赁保证金620000元。第四十条：租赁期间，除法定或约定事由外，乙方单方提出终止本合同，应向甲方交纳违约金壹佰万元，乙方所交保证金甲方不予退还。合同还约定了其他条款。合同签订时，反诉原告将1、2、3、4号厅的租赁情况如实告知了反诉被告，1号厅的原租赁合同到期日为2019年12月31，因承租人拖欠租金，依照合同约定，出租人有权解除合同。2号厅的原租赁合同到期日为2019年6月14日，已与承租人就提前解除合同达成一致，随时可以交付。3、4号厅的原租赁合同到期日为2018年5月10日，5月11日可以交付。反诉被告以1号厅现不能交付，先交2、3、4号厅的保证金500000元，反诉原告同意。随后，反诉被告交付了保证金500000元。2018年5月11日，反诉原告已将3、4号厅腾空，2号厅原承租人向反诉原告就随时交还2号厅作出了承诺。反诉原告将上述情况通知了反诉被告，并催促反诉被告尽快接收租赁场地。反诉被告以西安的经营还有收尾工作要处理，需要晚一段时间再收房。2018年8月14日，反诉被告以处理西安的事情，需要些资金，请求借用40万元保证金周转一下，待西安的经营处理完，就来襄阳收房装修。反诉原告信以为真，汇给反诉被告40万元。但反诉被告收到40万元后，一直未来襄阳收房。反诉原告电话催告，反诉被告表示待1号厅能交付再来。2019年1月25日，反诉原告与1号厅原承租人解除了租赁合同，可以交付了，反诉被告说春节过后就来收房。春节过后，反诉被告又说不想租了，晚一点再决定是来或不来，直至反诉被告起诉。反诉原告认为，双方所签合同是双方的真实意思表示，应受法律保护。反诉被告签订租赁合同，既不履行合同，也不提出解除合同，造成反诉原告1号厅、3、4号厅分别闲置2个月和11个半月，损失租金50万元，应当承担由此给反诉原告造成的损失。故诉请人民法院判决予以支持。反诉被告徐鹏飞辩称，1、在美联超市不能履行租赁合同，徐鹏飞要求其解除租赁合同并退还保证金，美联超市用退还保证金40万元这一行为默认表示合同已经解除；2、徐鹏飞提出与美联超市解除租赁合同的原因系美联超市不能交付房屋，租赁合同无法履行，其故意隐瞒事实诱使徐鹏飞交纳保证金，获取无利息成本的经营资金。因为美联超市与徐鹏飞签订的合同约定2018年5月1日交付房屋，但是合同约定的1、2、3、4号商铺中的1、2号商铺由美联超市出租给他人，租期分别在2019年12月、2019年6月到期，故其在2018年5月1日不可能交付房屋；3、美联超市诉称40万保证金系徐鹏飞向美联超市的借款，而非退还保证金，应由美联超市对徐鹏飞向美联超市借款的事实承担相应的举证责任；4、合同约定交纳保证金62万元，只交纳了50万元，并不是美联超市所说的把1号商铺剔出去，只把2、3、4号商铺出租给徐鹏飞使用。这并非事实，事实是徐鹏飞发现1、2号商铺原租赁合同尚未到期，根本无法交付，为了减少自己的损失，所以只缴纳了50万元的保证金；5、综上，整个合同是因为美联超市的行为而导致无法履行，徐鹏飞无违约行为，故应当驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月30日，美联超市（甲方）与徐鹏飞（乙方）签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的1、2、3、4号厅出租给乙方作商铺使用。2、甲方出租该商铺建筑面积为3671平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）。3、甲方出租该商铺给乙方使用的期限为60个月。从2018年5月1日起至2023年4月30日止。入伙日即为租期的第一天。4、装修免租期：装修免租期是指乙方在初次租赁商铺后，甲方给予乙方进行店内装修的时间。在此期间乙方免交租金，但需支付其他费用（包括水电费、电话费、管理费、公共水电分摊等费用）。装修免租期只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，乙方须于装修免租期届满后开始向甲方缴交租金。乙方装修免租期为45天，即2018年5月18日起至2018年7月3日止。租金起算日为2018年7月4日。管理费起算日为乙方入伙日当天……12、租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下：租赁期限从2018年5月1日至2019年4月30日，月租金金额206667元；从2019年5月1日至2020年4月30日，月租金金额206667元；从2020年5月1日至2021年4月30日，月租金金额206667元；从2021年5月1日至2022年4月30日，月租金金额217000元；从2022年5月1日至2023年4月30日，月租金金额227850元。13、租金按季度结算，乙方提前30天交下一季度租金。根据《租赁合同》约定的金额缴交当月租金给甲方。若遇公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日。14、乙方应该以现金、支票或转账的形式向甲方交纳租金。15、乙方在签订《租赁合同》时应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额为相当于乙方第一年应缴租金前三个月的租金总额，共计人民币620000元。16、租赁保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前解除合同之日，在乙方无违约和无赔偿的前提下，并在乙方依约退出租赁商铺且缴清全部租金、管理费及其他应缴费用的条件下，甲方如数将保证金本金（不计利息）退还乙方。……2018年5月5日，徐鹏飞向美联超市交纳租赁保证金500000元整，美联超市向其出具收据一份。经徐鹏飞与美联超市当庭确认，2018年8月14日，美联超市通过银行转账方式支付徐鹏飞400000元。另查明，2015年1月1日，美联超市（甲方）与徐芳、陈良（乙方）签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》，约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的一号厅图纸所注号铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商铺使用。2、甲方出租该商铺建筑面积为381平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）。3、甲方出租该商铺给乙方使用的期限为36个月。从2015年元月1日起至2017年12月31日止……2019年1月25日，美联超市与徐芳、陈良签订调解协议，约定：徐芳、陈良于2019年2月28日前撤场，将租赁场地及仓库交还给美联超市；徐芳、陈良在2019年1月28日前一次结清所欠租金17万元；美联超市在收到徐芳、陈良所欠租金后原租赁合同自行解除。该调解协议已履行完毕。2019年4月30日，美联超市（甲方）与刘艳签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的一号厅号铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商铺使用。2、甲方出租该商铺建筑面积为490平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）。3、甲方出租该商铺给乙方使用的期限为12个月……2014年5月22日，美联超市（甲方）与陈光珍、赵明起签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的二号厅一号铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商铺使用。2、甲方出租该商铺建筑面积为980平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）。3、甲方出租该商铺给乙方使用的期限为60个月。从2014年6月15日起至2019年6月14日止。入伙日即为租期的第一天。……2018年5月10日，赵明起向美联超市出具承诺书，载明：“本人知悉美联超市将1、2、3、4号厅整体出租给他人的情况，自2018年5月20日后，本人一旦接到美联超市要求我交还2号厅的通知，我保证在三日内腾空2号厅并交还给美联超市。逾期本人愿意承担美联超市人民广场分公司的一切损失。承诺人赵明起签名捺印。2018年5月10日。”2019年3月31日，美联超市（甲方）与赵明起（乙方）签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的2号厅号铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商铺使用。2、甲方出租该商铺建筑面积为980平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）。3、甲方出租该商铺给乙方使用的期限为12个月。从2019年4月1日起至2020年3月31日止。入伙日即为租期的第一天。……12、租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下：租赁期限从2019年4月1日至2020年3月31日，月租金金额37500元……2013年3月30日，美联超市（甲方）与章国敏（乙方）签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的3号、4号大厅及附属设施出租给乙方使用。该商铺附属设施包含：前后两个门头内外所有位置及广告位，大厅后面仓库、办公室（甲方确保乙方能够打通办公室与4号厅连通使用）；现有电梯、空调、水路、电路等；现有的装修；合同期内本商铺的物业服务。以上商铺及所有附属设施、物业服务均在甲方租赁给乙方的范围之内（以下简称商铺）。2、甲方出租该商铺建筑面积为1800平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）……4、装修免租期：装修免租期是指乙方在初次租赁商铺后，甲方给予乙方进行店内装修的时间。在此期间乙方免交租金。装修免租期只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，乙方须于装修免租期届满后开始向甲方缴交租金。乙方装修免租期为40天，即2013年4月1日起至2013年5月10日止。5、租金起算日为2013年5月11日……8、租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下：租赁期限从2013年5月11日至2014年5月10日，月租金金额100000元；从2014年5月11日至2015年5月10日，月租金金额100000元；从2015年5月11日至2016年5月10日，月租金金额108333元；从2016年5月11日至2017年5月10日，月租金金额108333元；从2017年5月11日至2018年5月10日，月租金金额108333元。9、乙方在合同签订之日起30日内向甲方缴纳首度租金人民币1000000元。以后三个月一结算，提前15日支付，并缴齐保证金300000元。若遇公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日。……2019年4月23日，美联超市（甲方）与陈双喜（乙方）签订《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1、甲方同意将座落在湖北省襄阳美联超市有限公司人民广场分公司地宫商场（以下简称本商场）的3号、4号厅号铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商铺使用。2、甲方出租该商铺建筑面积为约2000平方米。该商铺位置详见附件一附图涂色所示（该附件图只作一般识别之用，并不显示该铺面积的大小）。3、甲方出租该商铺给乙方使用的期限为36个月。从2019年5月1日起至2022年4月30日止。入伙日即为租期的第一天。4、装修免租期：装修免租期是指乙方在初次租赁商铺后，甲方给予乙方进行店内装修的时间。在此期间乙方免交租金，但需支付其他费用（包括水电费、电话费、管理费、公共水电分摊等费用）。装修免租期只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，乙方须于装修免租期届满后开始向甲方缴交租金。租金起算日为2019年7月1日。管理费起算日为乙方入伙日当天……12、租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金标准如下：租赁期限从2019年5月1日至2020年4月30日，月租金金额40000元；从2020年5月1日至2021年4月30日，月租金金额40833元；从2021年5月1日至2022年4月30日，月租金金额41666元……15、乙方在签订《租赁合同》时应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额为相当于乙方第一年应缴租金前三个月的租金总额，共计人民币120000元整……截至徐鹏飞起诉之日，美联超市未向徐鹏飞交付诉争房屋，徐鹏飞亦未接收该房屋。上述事实，有徐鹏飞、美联超市双方的陈述，徐鹏飞提交的双方签订的《租赁合同》、交纳租赁合同保证金转账凭证及收据等证据；美联超市提交的双方签订的《租赁合同》、交纳租赁合同保证金收据、美联超市就诉争房屋与他人签订的六份《租赁合同》、证人证言、调解协议书等证据，在卷证实。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。本案争议焦点为：1、《租赁合同》应否解除及解除的时间？本案中，徐鹏飞与美联超市签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《租赁合同》约定美联超市出租诉争商铺（1、2、3、4号厅）给徐鹏飞使用的期限为2018年5月1日起至2023年4月30日止。然而美联超市却无法在上述时间将诉争商铺交付给徐鹏飞使用，致使合同目的无法实现，故徐鹏飞有权解除合同。徐鹏飞主张解除该《租赁合同》，应当通知美联超市，该《租赁合同》自解除通知到达美联超市时解除。根据租赁合同的约定，租赁保证金由美联超市保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前解除合同之日退还，现美联超市以退还400000元保证金的形式默认徐鹏飞解除合同通知到达，本院依法确认退还保证金的时间2018年8月14日为本案《租赁合同》解除时间。被告辩称上述400000元系美联超市出借给徐鹏飞的，但提交的证据不足以证实双方存在借贷合意，故该辩称理由本院不予采信。又辩称原告徐鹏飞在法庭辩论阶段增加诉讼请求不符合法律规定，于法律无据，本院亦不予采信。2、被告是否应当退还保证金并支付利息？《租赁合同》约定：“租赁保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前解除合同之日，在乙方无违约和无赔偿的前提下，并在乙方依约退出租赁商铺且缴清全部租金、管理费及其他应缴费用的条件下，甲方如数将保证金本金（不计利息）退还乙方。”本案诉争租赁合同已于2018年8月14日解除，美联超市应当将保证金本金（不计利息）退还徐鹏飞，扣减已经退还的400000元，尚余100000元应予退还。原告徐鹏飞主张被告美联超市支付未退保证金100000元的利息，不符合合同的约定，亦未举证证明关于这部分保证金的利息有新的约定，故本院不予支持；3、原告徐鹏飞主张的因缔约过失遭受的损失能否得到支持？本案诉争合同虽然由于美联超市未按约定时间交付房屋而解除，但原告主张的因缔约过失产生的损失无证据予以证实，于事实和法律无据，故本院不予支持。本案诉争合同系因反诉原告不能履行交付义务致使合同目的无法实现，而于2018年8月14日解除，故反诉原告要求解除《租赁合同》、不退还100000元保证金并要求反诉被告承担租金损失500000元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告徐鹏飞与被告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司签订的《襄阳美联超市有限公司人民广场分公司租赁合同》于2018年8月14日解除；二、被告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司自本判决生效之日起十日内返还徐鹏飞保证金100000元；三、驳回原告徐鹏飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取1346元，由原告徐鹏飞负担246元，由被告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司负担1100元。反诉费4900元，由反诉原告襄阳美联超市有限公司人民广场分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 陈丽婷二〇一〇年一月六日书记员 刘俊逸 更多数据：搜索“”来源：