（2010）绍越民初字第3477号

裁判日期: 2010-01-05

公开日期: 2014-06-20

案件名称

杭州精准投资有限公司与绍兴市风光大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州精准投资有限公司,绍兴市风光大酒店有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2010）绍越民初字第3477号原告杭州精准投资有限公司。法定代表人陈桂英。原告委托代理人（特别授权代理）兰海。被告绍兴市风光大酒店有限责任公司。法定代表人陈玲芳。委托代理人（特别授权代理）朱顺德、浙江中圣律师事务所律师。原告杭州精准投资有限公司为与被告绍兴市风光大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年4月26日向杭州市下城区人民法院起诉，该院经审查依法裁定将该案移送本院，本院于2010年8月2日立案受理。依法由代理审判员张剑适用简易程序独任审判，于2010年9月8日、同年10月28日、12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰海、被告委托代理人朱顺德到庭参加诉讼。本案司法鉴定时间为2010年11月9日至同年12月20日。本案现已审理终结。原告诉称，2008年2月9日，原、被告双方在杭州签订了房屋租赁合同，原告将位于绍兴市区城东108号的房屋租赁给被告使用，原、被告双方在合同中明确了房屋现状，同时约定租赁期限，租金支付和违约责任。租赁期限为十年，自电源开通之日起计算，原告同意向被告提供租赁合同履行期间五个月的装修期，该期间不计租。第一年年租金一百六十万元净收益，以后每月租金以上一年度租金的7%比例逐年增长，租金的支付方式为按季为一个支付周期，先付后用，第一期租金于承租开始后2个月内，且在原告按租赁协议第三条向被告交房之前付清，以后每期租金支付时间为上一期租金到期前三十天支付，如逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之一支付滞纳金；又约定凡因原告出租房屋提供发票给被告而产生的税费均由被告承担，不可预见物业使用税费亦由被告承担，如逾期缴纳合同约定应当被告承担的费用的，每逾期一天，则应按费用总额的千分之一向原告支付滞纳金。2008年4月1日，原、被告双方经协商签订补充协议，将原租金从原来的第一年起的一百六十万元调整到二百八十万元，2008年3月18日为通电日，开始计算租期。租金合同开始履行后按照租赁合同和补充协议的约定，第一年租期应从2008年3月18日为计租开始日，故第一年的租期为2008年3月18日至2009年3月17日，按照租赁合同约定应给予开始承租时二个月的装修免租期，所以应当在2008年5月18日开始计收租金，收取10个月租金2333333元；第二年的租期为2009年3月18日至2010年3月17日，依据租赁合同的约定按照上一年度的租金的7%比例逐年增长，收取年租金2996000元（每季租金749000元）；第三年租期为2010年3月18日至2011年3月17日，依据租赁合同的约定按照上一年度租金的7%比例逐年增长，收取年租金3205720元（每季租金801430元），被告应当在2010年2月18日支付第一期租金和税金，被告在2010年3月19日只支付943283.11元（租金801430元、税金141853.11元）。原告认为，被告在上述租赁合同履行期间内，由于被告违反租赁合同的约定，未能按约定时间足额支付原告租金和代缴税金，所以尚欠原告代缴税金458164.53元，还应支付原告2008年5月18日至2010年3月18日期间逾期支付房屋租金和代缴税金的滞纳金277378.20元。上述费用虽经原告多次催讨，被告至今未付。现诉至法院，请求判令被告支付截止到2009年12月24日由原告代缴的税金458164.53元；支付2008年5月18日至2010年3月18日期间逾期支付房屋租金的滞纳金和代缴税金的滞纳金277378.20元（其中房屋租金的滞纳金为184631元，代缴税费的滞纳金为92747.20元）。后在本案庭审中原告自愿放弃要求被告支付代缴税金的滞纳金的诉讼请求。被告辩称，本案诉争房屋租期的起算点不明确，根据合同约定租赁期限应自电源开通之日起开始计算，但是本案诉争房屋至今还没有通电，因通电问题没有解决，故原告提出的租金滞纳金也不能成立，同时原告对租金滞纳金的计算方式也是错误的。由于至今原告还没有为被告通电，被告是借用其他单位进行通电，由此产生的损失被告将另行主张权利。对本案原告主张的代缴税金问题，被告认为根据合同第四条第三点的约定，被告只需承担因诉争房屋出租所产生的税金，且被告也均已支付，而于出租房屋无关的税费不应由被告方缴纳，故本案中原告所主张的额外税金，缺乏合同及法律依据。综上，请求法院依法判决。原告为证明其主张之事实成立，在举证期限内向本院提供以下证据：1、租赁合同、补充协议各1份，要求证明原、被告签订租赁合同，双方对权利义务作了约定的事实。被告经质证认为对租赁合同的真实性有异议，认为该合同上所加盖的被告单位公章不真实，被告在2008年2月9日尚未领取工商营业执照，所以当时被告是没有公章的，该合同第十五条第三款及签约地杭州存在添加，合同第四条第一项中的租金280万元系添加，其余内容均是真实性的。对补充协议的证据三性均有异议，被告至今没有收到过该协议，上面所加盖的公章也不真实，签名也并非被告的法定代表人所签，是被告的一个小股东，不能代表被告。对证据的真实性，本院将结合本案其他证据综合予以认定。2、营业执照复印件1份，要求证明被告曾使用过原告所提供的租赁合同和补充协议上所加盖的公章的事实，被告经质证认为证据系复印件，不予质证。对该证据，本院不予认定。3、公司变更登记审核表1份、公司变更登记申请书2份（均复印自绍兴市工商局），要求证明被告单位的公章使用情况，同时要求证明原告方提供的房屋租赁合同及补充协议是真实的，房屋租赁合同的内容应以原告方提供的为准。被告经质证认为原告提交合同和补充协议上加盖的被告单位公章与工商登记资料中加盖的被告方的公章存在差异，并申请对原告提供的《房屋租赁合同》第一页承租方处，第五页乙方处以及《补充协议》乙方处加盖的“绍兴市风光大酒店有限责任公司“印章与被告在绍兴市工商行政管理局备案的印章的同一性进行鉴定，为此本院依法委托金华天鉴司鉴定所进行司法鉴定，但被告逾期未向该所交纳鉴定费用，该所向本院出具了终止鉴定函1份，对该函原、被告经质证无异议，被告同时表示不再申请鉴定。本院认为原告提交的房屋租赁合同及补充协议上所加盖的公章与被告在绍兴市工商行政管理局备案的印章基本一致，被告虽提出异议，但未能提供相反证据推翻，同时又自愿放弃了相关鉴定，故对原告提交的上述《房屋租赁合同》及《补充协议》中被告单位公章的真实性，本院予以认定。4、联系函1份，要求证明原告于2009年发函给被告，指定了原告的联系方式，并且至今没有变更过的事实。被告经质证认为该联系函确实收到过，但是不能证明原告的证明目的。对证据的真实性，本院予以认定。5、汇款凭证1组，要求证明被告支付原告各期租金及税金的情况及被告逾期支付原告租金的事实。被告经质证对证据的真实性无异议，并表示对具体的租金及税金支付情况请求在庭后三个工作日内提供书面答复意见，在2010年12月27日被告提交清单一份，认为其于2009年12月3日汇给原告407219.33元房租，同年12月16日汇给原告132573元税金，同年7月21日汇给原告房租387613.95元，同年11月23日汇给原告806659.61元房租，2010年3月19日汇给原告943283.11元房租的事实。对证据的真实性，被告无异议，本院予以认定，对被告支付租金及税金的具体情况，本院将结合本案其他证据综合予以认定。6、完税凭证1组、税务机关代开统一发票1组，要求证明原告方向税务机关代为缴纳税金的情况。被告经质证对真实性没有异议，但认为其只需承担与房屋租赁有关的税金。对证据的真实性，本院予以认定。被告为证据其主张的事实成立，向本院提交了以下证据：7、杭州日报1份，要求证明被告因无法找到原告方通讯地址，联系方式，故于2010年3月19日登报公告的事实。原告经质证认为这完全是被告方为了拖欠租金的行为，原告提供的联系函可以证明原告已经在2009年发函给被告，指定了联系方式，并且至今没有变更过。本院认为仅凭该证据不足以证明被告主张的事实。8、房屋租赁合同1份，要求证明原、被告之间的合同权利义务，其中该合同上原、被告约定的年租金是160万元，合同第15条中没有约定第三项的内容，签约地也是空白的。原告经质证认为租金的金额及通电日等应以补充协议为准。对原、被告之间的合同内容本院将结合本案其他证据综合予以认定。经审理本院认定，2008年2月9日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于绍兴市区城东108号（地号为中二1417河东首）的房屋租赁给被告使用。合同第三条约定原告于协议签订且电源开通后三个工作日内向被告交房，租赁期限为十年，自电源开通之日起计算，原告同意向被告提供租赁合同履行期间五个月的装修期（承租开始时提供二个月，合同到期后三个月），该日期不计租。合同第四条第一款约定房屋租金以年为计量单位，第一年年租金一百六十万元（净收益），以后每月租金以上一年度租金的7%比例逐年增长；第二款约定被告以现金方式支付给原告或在规定期限内付至原告指定的银行账户内；第三款约定：“上述约定的租金为原告出租房屋可以获得的净租金收入标准，凡因原告出租房屋提供发票给被告而产生的税费均由被告承担，今后不可预见的物业使用税费亦由原告承担。”；第四款约定租金按季为一个支付周期，先付后用，第一期租金于承租开始后2个月内，且在原告按租赁协议第三条约定向被告交房之前付清，以后每期租金支付时间为上一期租金到期前三十天支付。合同同时约定如被告逾期支付租金或缴纳按合同约定应当被告承担的费用的，则每逾期一日按应付租金或费用总额的千分之一支付原告滞纳金，并对双方其他权利义务做了约定。2008年4月1日，原、被告双方经协商又签订补充协议1份，约定将租金从原一百六十万元（第一年）调整为二百八十万元（第一年），其余条件不变，2008年3月18日为通电日，开始计算租期。另查明租赁合同签订后，2008年度，被告于4月7日以房租费名义向原告汇款700000元、8月28日以房租费名义向原告汇款400000元、同日以往来款名义向原告汇款300000元（原告认为系支付房租）、11月10日向原告汇款400000元（原告认为系支付房租）、12月11日向原告汇款300000元（原告认为系支付房租），12月30日以房租税金名义向原告汇款310386.05元。2009年度，被告于2月12日以房租款名义向原告汇款400000元、2月17日以房租名义向原告汇款200000元、7月31日向原告汇款387613.95元（原、被告均认为系支付房租）、9月27日现金支付房租税费款256473元，11月23日以房租名义向原告汇款806659.61元、12月3日以房租名义向原告汇款407219.33元（原告认为其中182545.94元系支付其代缴的房租税费），12月16日以房租款税金名义向原告汇款132573元。2010年3月19日以房租名义向原告汇款943283.11元（原告认为其中141853.11元元系支付其代缴的房租税费）。原告在起诉时自认被告于2009年2月10日支付税金100000元、房租100000元，2009年5月支付房租700000元，2009年8月5日支付房租410386.05元。同时查明，2008年12月至2010年3月间，原告以合同约定的2008年5月18日至2010年6月17日间租金6130762.90元为计税金额向税务机关缴纳了营业税、水利建设专项资金、印花税、房产税、城市维护建设税、地方教育附加、教育附加等各项税费共计1123831.10元。在收取了被告支付的上述税费之补偿款后，原告又以上述补偿款为计税金额向税务机关缴纳了营业税、水利建设专项资金、房产税、城市维护建设税、地方教育附加、教育附加等各项税费合计198918.13元（其中2009年12月24日缴纳173810.11元，2010年3月21日缴纳25108.02元）。原告同时向税务机关缴纳了自2008年第二季度计征至2010年第一季度的城镇土地使用税共计259246.40元。经本院核定，诉争房屋第一年的租期为2008年3月18日至2009年3月17日，按照租赁合同约定应给予开始承租时二个月的装修免租期，所以第一季度租金233333元应当在2008年5月18日前付清，其余三个季度每期租金700000元，分别应于2008年5月18日、8月18日、11月18日前付清。诉争房屋第二年的租期为2009年3月18日至2010年3月18日，租金共计2996000元，每季度租金749000元，分别应于2009年2月18日、5月18日、8月18日、11月18日之前付清。诉争房屋第三年的租期为2010年3月18日至2011年3月18日，租金共计3205720元，每季度租金801430元，分别应于2010年2月18日、5月18日、8月18日、11月18日之前付清。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及其补充协议，主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。因原告已按约将房屋交付给被告使用已履行了合同约定的义务，被告迟延支付租金属违约行为，依法应承担支付约定滞纳金的违约责任，故原告诉请判令被告支付租金滞纳金理由成立，本院予以支持，但原告主张金额过高，本院予以核减。对被告关于根据合同约定租赁期限应自电源开通之日起开始计算，但是本案诉争房屋至今还没有通电，因通电问题没有解决，故原告提出的租金滞纳金也不能成立之辩称意见，因双方在补充协议中已明确约定2008年3月18日为通电日，开始计算租期，故本院不予采纳。本案争议焦点在于如何确定原告主张的458164.53元税金的承担主体。经本院核定原告主张的上述税金实际由两笔税费组成，一笔是原告以被告所支付的2008年5月18日至2010年6月17日间合同租金6130762.90元之税费补偿款1123831.10元为计税金额向税务机关缴纳的营业税、房产税等各项税费合计198918.13元，一笔是原告向税务机关缴纳的城镇土地使用税共计259246.40元（自2008年第二季度计征至2010年第一季度）。而要确定上述两笔税费的承担主体，关键在于如何理解双方租赁合同中所约定的“原告出租房屋可以获得的净租金收入标准”，对此原、被告产生争议，原告认为所谓“净租金收入标准”是指原告在排除其他可预见和不可预见的税费后可得的租金收入，故上述两项税费理应由被告承担。被告认为双方租赁合同第四条第三款中关于“凡因甲方出租房屋提供发票给乙方而产生的税费均由乙方承担。今后不可预见的物业使用税务亦由乙方承担。”的约定实际是对该款约定的“原告出租房屋可以获得的净租金收入标准”的界定，根据该条款约定，被告只需承担与租赁房屋有关的税费，而原告主张的上述税费与房屋租赁无关，故不应由被告承担。本院认为当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，结合本案诉争租赁合同的整体内容及该合同的实际履行过程，从平衡双方当事人所负的合同权利义务出发，本院确定被告在本案租赁合同中所承担的义务应限于在向原告按约支付租金的同时，还需补偿原告以上述租金为计税收入依法税务机关缴纳的各项税费以及因被告使用诉争房屋而由原告代为缴纳的各项税费，故对原告要求被告支付上述第一笔税费之请求，本院不予支持。对原告要求被告支付其所缴纳的城镇土地使用税之请求，因根据自1988年11月1日施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收，即无论被告是否租赁诉争房屋，原告均需依法缴纳城镇土地使用税，该项税费既不属于合同约定的今后不可预见的物业使用税费，也与合同中约定的因原告出租房屋提供发票给被告而产生的税费无关，故本院对原告的上述请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告绍兴市风光大酒店有限责任公司应于本判决生效后三十日内支付给原告杭州精准投资有限公司2008年5月18日至2010年3月18日期间逾期支付房屋租金的滞纳金166770元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取5578元，由原告杭州精准投资有限公司负担4300元，被告绍兴市风光大酒店有限责任公司负担1278元，于本判决生效后三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员　　张剑二〇一〇年一月五日书　记　员　　周萍微信公众号“”