（2010）浙湖民终字第27号
裁判日期: 2010-01-28
公开日期: 2015-12-28
案件名称
仲甲、仲乙等与湖州××置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仲甲,仲乙,湖州××置业有限公司,仲乙、仲甲与上诉人湖州××置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙湖民终字第27号上诉人（原审原告）：仲甲。上诉人（原审原告）：仲乙。法定代理人：仲甲。上诉人（原审被告）：湖州××置业有限公司，住所地：湖州市××区××渚××村。法定代表人：虞某某。委托代理人：孙某某。上诉人仲乙、仲甲与上诉人湖州××置业有限公司（以下简称为××公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009年12月6日作出（2009）湖吴民初字第986号民事判决。双方均不服上述判决而向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，组织当事人进行了调查。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2007年1月17日，仲乙、仲甲与日月公某签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定仲乙、仲甲购买日月公某开发的日月城第18幢3单元706号房屋一套，总价款502584元。2008年7月30日，日月公某开发的房屋通过了竣工验收，2008年8月6日，仲乙、仲甲按约支付了全部款项。2008年8月14日在日月公某向仲乙、仲甲交付房屋时，仲乙、仲甲发现南卧室墙壁有很多裂纹，为此日月公某进行了修复。随后，仲乙、仲甲装修结束后搬入居住。2008年12月，仲乙、仲甲发现房屋西侧与东侧卧室间有收缩裂纹，部分墙体存在空鼓现象。仲乙、仲甲发现问题后向日月公某进行反馈，并向建设局有关部门和消费者协会投诉。2009年3月13日，日月公某提出了维修方案，双方进行了多次协商未果，仲乙、仲甲起诉法院，诉请判令日月公某对自己的日月城18幢706室房屋进行维修，赔偿损失24000元。原审法院认为：《中华某某共和国产品质量法》规定，建设工程不属该法调整范围，故本案仲乙、仲甲以产品质量损害赔偿纠纷作为案由不妥，调整为修理、重作、更换纠纷。房屋质量有瑕疵的，在保修期内，出卖人可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失，由出卖人承担。日月公某在履行房屋买卖合同中，有质量瑕疵，交付的标的不符合合同和法律的规定，已构成违约。日月公某虽及时采取了补救措施，但事后仲乙、仲甲的房屋在保修期内再次出现裂纹，本因由日月公某负责继续维修，但鉴于双方成见较深，仲乙、仲甲对日月公某又缺乏必要的信任，勉强由日月公某继续维修可能再次引发争议，故由仲乙、仲甲自行选择维修，由日月公某负责支付维修费用，既符合法律的规定，又能平息双方争议，有利于纠纷的彻底解决。关于日月公某提出的仲乙、仲甲变更诉讼请求的时间超出了指定举证期限之说。因仲乙、仲甲提出变更的请求确已超出了一审指定的举证期限，但在审理过程中，因起诉的案由已作变更，按《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第三十五规定，本案不受举证期限的限制。故对日月公某的该意见不予采纳。对仲乙、仲甲房屋修复及安全透气期间的租房损失，通过网上查询和市场调查，与仲乙、仲甲地段、楼层、面积基本一致的房屋，月租金约为1500元至2000元左右，酌定为1800元／月，60天损失计为3600元。依照《中华某某共和国合同法》第一百零七条、《中华某某共和国产品质量法》第二条第三款、最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定作出判决：一、日月公某向仲乙、仲甲支付湖州市日月城18幢3单元706室房屋的建筑装修修复费用4073元，限于判决生效之日起十日内付清；二、日月公某赔偿仲乙、仲甲房屋修复期间的损失3600元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回仲乙、仲甲的其他诉讼请求。一审受理费400元、减半收取计200元，由仲乙、仲甲负担100元，日月公某负担100元。司法鉴定评估费800元，由日月公某负担。上诉人仲乙、仲甲上诉称：一审以每月1800元标准，确定日月公某赔偿房屋修复期间的损失3600元没有依据，明显偏低，不符合客观事实。日月公某单方面出具的维修方案是每天300元住宿某准，对此仲乙、仲甲已经接受，日月公某无权撤回该要约。至于某某方案中的5天修复工期问题，因存争议，故仲乙、仲甲要求司法鉴定。一审对修复方案中确定的赔偿标准予以改变属主观臆测断，应予纠正。请求二审法院变更原审判决第二判项为××公司赔偿修复期间的损失18000元。日月公某辩称：上诉人对于某某问题一直积极主动，但仲甲、仲乙一直拒绝修复。对于某某时间及损失范围不能作简单地预估，需待实际维修后才能确定。对于某某时间和透气期间时间确定后，可以按照租赁价格对仲乙、仲甲进行补偿。上诉人日月公某上诉称：一、一审确定的案由有误。本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。本案是基于双方的商品房买卖合同所涉房屋出现质量问题而产生的纠纷，并不是物权纠纷。二、一审适用法律错误。一审虽适用了修理、重作、更换纠纷，但在裁判时并未适用《物权法》的任何条款，而是适用了《合同法》第一百零七条。同时《产品质量法》明确规定不适用于建设工程，故也不能作为裁判的依据。三、一审在日月公某同意维修的情况下，判决仲乙、仲甲自行维修，并依照评估的方法支付维修费没有事实和法律依据。根据商品房买卖合同司法解释规定，只有在日月公某拒绝修复的情况下，才可以适用自行或委托修复。本案争议标的物尚处于保修范围，应由日月公某承担保修义务。在合同关系中，替代履行要以一方拒绝履行为前提。本案中日月公某从未拒绝承担修复责任，故不能适用替代履行。四、以评估为由判决3600元修复期间的损失，依据不足。“安全透气期间”的损失，评估机构没有此项鉴定资格，不能作为定案依据。在将来可能发生的损失但实际尚没有发生的损失也不应由日月公某承担。五、一审法院在举证时限届满后同意仲乙、仲甲变更诉讼请求不符合法某某。故请求二审法院撤销原判，依法改判。仲甲、仲乙辩称：日月公某的维修方案应作为确定赔偿责任的基本前提。一审庭审后，日月公某在近半个月期限内仍未提供具有实际内容的维修方案，才通过一审法院对外委托鉴定并形成鉴定结论。诉讼请求的变更是基于鉴定后出现的新事实而变更的。所以日月公某的上诉意见不能成立，应予驳回。双方在二审期间均未提供新的证据。本院认定的事实与原审法院一致。本院认为：仲乙、仲甲与日月公某签订《商品房买卖合同》一份，后仲乙、仲甲依合同取得了涉案的商品房，因发现房屋出现质量问题而与日月公某产生民事纠纷，故本案应属商品房买卖合同履行过程中的质量纠纷，故本案一审确定案由有误，应为商品房买卖合同纠纷。上诉人就此所提出的上诉意见成立，本院予以采纳。据此本案应适用《中华某某共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律及司法解释进行处理。《中华某某共和国合同法》第一百十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款进一步明确规定，交付使用的房屋存在质量问题，保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或乾在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。所以作为出卖人，对于交付的房屋应当保证符合合同约定和法律规定的质量要求。当房屋出现质量问题后，修复房屋或承担修复费用是其应尽的法定义务。本案中，双方对于涉案房屋存在粉刷层开裂、墙体空鼓的质量问题及需要修复的事实并无异议，但双方对于某某方案和修理费用并未达成一致意见。由于仲乙、仲甲在取得房屋时曾发现由类似问题，日月公某也曾进行过修复。现再次出现质量问题，经交涉后日月公某在诉讼以前制订了修理方案、一审过程于2009年9月5日出具了新的维修方案，但均未能有效实施。在此情况下，一方面为避免日月公某在修复过程中与业主发生新的摩擦，不利于某某事项的顺利进行，另一方面为及时有效地维护仲乙、仲甲的合法权益，由房屋买受人自行修复或另行委托他人修复更有利于争议事项的解决。为正确界定损失的范围，一审法院委托鉴定机构进行对损失范围鉴定，对涉案房屋的维修复用及装修期间另行租房的费用进行了评估测算。该机构出具的鉴定评估结论是采用勘测丈量的基础上采用重置成本法测算而来，结论客观公正，也不存在鉴定程序明显不当的情形，故对于该鉴定结论应予采纳。日月公某认为其不存在拒绝修复的前提下，仲甲、仲乙自行或另行委托修复无法律依据的意见，本院不予采纳。日月公某对于某某期间中的安全透气期间虽提出异议，但对修复后无需或应当减少通风时间的主张并未提供任何证据或事实来反驳鉴定结论，故该异议不能成立，本院也不予采信。对于仲乙、仲甲主张应当按2009年3月13日的修理方案中日月公某承诺按每天300元一天计算修复期间的住宿费，因双方最终并未按此方案组织实施，鉴定机构出具的鉴定结论中对修复时间的界定也明显与日月公某承诺的时间不同，所以应当按照仲甲、仲乙因修理期间确需在外租房居住而形成相应租金损失计算。一审确定1800元／月是符合现阶段本市房屋租赁市场行情和人民生活的实际水平的，本院予以维持，上诉人仲乙、仲甲的上诉意见不能成立。此外，一审法院在举证时限届满后，为正确界定损失范围，委托鉴定机构进行鉴定，鉴定后的客观事实相应地发生了变化，在此前提下，由权利人变更诉讼请求并予以裁判符合法某某，不存在程序违法，日月公某对此所持的上诉意见也不能成立。综上，一审确认本案的案由有误，适用的部分法律有误，本院依法予以纠正。但案件的实体处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华某某共和国合同法》第一百十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费400元，由双方各承担一半。本判决为终审判决。审 判 长 杨林法审 判 员 周 勇代理审判员 冯杰民二〇一〇年一月二十八日书 记 员 贾艳红 关注公众号“”