（2010）杭下民初字第1081号
裁判日期: 2010-01-28
公开日期: 2015-12-27
案件名称
喻甲与何某某、费某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
喻甲,何某某,费某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1081号原告：喻甲。委托代理人（特别授权代理）：应某某。被告：何某某。被告：费某某。两被告共同委托代理人（特别授权代理）：王某某、陈某某。原告喻甲诉被告何某某、费某某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年6月29日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年7月23日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告对被告当庭提交的补充终止协议中原告签字的真伪提出鉴定申请，在有关机构对此出具鉴定结论后，本院依法组成由人民陪审员王惠民、陈学清参加的合议庭，分别于2010年12月15日及2011年1月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人应某某、被告何某某及两被告共同委托代理人王某某、陈某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告喻甲诉称，2007年8月17日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的杭州市绍兴路29、30号房屋（即流水北苑6幢底层及二层）作营业用房使用，租赁期限自2007年8月18日起至2012年8月17日止，原告向被告支付押金5000元，租赁结束押金退还原告。合同履行过程中，被告因自身原因提出提前终止合同，经双方协商同意，于2009年9月21日签订租房终止协议，约定原告于2010年2月28日将营业房退还给被告，被告付给原告31500元作为提前终止协议补偿。协议签订后，原告按约退出经营，但被告并未按约将补偿金支付给原告，也未返还押金。为此诉请判令被告：1、支付提前终止协议补偿金6500元及逾期利息损失707.81元（暂计至2010年6月15日，要求支付至实际付清款项时止）；2、返还原告租房押金5000元；3、承担本案诉讼费用。被告何某某、费某某辩称，原、被告于2009年9月21日签订《租房终止协议》的情况属实，但之后双方又于2009年12月6日签订《租房补充终止协议书》，声明2009年9月21日签订《租房终止协议》作废。为这份终止协议双方前后协商了多次，在谈妥后由被告打印，在签好字后由于被告要求原告在协议上要加盖林学院公某，故原告将该协议拿去，事后才拿回来，但是原告并没有加盖林学院公某，而只签了自己的名字，加盖了食品店的业务章，被告也不知道原告签字是假的。此外如果原告主张的《租房终止协议》继续有效的话，原告应在1月28日搬出，但实际上原告搬出时间迟了一个月，因此租房押金不能退还，应抵作一个月租金。综上，要求判令驳回原告的诉请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告提交了如下证据：1.《房屋租赁协议》、房屋产权证，欲证明原被告就租赁诉争房屋达成协议；2.《租房终止协议》，欲证明双方同意提前解除合同，并就补偿事宜作出约定；3.押金收条，欲证明被告尚未退还押金；4.鉴定费发票，欲证明原告为鉴定笔迹真伪而支出的鉴定费4000元应由被告承担。对上述证据经质证，被告对四证据本身均无异议，但认为证据2本身已经作废，不具有证据效力。对证据4认为不具有证明力，即使签名不是原告本人的，但还有两个章某告不能证明是假的，而且这份协议是谁提供的都不能证明。本院认为，当事人双方对证据本身的真实性均无异议，证据2与证据4亦均与本案诉争事实相关，故对上述证据的证据效力均予认定。此外根据原告的申请，本院依法委托鉴定机构对被告提交的《租房补充终止协议》中原告喻乙的签字真伪进行了鉴定，对鉴定结论，经质证原、被告双方均无异议，对其证据效力本院予以认定。为证明答辩意见所依据的事实，被告提交了下述证据材料：1.《租房补充终止协议》，欲证明原、被告双方在终止协议之后又有协议，约定之前的终止协议无效；2.收条，欲证明被告已于2009年9月18日将2.5万元交给原告。对上述证据经质证，对于证据1原告提出异议，认为经过鉴定原告的签字是伪造的；租赁合同是原告本人所签，在终止协议上不可能盖食品店的发票专用章，这个章是被告擅自加盖的，盖的时候被告也不知道食品店与原告是什么关系；且终止协议书约定房屋在2月28日腾退，如提前退房，不可能补偿反而减少，从内容来看就不符合常理。对证据2则无异议。本院认为，原告所提交的证据1中原告喻乙的签字，已经鉴定确非本人所签，被告称该签字为原告所提供，当时被告无法对其真实性予以确认的意见缺乏证据，且与常理不符；而食品店及农业开发公司的发票专用章，并不能证明原告同意就终止租赁后的权利义务重新与被告达成协议，故对其证据效力本院不予认定。对证据2原告并无异议，对其证据效力予以认定。根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院确认案件事实如下：被告何某某、费某某系夫妻关系。就杭州市绍兴路29号、30号建筑面积约65平方米的营业房出租，两被告与原告喻甲达成《房屋租赁合同》，双方约定：两被告将该房屋出租给原告作营业房使用，租赁期限自2007年8月18日起至2012年8月17日止。年租金第一年为58888元，第二年为60000元，第三年为63000元，第四年为66000元，第五年为67000元，原告还应向被告支付押金5000元，于租赁结束后退还。租赁合同签订后，原告按约向被告交付押金5000元，被告亦按约将房屋交付使用。合同履行过程中原告实际交付租金至2010年2月18日。后因经济方面的原因，被告向原告提出提前终止租赁协议，2009年9月18日何某某先行向原告退还租金25000元，2009年9月21日原告与被告何某某签订《租房终止协议》，双方同意提前终止租赁合同，原告于2010年2月28日退还营业房，被告支付原告31500元作为提前终止合同的补偿。该协议签订后，原告按约退还房屋，但被告并没有再向原告支付补偿款。故引起诉争。本院认为，原、被告就提前终止协议而签订的《租房终止协议》，意思表示真实，内容不违背相关法律禁止性规定，具有合法效力，合同条款对双方均具有约束力。被告认为在终止协议签订之后，双方又签订有《终止补充协议》，重又对租赁协议终止后的权利义务进行约定的意见，因其提交的补充协议中原告的签字经鉴定并非原告本人笔迹，故本院不予采信。虽然原告对被告提交的该协议中食品店发票专用章的真实性并未提出异议，但由此也不能证明原告就变更终止协议内容与被告达成有一致意见。且从被告提交的该《终止补充协议》内容来看，不但不符常理，其中诸如补偿费5250元从退还租金中扣除等内容的约定亦不明确。合同法规定，当事人对合同变更内容约定不明确的，视为未变更。根据《租房终止协议》约定，被告因提前解除合同应补偿原告31500元，因被告只补偿了25000元，故对余款6500元应予支付。由于协议中对于补偿款的支付时间并未作约定，故对原告要求自2010年2月28日开始主张逾期付款违约金的请求本院不予支持。对于5000元押金，租赁协议中约定应在租赁终止后退还，原、被告均确认双方的租赁协议已经终止，对于押金被告应予退还。因原告在起诉时关于提前终止协议补偿金的请求为31500元，后将该部分请求降至6500元，故放弃部分所涉及的案件受理费用及鉴定费用，原告应按比例承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第七十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何某某、费某某于本判决生效之日起10日内给付原告喻甲补偿款6500元；二、被告何某某、费某某于本判决生效之日起10日内返还原告喻甲押金5000元；三、驳回原告喻甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费730元，由原告喻甲承担504元，被告何某某、费某某承担226元。鉴定费4000元，由原告喻甲承担2764元，被告何某某、费某某承担1236元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费730元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 章幼戎人民陪审员 王惠民人民陪审员 陈学清二〇一〇年一月二十八日书 记 员 张 令 来源：