（2009）甬鄞民初字第3967号
裁判日期: 2010-01-28
公开日期: 2015-12-28
案件名称
曹某某与石某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹某某,石某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬鄞民初字第3967号原告：曹某某。被告：石某某。原告曹某某与被告石某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月10日立案受理，依法由代理审判员薛海蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹某某到庭参加诉讼，被告石某某经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曹某某起诉称：原告与被告在2007年3月1日订立《租房协议》，原告将其租赁的宁波市鄞州区宁姜公路边茶亭虞家7号的门面房三间转租给被告，期限从2007年3月1日至2009年2月28日止。合同到期后，被告继续占有使用该房屋至今，但被告仅交纳了2009年3月1日至2009年5月30日的房租，之后经原告多次催要，被告未再向其支付房租，为此，请求判令：1.解除原、被告的《租房协议》；2.被告腾退租赁房屋，并交纳2009年6月1日至2009年10月30日的房租9666元、电费500元。审理过程中，原告放弃了要求被告支付电费500元的诉讼请求，并要求被告给付占用期间的租金自2009年6月1日至被告实际腾退房屋之日止。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：《租房协议》复印件一份，拟证明被告向原告租赁房屋，约定租金每年22000元，租赁期限自2007年3月1日至2009年2月28日止。原告当庭又提交如下证据：1.原告与鄞县钟某庙东升木制品厂负责人王某某签订的《房屋租赁合同》复印件一份、国有土地使用权证书复印件一份，拟证明原、被告是转租合同关系，该房屋系鄞县钟某庙东升木制品厂所有的事实。2.房屋转租同意书一份，拟证明原告转租房屋经过了出租人同意的事实。被告石某某未在法定期间提交答辩状，亦未提交证据。对原告提交的上述证据，被告未到庭质证，视为其对质证权利的放弃，该证据经与原件比对，并无表面瑕疵，且来源、形式合法并与案件存在关联性，对上述证据的证明目的，本院予以采信。经审理查明：2007年1月5日，原告曹某某与鄞县钟某庙东升木制品厂负责人王某某（个体工商户）签订了《房屋租赁合同》，由王某某将登记于鄞县钟某庙东升木制品厂名下位于宁波市鄞州区××前××村茶亭××姜××号建筑面积为100平某某的厂房出租给原告曹某某开办工艺品厂，租赁期限自2007年2月6日至2010年2月5日止，租金每年83000元。该房屋未办理房屋权属登记，但其土地有国有土地使用权证书，使用权类型为国有出让，用途为工业用地。2007年2月3日，经出租人鄞县钟某庙东升木制品厂负责人王某某同意，原告曹某某将其租赁房屋的其中三间路边门面房转租给被告石某某从事商业经营，并与被告石某某签订了《租房协议》。合同约定，租赁期限为两年，自2007年3月1日至2009年2月28日止，租金每年22000元，支付方式为一年一付，当年到期前一个月支付下一年房租。被告石某某按合同约定支付了2007年3月1日至2009年2月28日的租金。合同约定的租赁期限届满后，原、被告未再签订书面租赁合同，但被告仍继续占有使用该租赁房屋，并另向原告交纳了5000元租金。本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。原告曹某某与被告石某某签订的房屋租赁合同虽系双方真实、自愿的意思表示，但原告曹某某将其租赁的工业性质的用地转租给被告石某某从事商业经营，虽然经过出租人同意，但并未依法办理该土地用途的变更登记手续，违反了法律的强制性规定，因此，原、被告签订的房屋租赁合同无效。因该租赁合同自始无效，且原、被告在房屋租赁合同约定的期间届满后未再继续订立合同，对原告要求解除与被告的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。因被告石某某依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法依据，被告应当将该租赁房屋移转占有给原告；被告因占有使用该房屋在事实上获得了财产性利益，应当以支付房屋占有使用费的方式向原告返还利益，占有使用费的标准参照双方约定的租金标准计算（60.27元／天）。被告在2009年3月1日后支付给原告的5000元现金，原告将其折抵为被告2009年3月1日至2009年5月30日的占有使用费，并无不当，本院予以准许。自2009年6月1日起，被告仍未向原告返还占有房屋，亦未再向原告支付占有使用费，因此对原告要求被告给付自2009年6月1日起至其腾退房屋之日的占有使用费的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告石某某自本判决生效之日起十日内腾退其占有的位于宁波市鄞州区××前××村茶亭××姜××号的房屋。二、被告石某某参照2007年3月1日《租房协议》约定的租金（按日租金60.27元计算）向原告曹某某支付自2009年6月1日起至腾退该房屋之日止的占有使用费，自其腾退该房屋之日起十日内履行完毕。逾期未履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。案件受理费54元，减半收取27元，由原告曹某某负担10元，被告石某某负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。代理审判员 薛海蓉二〇一〇年一月二十八日书 记 员 张陶年 百度搜索“”