（2010）浙舟民终字第2号

裁判日期: 2010-01-25

公开日期: 2015-12-30

案件名称

王乙与王甲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省舟山市中级人民法院

所属地区

浙江省舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王甲,王乙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙舟民终字第2号上诉人（原审被告）王甲。委托代理人（特别授权代理）郭某某。被上诉人（原审原告）王乙。委托代理人（特别授权代理）杨某某。上诉人王甲因与被上诉人王乙房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2009）舟普民初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理案件后，依法组成合议庭，并于2010年1月4日公开开庭进行审理，上诉人王甲的委托代理人郭某某，被上诉人王乙及其委托代理人杨某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年5月22日王甲与王乙签订场地租赁协议，王乙向王甲承租位于普陀区东海××灯××城××楼房屋作为营业用房，双方对租赁期限、租金标准及其他有关事项做出约定。王乙承租后即对房屋进行装修，并向王甲支付7000元的消防装置款，2008年9月开始经营家具。王乙在申领营业执照时发现，王甲所出租的房屋无合法的产权证明，不能申领营业执照。后王乙因无照经营被舟山市工商行政管理局普陀分局没收违法所得3990元及罚款1000元，其与王甲协商未果，遂诉至原审法院请求确认该合同无效、返还房租费及赔偿损失等。另查明，王甲出示的房产权证并不包括诉争房屋部分，且不能提供诉争房屋的房屋所有权证或建设工程规划许可证。王乙原审的诉讼请求为：要求法院判令终止场地租赁合同；赔偿房屋装潢款100000元；赔偿工商处罚款5000元；返还消防设施装置款7000元；返还2008年6月至2009年6月房租费83880元。在审理中，王乙变更第一项诉讼请求为：请求确认租赁合同无效。原审法院认为，一、关于合同效力问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于王甲无法提供诉争房屋的所有权证或建设工程规划许可证，应承担举证不能的后果，其虽辩称已向有关部门缴纳罚款，房屋可做合法营业场所，但罚款不能代替建设工程规划许可证，此抗辩理由不能成立，不予采纳，故双方签订的房屋租赁合同无效。二、关于签订无效合同的过错问题，本案中由于王甲出租的房屋无房屋所有权证或建设工程规划许可证，致使合同无效，其应承担主要责任。但王乙在签订合同时亦未尽到必要的审查注意义务，故也有一定过错。三、关于返还租金及赔偿金额问题，王甲在审理中抗辩即使合同无效也应按照合同约定标准支付使用费，由于王乙自2008年6月至2009年5月实际使用了该租赁房屋，依据上述司法解释第五条之规定，王甲此抗辩原审法院予以采纳，王乙已支付给王甲的房租费无需返还。对于王乙对诉争房屋进行的装饰装修，因其与房屋已形成附合，若拆除几乎无利用价值，依据上述司法解释第九条之规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经鉴定装饰装修现值88677元，根据本案的事实及双方的过错责任程度，酌定为王甲赔偿王乙装饰装修现值损失70500元。对于王乙支付王甲的7000元消防装置款，因双方签订合同期限为三年，推定王乙使用该消防装置年限亦为三年。现因签订无效合同的主要过错在王甲，且其对此装置尚可继续利用，故王甲应扣除一年使用费后返还王乙剩余消防装置款，酌定其返还王乙消防装置款4667元。对于王乙主张的4990元工商处罚款，其系承租方，在知道所承租的房屋产权证无法取得时，应及时采取适当措施防止损失扩大。王乙在合同签订两个月后已知晓承租房屋无产权证，却没有采取相应的补救措施，仍无照经营导致损失的扩大，对此其应负主要责任，王甲负次要责任，酌定王甲赔偿王乙损失1000元。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：确认王乙与王甲签订的《场地租赁合同》无效；王甲赔偿王乙各项经济损失71500元；王甲返还王乙消防装置款4667元；驳回王乙其他诉讼请求。案件受理费4298元，减半收取2149元，鉴定费2000元，合计4149元，由王乙负担400元，王甲负担3749元。宣判后，王甲不服，向本院提起上诉称：原审法院确定上诉人按80%的比例承担赔偿责任某某过高，被上诉人签订合同时不仅未尽审查义务，并且在明某某屋产权存在问题的情况下仍继续装修，导致损失进一步扩大，其对此也须承担责任；原审法院对装修费用折旧计算有误；被上诉人从2009年5月至同年11月仍在使用本案讼争房屋，故其应支付期间的房屋租赁费。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人王乙口头答辩称：本案诉争房屋系违法建筑，上诉人无法提供房产权属证明，其非法招租行为造成被上诉人的经济损失，理应承担赔偿责任；上诉人主张被上诉人在装修之前明某某屋产权存在问题无任何依据，被上诉人是在装修完毕某某领执照时才被告知承租房屋系违章建筑；上诉人在向原审法院起诉后并未继续租赁，也未实际使用房屋，故上诉人不应承担期间的租赁费。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理，对本案事实的认定与原审判决认定的事实基本一致。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人要求被上诉人支付2009年5月至2009年11月9日房屋租赁费的上诉请求属独立诉请，其在一审中未就此提出反诉，因此二审对该上诉请求不作审理，上诉人可另行主张权利。本案二审的争议焦点在于，诉争房屋的装修折旧应按何种标准计算。上诉人认为应按双方约定的租赁期限扣除实际租赁期限进行折旧，原审法院按商品使用价值折旧不符合法律规定。本院认为，根据舟山市价格认证中心出具的《鉴证结论书》，公共场所室内装修经济寿命为5年，虽双方当事人约定的房屋租赁期限为3年，但租赁期满后该装修部分仍具有使用价值，且双方约定合同到期后固定装潢部分归上诉人所有，上诉人在合同到期后仍享有该部分装修的使用价值，故原审法院按装修经济寿命进行折旧并无不妥，本院予以维持。至于装修损失的赔偿比例，上诉人出租无合法产权证明的房屋，行为明显具有违法性，应依法承担合同无效的法律后果，其所主张的被上诉人明知出租房屋存在产权瑕疵仍进行装修的事实并无相应证据予以证实，故上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1704元，由上诉人王甲负担。本判决为终审判决。审 判 长　奚安娜审 判 员　李珊燕审 判 员　黄　炜二〇一〇年一月二十五日代书记员　张秀梅 来源：百度搜索“”