（2010）浙甬民二终字第24号

裁判日期: 2010-01-25

公开日期: 2015-12-28

案件名称

孙某、孙某因与被上诉人劳某某、王甲、赵某某房屋买与劳某某、王甲等合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙某,劳某某,王甲,赵某某

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2010）浙甬民二终字第24号上诉人（原审原告）：孙某。委托代理人：钱某某。委托代理人：沈某某。被上诉人（原审被告）：劳某某。委托代理人：庞某某。被上诉人（原审被告）：王甲。被上诉人（原审被告）：赵某某。上诉人孙某因与被上诉人劳某某、王甲、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院2009年9月26日作出的（2009）甬余民初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月24日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2004年，原审被告劳某某的原有房屋由余姚市城东经济开发区管委会拆迁，后经安置取得了两套房屋，其中一套即本案的余姚市城东新区星光××室。经中介人即原审被告王甲、赵某某介绍，原审被告劳某某与叶某某就该房买卖进行了口头协商，2005年9月13日，原审被告劳某某与叶某某签订了房屋买卖协议，协议约定：房屋位于余姚市城东新区星光××室，包括架空层，总价488670元。协议签订后，叶某某交付劳某某房款的80%即408670元，余款20%（即80000元）待劳某某向叶某某交房产证时付清。协议并对违约责任、过户费用等作了约定。签约后，叶某某支付了劳某某部分房款。又经原审被告王甲、赵某某中介，同年9月15日，叶某某就该房与原审原告签订了房屋买卖协议，协议载明转让方是叶某某、购房人是原审原告，中证人是原审被告王甲、赵某某，总房价508924.5元，协议签订后原审原告支付出卖人总房价的80%，即408924.5元，余下20%待交付房产证及土地证时付清；中介费由原审原告负担；此房未转房产证之前，如市场出现房价浮涨，若一方违约，以房价总额的30%作违约金补偿另一方，并结清所有经济。另约定劳某某的房屋转让授权协议一份由中介保存，房产的买卖事宜由劳某某全权委托叶某某办理，劳某某的委托书1份由原审原告保存，双方商定在5年左右，叶某某未做出国有房产证、土地证，同意赔偿原审原告自签约日起每年25000元损失，总赔偿费以年累计，同时叶某某无条件收回房屋，原审原告归还购房款，叶某某承担上述所有赔偿责任。余姚经济开发区的证明一份由原审原告保存，劳某某与叶某某房屋转让协议一份由原审原告保存。协议订立后，原审原告支付了叶某某房款428924.5元和车库款76627元，并支付了中介费，取得了房屋钥匙，现该房由原审原告占有。2008年下半年，劳某某取得了该房屋的所有权证和土地使用权证。双方曾就房屋过户等进行协商，但未成。2009年4、5月间，原审被告劳某某以叶某某未支付房款为由，提出与叶某某解除买卖合同，将该房屋出让给了王乙，王乙已于2009年5月21日将该房过户至其名下，并已向原审原告提起追索，要求出让该房屋（已另案处理）。原审原告孙某于2009年6月4日诉至原审法院，请求判令：三原审被告即时办理余姚市城东新区星光××室的土地使用权证和房屋所有权证过户手续给原审原告。原审法院经审理认为：本案争议的焦点是2005年9月15日签订的房屋买卖协议的出卖方主体是谁。原审原告认为原审被告劳某某是委托人，叶某某受其委托，代其办理房屋买卖事宜，通过中介，并依劳某某出具的委托书，与原审原告签订了房屋买卖协议，该转让是合法有效的。出卖的主体是劳某某。原审被告劳某某将房屋再出卖给王乙，显然是恶意串通，损害原审原告的权益，原审原告保留追诉的权利。原审原告以其提交的委托书和房屋买卖协议予以证明。原审被告劳某某提出此房屋买卖协议的出卖方主体是叶某某，而非劳某某，因劳某某取得安置房后，通过王甲、赵某某中介，将房屋转让给了叶某某，双方通过中介签订了转让协议，叶某某支付了部分房款。至于原审原告所说的委托书，系在劳某某与叶某某签约前所出具，目的是为方便叶某某到余姚市经济开发区管委会办理房屋相关事宜，劳某某与叶某某之间建立的是房屋买卖关系，而不是委托合同关系，与原审原告建立房屋买卖关系的是叶某某，而不是劳某某，且由于叶某某未取得房产所有权证，该房屋买卖协议的效力也是待定的。该院认为，原审原告与叶某某签订的房屋买卖协议的出卖方主体是谁，关键在于如何看待劳某某出具的委托书及劳某某与叶某某签订的房屋买卖协议。原审原告提交的委托书出具时间在2005年8月30日，系在劳某某与叶某某的房屋买卖协议签订之前，该委托书载明，劳某某因经济缘由，将本案所涉房屋出售，有关房屋经济结算、权证手续全权委托叶某某办理。之后，劳某某与叶某某签订了房屋买卖协议，原审被告王甲、赵某某也证实了此事，劳某某解释出具委托书是为了叶某某到余姚市经济开发区结算、办证等的需要，而不是让叶某某出卖房屋。从余姚市城东新区拆迁房的实际情况看，虽房屋拆迁安置，实际房屋所有权证和土地使用权证在交房之后不能办理，需经过较长一段时间后才能办理，而劳某某与叶某某之间的房屋买卖协议经过中介方参与，是双方真实意思的表示，应是合法有效的。而且，在原审原告与叶某某签订的房屋买卖协议中，协议的一方某某载明是叶某某，而不是劳某某，同时明确劳某某与叶某某的房屋转让协议由原审原告保存，对于违约金和无法办理权证等均约定由叶某某承担责任，而不是由劳某某负责，如果叶某某是受委托人，劳某某是委托人，则在合同中应加以明确。同时，原审原告在当时也明知叶某某与劳某某之间就本套房屋的转让事实，在明知他们两人有本案所涉房屋的买卖协议，而再接受叶某某系劳某某的受托人出卖同一套房屋，于情不符，于理不通。再者，在原审原告与叶某某签订房屋买卖协议之时，劳某某与叶某某的房屋买卖协议并未解除。鉴于当时房屋的实际情况，劳某某所述的委托书的意思应是合情合理的，而不是原审原告理解的授权叶某某出让房屋。当事人应当遵守诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原审原告要求三原审被告承担协助房屋过户的义务，则必须是原审原告与三原审被告之间存在房屋买卖关系，但是本案中，与原审原告签订合同的是叶某某，原审原告提交的用以证明叶某某系受原审被告劳某某委托的证据不充分，不能证明劳某某与叶某某之间的委托卖房的关系；而原审被告赵某某、王甲只是中介人，不是合同的主体。故原审原告之诉证据不足，该院不予以支持。至于原审被告劳某某辩称的现房屋已出卖给他人，系另一法律关系，不属本案处理范畴。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原审原告孙某的诉讼请求。本案案件受理费160元，由原审原告孙某负担。宣判后，原审原告孙某不服，上诉至本院，称：1.原判认定劳某某出具给叶某某的委托书是为结算所用，而非委托叶某某向上诉人出卖房屋错误。理由：委托书如果是向余姚市经济开发区出具，应在余姚市经济开发区留存，不应在上诉人处；委托书内容明确，系劳某某出售房屋给上诉人，委托叶某某国办理相关手续；两位中介人的陈述，证明委托书是为了让叶某某办理劳某某的房产出售给上诉人所用。2.叶某某与劳某某之间的房屋买卖协议，在上诉人持有委托书和签订新的房屋买卖协议后自动失效，原审认定该协议合法有效，是错误的。综上，讼争房屋的出卖主体应为被上诉人劳某某，不是案外人叶某某。被上诉人王甲、赵某某作为中介方应配合办理过户手续。请求二审法院查某事实，撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。被上诉人劳某某答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：其已经把房屋转让给叶某某，无委托出售房屋的权利。叶某某要求被上诉人出具委托书，办理过户登记等手续也是合情合理的。在双方没有办理正式过户手续，叶某某没有取得房屋所有权之前。上诉人向叶某某购买房屋须征得被上诉人的确认。根据法律规定，一方违约，未付款金额超过房款的20%，权利人有权解除合同。2009年4月30日之前，被上诉人与叶某某解除房屋买卖协议，已将房产转让给他人。上诉人要求依法办理过户登记手续已经不现实。被上诉人王甲答辩称：2003年余姚市经济开发区管委会也有证明，房产证等三证还没有办理的情况下，可以上市买卖。当时叶某某要卖房屋，其不同意，要求叶某某提供劳某某的委托书。叶某某有劳某某委托书以后，其就协助叶某某办理过户手续。根据规定只要有当事人的购房发票、身份证及本村、本乡的证明，就可以办理房产证。被上诉人赵某某答辩称：同意王甲的意见。双方在二审期间均未提供新的证据。本院经审理查某的事实与原审查某的事实一致，故本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：本案的焦点为讼争房屋的出卖主体是叶某某还是劳某某。上诉人认为房屋的出卖方为劳某某，叶某某是受劳某某委托，具体办理房屋买卖事宜，通过中介，与其签订房屋买卖协议的经办人。被上诉人劳某某认为，其已把房屋卖给案外人叶某某，其出具给叶某某的委托书，是方便叶某某办理房屋相关事宜所用，其与叶某某系房屋买卖关系，并非委托合同关系。上诉人提供的委托书明确有关房屋经济结算、权证手续全权委托本村叶某某办理。并不是委托叶某某出售房屋。其解释符合余姚市城东新区拆迁房的实际情况。同时，上诉人孙某与叶某某于2005年9月15日签订的房屋买卖协议明确载明：转让人为叶某某，购房人为孙某。上诉人把购房款也付给合同的相对人叶某某，并由叶某某出具相应收据。当时，上诉人也明知叶某某与劳某某之间就本套房屋的转让事实，在明知他们两人有本案所涉房屋买卖协议的情形下，上诉人再接受叶某某系劳某某的受托人出卖同一套房屋，不符合情理及交易习惯。因此，原审法院认定讼争房屋的出售方主体为叶某某，根据合同相对性原理，驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决妥当。上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人孙某负担。本判决为终审判决。审判长　朱　　　亚　　　君审判员　俞灵波审判员张宏亮二〇一〇年一月二十五日代书记员　黄　　　　　　　琼来源：百度“”