（2010）浙嘉民终字第7号

裁判日期: 2010-01-21

公开日期: 2014-07-01

案件名称

宁波馨家艺纺织品有限公司与浙江江南摩尔物业经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁波馨家艺纺织品有限公司,浙江江南摩尔物业经营有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙嘉民终字第7号上诉人（原审原告）：宁波馨家艺纺织品有限公司。法定代表人：张纯青。委托代理人：俞建伟。被上诉人（原审被告）：浙江江南摩尔物业经营有限公司。法定代表人：石永昌。委托代理人：沈金华、袁建勋。上诉人宁波馨家艺纺织品有限公司（以下简称馨家艺公司）为与被上诉人浙江江南摩尔物业经营有限公司（以下简称江南物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2009）嘉秀民初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理后依法组成合议庭，于2010年1月13日公开开庭审理了本案，上诉人馨家艺公司的委托代理人俞建伟，被上诉人江南物业公司的委托代理人袁建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2008年10月31日，馨家艺公司与江南物业公司签订了商铺租赁合同一份，其中约定：馨家艺公司租赁江南物业公司的位于江南摩尔营业西区二层D-201A、201B、202A、202B、203、215号商铺，建筑面积为235.13平方米，套内面积为141.08平方米；江南物业公司于2008年10月30日起将商铺交予馨家艺公司经营，商铺租赁期限自商铺交付日至2009年11月30日止，馨家艺公司应于2008年12月1日之前开业，并于2008年12月1日起计收租金、商场管理费和物业管理费；馨家艺公司于开业前完成商铺内的装修，装修须按江南物业公司审核过的设计方案进行实施，馨家艺公司须遵守《江南摩尔装饰装修管理规定》，进场装修前按要求向江南物业公司提出装修申请，交纳相关费用并经批准后方可进行装修施工，否则江南物业公司有权强令停工，馨家艺公司承担由此产生的全部损失；合同签订时，馨家艺公司需向江南物业公司交纳第一年租金和商场管理费标准20%的合同保证金，即12900元，合同终止后扣除馨家艺公司应承担的费用后不计利息返还给馨家艺公司；第一租赁年度租金和商场管理费合计标准为按套内面积每平方米2.50元／天，自起��日起计付，上述标准中租金和商场管理费各占50%；物业管理费标准为建筑面积每平方米5元／月，自起租日起计付，江南物业公司同意自起租日起至2009年12月31日止期间的物业管理费优惠至按建筑面积每平方米3元／月，若馨家艺公司不交或延迟交纳应付的租金、管理费及各项费用等，江南物业公司有权终止该项优惠；房屋先付后用，租金和管理费每一年支付一次；商铺装修和营业期间所发生的水、电、煤气、空调、通讯等费用由馨家艺公司承担；合同履行期间，任何一方违反该合同约定的，应向对方承担违约责任；经双方协商一致，可以提前终止该合同，除合同约定的情形外，任何一方提前解除合同的，需向对方承担相当于合同保证金金额的违约金；江南物业公司有下列违约行为的，馨家艺公司有权解除合同：1、违法经营，不正当竞争或严重损害消费者权益，商誉严重降低，2、其他约定的解除情形；馨家艺公司、江南物业公司依照合同约定行使单方面合同解除权时，应以书面方式通知合同对方，通知到达时合同解除，馨家艺公司行使合同解除权时，江南物业公司应退还保证金，赔偿馨家艺公司相当于合同保证金金额的期得利益。同日，双方就首期租金支付事宜签订补充协议1份，其中约定：馨家艺公司同意于2008年11月5前一次性交纳自2008年12月1日至2009年5月31日共六个月的房屋租金，在馨家艺公司按照该条约定按时如数交纳上述租金的前提下，江南物业公司同意免收馨家艺公司2009年6月1日至2009年11月30日共六个月的租金；馨家艺公司应缴的物业管理费按原合同约定履行；该协议约定事项与原租赁合同约定不一致的，以该补充协议为准。2008年11月11日，双方签订水环热泵空调机组租赁协议1份，其中约定：馨家艺公司向江南物业公司租赁水环热泵空调机组4套，该机组的购置和安装由江南物业公司负责，但因馨家艺公司需调整机组安装位置而导致钢管超过3米、冷凝水管超过3米等时，超过部分由馨家艺公司自行承担费用，江南物业公司赠送馨家艺公司水流开关等，馨家艺公司自行要求增加数量或改变规格的由馨家艺公司承担费用；该水环热泵空调的租赁费用为2.5元／月／平方米。后馨家艺公司按约向江南物业公司交纳了房屋租金64367.80元、物业费8464.80元、空调运行费4232.40元、服务费517元及合同保证金12900元；江南物业公司代收馨家艺公司的电费700元。后馨家艺公司与联盛装饰工程有限公司签订“施工项目协议”一份，对其承租房屋进行了装修，该项目人工价为70000元。2009年2月11日，在馨家艺公司租赁的商铺中，其雇用的营业员潘贵珍被人打伤。2009年9月8日，江南物业公司的工作人员在馨家艺��司自称其于2009年2月12日向江南物业公司发出的解除商铺租赁合同传真件底稿上签字。2009年3月9日，馨家艺公司委托宁波市鄞州古林广兴托运站将其租赁的商铺内的部分货物搬走。原审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。馨家艺公司与江南江南物业公司之间签订的房屋租赁协议及补充协议，系双方的真实意思表示，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。馨家艺公司单方面要求解除合同，应当符合法定或约定的解除条件。馨家艺公司以江南物业公司的安全防范措施不到位及安全保卫人员不足，导致其承租的店铺内发生抢劫事件，其员工严重受伤，江南物业公司应负有责任为由要求解除商铺租赁合同及补充协议，但该理由并不符合合同解除的法定和约定条件。馨家艺公司自称于2009年2月12日向江南物业公司发出传真要求解除合同��但并未提供证据证明江南物业公司已接收到该传真，江南物业公司的工作人员于同年9月8日在该传真件底稿上签字并不能证明江南物业公司已于馨家艺公司发出传真之日已接收到该传真，即使江南物业公司当时已接收到，亦不能表明江南物业公司同意解除双方签订的合同及协议，且江南物业公司在庭审中明确表示要求继续履行合同，故双方并未就解除合同及协议达成一致。馨家艺公司与江南物业公司签订的合同生效并开始履行后，江南物业公司应当对承租方即馨家艺公司承担相应的安全附随义务，但违反该安全附随义务并不足以支持馨家艺公司据以单方面解除合同，故对馨家艺公司要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求不予支持。对于馨家艺公司的其它诉讼请求，均以解除上述两份合同为前提，故均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：驳回馨家艺公司的诉讼请求；案件受理费减半收取计1356元，由馨家艺公司负担。判决宣告后，馨家艺公司不服，向本院提起上诉称：一、一审开庭前，馨家艺公司向法院提出调查取证申请，要求调取嘉秀洲公（新）行受字（2009）第49号案件的相关材料，以证明涉案店铺安全得不到有效保证，但一审法院拒不调查取证，也不告知理由。二、江南物业公司的工作人员于2009年9月8日在馨家艺公司2009年2月12日解除合同的传真底稿上签字表明其此前已收到该传真。2009年3月9日，馨家艺公司将涉案商铺中的绝大部分货物搬走，江南摩尔的工作人员知道情况但没有加以阻止，而予以放行，表明其同意解除合同。故涉案合同已于2009年3月9日协议解除。三、按照《合同法》第233条的规定，馨家艺公司在员工受到严重伤害的情况下，提出提前解除合同是正当、合法的理由。四、一审判决不允许解除合同根本无法执行，租赁合同没有继续履行的可能。综上，涉案合同已于2009年3月9日经双方协议解除，退一步讲，即使江南物业公司不同意解除，则根据《合同法》第233条的规定，馨家艺公司享有单方解除权，合同也已单方解除。请求撤销原判，改判支持馨家艺公司各项诉讼请求。被上诉人江南物业公司答辩称，一、江南物业公司未在2009年2月12日收到馨家艺公司的传真件，而是在2009年9月8日收到馨家艺公司的函件。二、馨家艺公司未提供证据证明双方合同已解除，或因江南物业公司违约而单方享有解除权。事实上，其所称的安全事件是由第三人不法侵害造成的，并非江南物业公司违约。三、一审判决时合同履行期满，故也不存在解除合同的事实。请求驳回上诉，维持原判。二审中，馨家艺公司提供以下新证据：1.馨家艺公司法定代表人张纯青于2010年1月6日致电浙江江南摩尔购物（中心）有限公司商管部副经理钱桂莉的通话录音一份，证明本案双方当事人已经协议解除涉案租赁合同。2.中国移动通信客户详单一份，证明证据1中张纯青与钱桂莉通电话的事实。3.钱桂莉的名片一份，证明钱桂莉的身份。江南物业公司质证意见：1.钱桂莉系浙江江南摩尔购物（中心）有限公司的员工，并非江南物业公司的员工，且两公司无隶属关系。2.钱桂莉系张纯青的朋友，馨家艺公司即由钱桂莉介绍至江南物业公司租赁商铺。因此，所谓的通话录音本身是否真实，江南物业公司无法确定，退一步讲即使录音本身是真实的，也不能仅凭一个其他单位的员工的录音来作出相关认定。事实上，江南物业公司从未收到过馨家艺公司的传真��以及同意其解除租赁合同。本院质证意见：钱桂莉系浙江江南摩尔购物（中心）有限公司的员工而非江南物业公司的员工，其与张纯青的电话录音从本质上来讲是一份证人证言。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事证据规定》）第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。现馨家艺公司未申请钱桂莉出庭陈述证言，既使得江南物业公司无法充分行使质证权利，也造成本院无法对影响证明力的各种因素予以查明以正确认证，故该录音缺乏必要的证据能力，本院不予采信。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：本案租赁合同是否已经解除，馨家艺公司请求的各项返还及赔偿款项是否成立。关于本案租赁合同是否已经解除的问题。馨家艺公司主张本案租赁合同已经双方协议解除，退一步讲，即使协议解除不成立，也已经由馨家艺公司行使解除权而单方解除。对此，本院认为，根据《民事证据规定》第五条规定，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。因此，馨家艺公司应就双方租凭合同关系解除的相关事实承担举证责任。现馨家艺公司就此提供的证据为其向江南物业公司提出解除租赁合同的函件一份。虽然馨家艺公司出具该函件的落款日期为2009年2月12日，但江南物业公司的员工孙志强签收的日期为2009年9月8日，表明其于该日收到函件。馨家艺公司认为孙志强在该函件上签字即表明其确认于2009年2月12日收到该函件的传真件显然不合逻辑，有悖常理，本院不予采信。更何况馨家艺公司并未能提供证据证明其于2009年2月12日向江南物业公司发送过传真件，并且该函件本身也不能反映其系一份传真件底��。至于馨家艺公司提出，其于2009年3月9日将涉案商铺中的绝大部分货物搬走，江南物业公司的工作人员未予阻拦而予放行，表明其同意解除合同的意见。本院认为，江南物业公司在馨家艺公司搬走货物时是否予以阻拦，与其是否同意解除租赁合同并不存在逻辑上的必然联系。相反，在不违反合同约定的情况下，馨家艺公司如何经营商铺乃其自由，江南物业公司并无任意干涉的权利。因此，馨家艺公司主张本案租赁合同已经双方协议解除的依据不充分，本院不予采信。至于馨家艺公司以其承租的商铺遭抢劫为由，援引《合同法》第二百三十三条的规定，认为其有权单方解除合同的意见。本院认为，《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本条是关于租赁��质量不合格时承租人的解除权的规定，即出租人对租赁物负有质量瑕疵担保责任，如出租人所交付的租赁物品质或者数量不符合约定的标准或者不符合标的物的通常使用状态，不能够为承租人依约正常使用收益，则承租人有权解除合同。馨家艺公司以其遭受不法侵害为由援引本条，系对法律的错误理解，其据此认为自己享有法定解除权显然不能成立。因此，馨家艺公司以此为由将解除合同的通知送达对方并不产生合同解除的法律后果，相反其行为构成毁约。综上，馨家艺公司认为本案租赁合同已经解除的上诉意见不能成立。此外，本案租赁合同已经实际履行完毕，江南物业公司亦不存在违约情形，故不存在合同无法履行而需解除合同的问题，馨家艺公司要求江南物业公司返还或赔偿的各项费用的诉请均不成立。至于馨家艺公司申请法院调查取证的问题。馨家艺公��要求法院向公安机关调取所谓涉案商铺遭受抢劫的相关证据，但涉案商铺是否遭受抢劫，与馨家艺公司是否享有合同解除权并无关联性，故一审法院未予调取相关证据并无不当。另经本院向公安机关查询，该案件也仅为普通治安案件。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当之处，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2712元，由上诉人宁波馨家艺纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长　　杨迪虎审判员　　黄　嵩审判员　　谭　灿二〇一〇年一月二十一日书记员　　阮美琴来自：