（2009）杭下民初字第1916号

裁判日期: 2010-01-20

公开日期: 2014-05-05

案件名称

朱红燕、胡波与徐世杰、徐安臣等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市下城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱红燕,胡波,徐世杰,徐安臣,国淑华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十六条，第一百零七条

全文

杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1916号原告：朱红燕。原告：胡波。两原告共同委托代理人：王益军、朱海雷。被告：徐世杰。被告：徐安臣。被告：国淑华。三被告共同委托代理人：徐江陵。原告朱红燕、胡波诉被告徐世杰、徐安臣、国淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月30日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年12月2日公开开庭进行了审理。原告朱红燕、胡波及其委托代理人王益军、朱海雷，被告徐安臣及其与被告徐世杰、国淑华的共同委托代理人徐江陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红燕、胡波诉称：原告与被告于2009年8月25日在杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）中介下，就杭州市下城区武林路338号1单元302室房屋买卖事宜签订了编号为ZHZB0013065ZY的《杭州市房屋转让合同》。约定房屋转让价格为72万元，首付款32.4万元，并在《广东发展银行杭州分行监督支付协议书》中约定，在产权过户且银行放贷后三个工作日内划付人民币39.6万元至原告账户。现该房屋已办理完产权过户手续，银行已于2009年9月2日发放房贷。合同约定逾期付款超过3天，买受人应当向出卖人支付违约金72000元。故起诉至法院，请求：1.判决三被告共同支付房款396000元；2.判决三被告共同支付违约金72000元；3.本案诉讼费由三被告承担。被告徐世杰、徐安臣、国淑华辩称：被告不存在违约行为，由于原告的违约行为，因此不继续履行合同。2009年8月25日签订的合同中对付款时间没有约定，对何时交房有约定。当日，双方又签订了代理合同，合同中对交房的条件，付款的时间，原告领取尾款的条件都进行了约定。根据代理合同，签订了广东发展银行委托支付的协议书，协议书中，也是根据代理合同约定交房的条件，付款的时间，原告领取尾款。之后三被告支付了首款，交割时间通知可以进行交房时，原告没有将该房屋中的户口全部迁出，因此导致了原告不能去中介公司去拿尾款。根据交易习惯，先交割后付尾款，但双方并没有约定交易的顺序。根据合同法第66、67条的规定，三被告都有拒绝履行合同的理由。原告的尾款目前仍然还在银行的监管账户内，三被告认为原告已经出现了违约行为，保留追究其违约的行为。综上，原告的请求无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告朱红燕、胡波为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.杭州市房屋转让合同1份，欲证明原被告间的房屋买卖关系及房屋价款、付款时间、违约责任；2.广东发展银行杭州分行监督支付协议书1份，欲证明第三条第2款约定：产权过户银行放贷后3个工作日内，被告须支付396000元房款；3.广东发展银行杭州分行发放贷款单据1份，欲证明贷款已于2009年9月2日发放；4.徐世杰户籍证明1份，欲证明徐世杰的户口已迁入；5.律师函及EMS邮寄单据各3份，欲证明原告委托律师与被告协商，但被告置之不理，不履行合同；6.原告胡波与被告徐世杰、中介公司员工通话录音、通话记录打印单各1份，欲证明原告已告知被告及中介关于户口迁移事项；7.户籍证明1份，欲证明徐世杰一家户口迁入的事实。上述证据经三被告庭审质证，本院认证如下：三被告对证据1三性均无异议，对证明目的有异议，可以证明双方的买卖关系、房屋价款，但对付款时间没有约定。对证据2三性均无异议，对授权始终没有撤回，划款条件是代理合同的约定而来。对证据3三性均无异议，内部的日期与实际的日期有一些出入。对证据4真实性、合法性均有异议。对证据5，EMS邮寄单据收到过，没有异议，但对律师函的证明目的有异议，是原告单方的意思表示；一直到2009年11月4日，原告仍未将户口迁出，不是法定免除合同义务的免责条款，协商方案与双方合同约定不一致。对证据6真实性有异议，属于私自录音，对中介业务员的通话有异议；对内容摘要，合同是一种契约，签订合同的时候，两原告已经知道房屋中有户口的存在，更加证明了没有制约，应该按合同履行；原告知晓合同有相应的约定，通话日期可以反映出原告已经有违约的意思。对证据7真实、合法性均无异议，但关联性有异议。本院认为，三被告对证据1－3无异议，故予以确认。证据4、7，三被告认可徐世杰一家三口户口已迁入案涉房屋的事实，故予以确认。证据5三被告认可收到该函，故对二原告曾委托律师与三被告就支付尾款进行协商的事实予以确认。证据6中的第一段通话，被告认可通话的号码系徐世杰的，故予以确认；另一段通话并不能确认通话人是否系中介公司员工，故不予确认。被告徐世杰、徐安臣、国淑华为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：代理合同1份，欲证明原告在2009年11月4日户口还没有迁出。上述证据经两原告庭审质证，本院认证如下：两原告对其真实性无异议，本身是中介方的代理格式合同，物业交割三方都没有达成合意，当时三方都知道房屋内有第三方的户口，迁出房屋内所有的户口不是三方的真实意思表示，没有法律效力；被告已经办理房产证，被告已经支付相应的房款；被告不愿意在物业交割单上签字，导致原告无法实现合同目的。本院认为，二原告认可其真实性，合同当事人均在该合同上签字，二原告以未经协商、非其真实意思表示缺乏依据，故对该证据的真实性予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2009年8月25日，原告朱红燕、胡波，被告徐世杰、徐安臣、国淑华与我爱我家公司签订《代理合同》一份，约定二原告将坐落于杭州市下城区武林路338号1单元302室、建筑面积40.84平方米的房屋转让给三被告，转让价72万元。二原告愿意在产权过户且银行放贷后3个工作日内完成物业交割手续，将上述房屋交三被告验收。（注：本合同所指物业交割内容：二原告腾空房屋、迁出房屋内所有户口，并将房屋已发生的各项费用付讫凭证及房屋钥匙交三被告验收。）购房款支付方式为首付款2009年9月10日前支付；产权过户后且银行放贷后3个工作日内，支付剩余房款396000元。同日，二原告与三被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定上述房屋转让事宜，转让总价为72万元，付款方式为首付款32.4万元，其余申请商业按揭。三被告未按约定付款，二原告有权按累计应付款向三被告追究违约利息，逾期付款超过三天，三被告应向二原告支付违约金72000元，合同终止，三被告将房屋退还原告。二原告应在产权过户且银行放贷后三个工作日内将房屋交付三被告。同年8月27日，二原告、三被告、我爱我家公司、广东发展银行股份有限公司杭州分行（以下简称广发杭州分行）签订《广东发展银行杭州分行监督支付协议书》一份，约定二原告与三被告授权我爱我家公司按以下约定书面通知广发杭州分行从保证金账户划转相应款项至我爱我家公司账户后再直接划付到二原告账户：产权过户且银行放贷后3个工作日内划付396000元至二原告账户。合同签订后三被告支付了首付款，银行亦于2009年9月2日发放剩余贷款。同年9月13日，徐世杰与胡波通话，协商迁出房屋内户口及支付剩余房款的事情。同年10月15日，二原告委托律师向三被告发律师函称，二原告已履行完自己的义务，按揭贷款也已发放，要求三被告履行付款义务，房屋内的户口二原告将督促前房屋所有人尽快迁出。另查明：案涉房屋所有权已变更登记至三被告名下，二原告亦已将案涉房屋钥匙交付三被告。被告徐世杰及其丈夫、儿子三人的户口已迁入案涉房屋所在地。二原告受让前的原房屋所有权人的户口尚登记在案涉房屋内未迁出。本院认为：原告朱红燕、胡波与被告徐世杰、徐安臣、国淑华签订的《代理合同》、《杭州市房屋转让合同》、《广东发展银行杭州分行监督支付协议书》系各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，应遵照履行。二原告称《代理合同》中关于物业交割条款中包括“迁出房屋所有户口”的内容系中介公司提供的格式合同，并非各方真实的意思表示，应属无效。但未能提交有效证据证明，且二原告亦在该合同上签字，故对该意见不予采信。《代理合同》和《杭州市房屋转让合同》均约定二原告在产权过户且银行放贷后3个工作日内完成物业交割手续，《代理合同》和《广东发展银行杭州分行监督支付协议书》均约定“产权过户且银行放贷后3个工作日内”，三被告向二原告支付剩余房款396000元。现合同约定的产权过户且银行放贷的条件已经成就，双方本应按合同约定分别履行物业交割和支付剩余房款的义务。二原告已履行除迁出户口外的其他交房义务。三被告称按照双方签订《代理合同》，物业交割的内容包括迁出房屋内所有户口，且根据交易习惯也是先交割后付尾款，现二原告未能将房屋内所有户口迁出，故支付剩余购房款的条件尚未成就。本院认为，《代理合同》仅约定二原告愿意在产权过户且银行放贷后3个工作日内完成物业交割手续，将案涉房屋交三被告验收，并未约定支付剩余房款必须以办理完物业交割手续为前提，三被告亦未能提供证据证明上述交易习惯，故三被告该抗辩缺乏依据，本院不予采信。三被告称在二原告未完全履行其义务的情况下，三被告有权行使同时履行抗辩权，暂停支付剩余房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”二原告与三被告互负债务，现案涉房屋已变更登记至三被告名下，二原告已完成除迁出案涉房屋内户口之外的其他交付房屋的义务，即二原告已履行大部分义务，仅存在部分债务未履行的情况，三被告即使行使同时履行抗辩权，也只能拒绝其相应的履行要求。考虑到被告徐世杰及其丈夫、儿子的户口已经迁入案涉房屋，结合本案案情，本院酌情确定由三被告先支付376000元房款，剩余20000元待二原告将案涉房屋内的原户口迁出后再支付。三被告迟延支付房款，在二原告发函催告后仍未支付，理应承担相应的违约责任。但《代理合同》及《广东发展银行杭州分行监督支付协议书》均未对三被告迟延支付剩余款项应如何承担违约责任进行约定；《杭州市房屋转让合同》虽约定三被告未按照该合同第三条约定时间付款，应支付违约金72000元，但该合同第三条仅约定“首付房款324000元，其余申请商业按揭”，并未明确约定三被告支付剩余款项的时间。故二原告主张按该条约定要求三被告支付违约金72000元缺乏依据，本院不予采信。二原告因三被告迟延支付房款的损失，相当于贷款利率损失，故本院酌情确定由三被告按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付迟延付款的违约金，以376000元为基数，自二原告发函催告后二日即2009年10月17日计算至判决之日，共计4806.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告徐世杰、徐安臣、国淑华于本判决生效之日起十日内支付原告朱红燕、胡波购房款376000元及迟延付款违约金4806.2元；二、驳回原告朱红燕、胡波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8320元，因适用简易程序审理，减半收取4160元，由原告朱红燕、胡波负担775元（已交纳），被告徐世杰、徐安臣、国淑华负担3385元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8320元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员　　周菁晖二〇一〇年一月二十日书　记　员　　汪国庆 微信公众号“”