（2009）浙嘉民终字第626号

裁判日期: 2010-01-20

公开日期: 2015-12-28

案件名称

潘某某、潘某某因与被上诉人海盐××天地广场实业有限与海盐××天地广场实业有限公房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘某某,海盐××天地广场实业有限公

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙嘉民终字第626号上诉人（原审原告）：潘某某。委托代理人：赵某某。被上诉人（原审被告）：海盐××天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武××镇海滨西路天宁寺商游城。法定代表人：陈某某。委托代理人：马某某。上诉人潘某某因与被上诉人海盐××天地广场实业有限公司（以下简称新××公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2008）盐民二初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2009年12月31日公开开庭审理了本案。上诉人潘某某及其委托代理人赵某某，被上诉人新××公司委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2003年11月13日、14日潘某某向浙江源富拍卖有限公司购买了海盐新天地a1012号商铺、c2036号商铺，双方签订了成交确认书及成交明细单。13、14日，潘某某与新××公司分别签订了两份租赁合同，合同统一约定：潘某某将其a1012号商铺、c2036号产权式商铺出租给新××公司统一对外招商及统一经营管理；租赁期限自本合同签署之日起，至2021年12月31日止；租金为前三年属于市场培育期，第一年自本合同签署之日起，至2004年12月31日止，以本出租海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺购入总价款的2%作为当期租金收入，第二年自2005年1月1日起至2005年12月31日止，以本出租海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺购入总价款的4%作为当期租金收入，第三年自2006年1月1日起至2006年12月31日止，以本出租海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺购入总价款的8%作为当期租金收入；新××公司对外招商三年为一周期，即三年统一确定一次海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺转租费，本着共赢原则，第四年起，即2007年1月1日起，至合同期限届满时止，新××公司将潘某某所属产权式商铺转租后，潘某某得每年转租租金收入的70%，另30%用于某补新××公司各类开支。新××公司招商后，经营户之间就潘某某所属商铺使用权转让或转租的中介服务费收入，潘某某得70%，新××公司得30%；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；合同的变更、解除和终止约定为：本合同生效后，任何一方不得单方擅自变更或解除合同，如需要变更或解除，必须经双方协商一致，并以书面协议确认，在双方未形成书面协议之前，本合同仍然有效。新××公司未按协议交纳租金，超过3个月的，潘某某有权单方解除合同等。合同签订后，双方又签订了补充协议，协议约定：对租赁合同中第四条租赁期限补充一款，每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，前款继续有效；租赁合同中第五条第三款改为租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金；当租赁合同因合同到期、新××公司过错造成无法继续履行或双方某某解除租赁合同时，新××公司有义务无条件按产权证的标示，隔好商铺，返还潘某某。租赁合同签订后，新××公司将包括潘某某所有的两商铺在内的商铺统一转租给海盐新天地大酒店有限公司，租赁期限至2021年12月31日，现海盐新天地大酒店有限公司一直在使用上述商铺。另查明，双方签订的租赁合同中前三期租金新××公司已按约定支付给了潘某某。第四年后，双方对租金未达成书面补充协议，新××公司按自行委托审计部门审计的结果为依据每月对潘某某发放租金，因潘某某认为租金偏低，双方不能达成一致意见而成讼。再查明，新××公司在招商时，制作了招商投资手册，手册中写明新天地广场是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的海盐城区最大的“一站式”服务中心。一审法院经审理认为：潘某某、新××公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，故为有效，双方当事人应依约履行各自的义务。潘某某依法取得两商铺的所有权，因此其具有房屋出租人的主体资格，享有将房屋提供给新××公司使用、收益，并向新××公司收取租金的权利。根据双方签订的租赁合同，合同约定新××公司租赁潘某某的商铺后由新××公司将其改建成海盐新天地广场，并由新××公司统一对外招商及统一经营管理。因此，潘某某同意新××公司对租赁物进行转租。租赁物的转租并不改变或取代既存的租赁合同及其主体与权利义务内容，承租人仍对出租人负全部合同责任，第三人（次承租人）仅对转租人负转租合同上的责任。因此，新××公司应按合同的约定支付潘某某租金。本案中，新××公司给付了前三年的租金，双方对此均无异议，予以确认，但第四年后，在未按补充协议约定由双方对租金进行协商，并形成书面协议的情况下，新××公司依据自行委托审计所得结果向潘某某发放租金，该租金未得到潘某某的认可，故新××公司支付的租金显然不是双方协商一致的结果。至于潘某某认为新××公司单方支付的租金低而要求解除双方的租赁合同的请求是否能得到支持的问题，对此，一审法院认为，债务人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现房屋租赁合同目的的，就构成根本违约。根本违约是后果最为严重的违约行为。当事人的违约行为构成根本违约的，对方当事人就可解除合同，以维护自己的合法权益。本案中，在前三年中，新××公司按合同约定足额支付了固定租金，故双方全面履行了合同的约定。之后新××公司按月支付了潘某某租金，因此新××公司并不存在迟延履行债务的行为。由于双方签订的租赁合同中关于第四年后的租金并不是一个固定的收益，而是按转租租金收入为计算标准，但由于新××公司租赁潘某某的商铺后将商铺统一租赁给海盐新天地大酒店有限公司，因此并不能简单地计算出潘某某商铺的转租租金，补充协议约定双方对租金应进行协商，但双方并未形成一致意见，故潘某某、新××公司对租金的数额存在争议。双方对租金存在争议属双方签订的合同约定不明确所引起的，但并不必然导致合同的目的不能实现。因此，新××公司的行为并不构成根本违约，潘某某要求解除合同的诉讼请求，证据不足，不予支持。退一步讲，由于新××公司租赁潘某某等人的商铺改建后进行统一招租，潘某某的商铺并不独立于其他商铺，新××公司返还潘某某商铺并不能使潘某某实现购买商铺的最大利益化，因此新××公司返还潘某某商铺事实上也是不可行的。至于租金的数额问题，潘某某可通过协商或另案诉讼的途径进行救济。关于潘某某陈述新××公司擅自变更商铺用途的问题，从潘某某出示的新××公司的招商投资手册来看，海盐新天地广场是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的“一站式”服务中心，不泛包括餐饮、休闲娱乐、住宿等营业范围，因此新××公司将商铺出租给海盐新天地大酒店有限公司而建成酒店，与新天地广场的上述经营范围是一致的，故潘某某以此理由解除合同的意见不予采信。另潘某某陈述新××公司法定代表人同时兼任多家公司的法定代表人，从而可能导致其操纵租金的问题，因本案租赁合同当事人为潘某某、新××公司，而且补充协议明确约定双方对租金应进行协商，因此次承租人是否与新××公司存在混同的情况不是决定租金多寡的因素，而且合同也并未明确规定新××公司不得将商铺租赁给与自己相关联的企业，因此潘某某的该项意见缺乏事实依据，不予采信。综上所述，潘某某要求解除与新××公司签订的租赁合同，既没有法律依据，又没有事实依据，故不予支持。同理，潘某某要求新××公司返还商铺及支付租金收入损失的诉讼请求，亦无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、驳回潘某某要求解除与新××公司于2003年12月13日、14日签订的海盐新天地广场a1012、c2036号产权式商铺租赁合同的诉讼请求；二、驳回潘某某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由潘某某负担。一审判决宣告后，潘某某不服，提起上诉称，一、一审对补偿协议认定不全，遗漏了补充协议第四条的约定，该条约定，补偿协议与租赁合同具备同等法律效力，与租赁合同不符之处，按照补充协议执行。一审弱化了补充协议的地位。二、从租赁合同的相关条款以及有关部门的批复来看，新天地广场是作为批发市场来开办的，一审认定的招商投资手册中的内容不是双方某同约定的内容。三、双方多次要求与新××公司协商租金，而新××公司一直采取回避的态度，不予潘某某续签补充协议。根据补充协议的约定，至2006年11月13日止，双方必须对租金进行协商，如未能协商，则租赁合同第四条关于租期的约定失效。现双方未能协商，故租赁合同约定的租赁期限已经失效，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、四十六条之规定，潘某某有权要求解除合同。四、一审以潘某某的商铺并不独立于其他商铺，潘某某要求新××公司返还商铺并不能实行最大利益化，并据此认为新××公司返还商铺是不可行的，没有依据。综上，请求撤销原判，改判解除双方签订的关于a1012、c2036商铺的租赁合同；新××公司依法及按合同约定将商铺返还给潘某某；判令新××公司赔偿因其违约造成潘某某租金收入减少等损失35757.44元。一、二审诉讼费用由新××公司负担。新××公司答辩称，一审对补充协议以及招商投资手册均作了客观的陈述，一审认定事实清楚。一审对双方租赁租赁关系的认定正确。新××公司不存在根本违约的情形。请求驳回上诉，维持原判。潘某某在二审中提供了中国工商银行股份有限公司海盐支行的帐单一份，证明签订租赁合同后第四年新××公司打入潘某某帐户的租金数额。新××公司质证后无异议，本院予以确认。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方于2003年11月13日、14日签订租赁合同，约定租赁期限至2021年12月31日止，后双方针对租赁期限又达成补充协议，约定每三年为一个经营周期，每周期末双方对经营租金进行协商，必须续签一次补充协议，双方在租赁合同中约定的租赁期限才继续有效。根据补充协议的约定，双方在三年租赁期届满后应对租金进行协商，如果每三年后双方能就租金达成一致的，租期可以延长三年。租金是租赁合同的主要条款，如三年期限届满后双方对租金不能协商一致的，则双方就后三年的租赁尚未达成租赁协议，双方关于十八年租期的约定亦不具有法律效力。合同因期限届满而终止与合同解除为不同概念。合同解除必须以合同有效成立且未到期为前提。如合同期限届满，双方权利义务关系自动终止，无须当事人请求解除双方的权利义务关系。故合同因期限届满而终止不存在解除合同的问题。截至2006年11月14日、15日，双方约定的三年经营周期已经届满。因此，潘某某认为合同期限届满，故其可以解除合同，没有依据，其可以要求与新××公司对第四年的租金数额进行协商，协商不成的话，潘某某可以双方未能达成补充协议为由另案提起相关诉讼。综上，潘某某的上诉理由不能成立，其上诉请求应当依法予以驳回。一审认定事实尚清楚，裁判理由不当，但判决结果正确，故可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由潘某某负担。本判决为终审判决。审判长　　杨迪虎审判员　　黄　嵩审判员　　谭　灿二〇一〇年一月二十日书记员　　阮美琴 微信公众号“”