（2009）杭西民初字第1516号
裁判日期: 2010-01-18
公开日期: 2014-07-08
案件名称
郑益龙、吴莉莉与周伟国、林小静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑益龙,吴莉莉,周伟国,林小静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭西民初字第1516号原告：郑益龙。原告：吴莉莉。共同委托代理人：王维军、谭艾珺。被告：周伟国。被告：林小静。共同委托代理人：薛建东。原告郑益龙、吴莉莉（以下简称两原告）诉被告周伟国、林小静（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月19日立案受理后，依法由审判员姜学英独任审判。两被告于2009年7月23日提出管辖权异议，本院于2009年8月3日驳回两被告对本案管辖权提出的异议，两被告不服，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2009年9月10日作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。后因案情复杂，本案于2009年11月13日转成普通程序，本院依法组成合议庭，于2009年12月29日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人王维军、谭艾珺，被告周伟国及其与被告林小静的共同委托代理人薛建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称：2009年5月31日，两原告经杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世管家公司）居间与两被告签订《杭州市房屋转让合同》与《补充协议》，约定两原告将建筑面积176.53㎡、坐落于杭州市西湖区枫华府第15幢701室房屋（15-701室房屋）转让给两被告，到手单价30800元／㎡，转让总价5437124元，两被告应于6月1日前一次性将房款存入居间方保证金账户，随后分两期由居间方转付原告，两被告承担双方交易过户中发生的所有税、费，逾期付款超过5天，两被告向两原告支付违约金495000元，合同终止。合同签订后，两被告未按约支付房款，且明确表示不再继续履行合同义务。故请求判令：1、解除两原告与两被告间的房屋买卖合同；2、两被告支付承担违约金495000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。两被告答辩称：一、原告所称净到手单价30800元／㎡，转让总价5437124元并非事实，双方本来约定房款495万元，后因原告称该房屋已经过装修故被告同意另支付一部分款项。二、被告无违约行为。被告于2009年5月24日支付15万元定金，并已筹集到全部房款，后因发现房屋并不像原告所称系经过装修，故提出扣除装修款后支付。双方发生争议时，被告并无拒绝履行合同或解除合同的意思表示。三、原告解除合同的程序违法。本案无法定解除合同事由，原告并无催告或者通知，被告没有收到原告的通知，所以本合同没有解除。双方应就房屋装修款协商处理后，继续履行合同。两原告提供下列证据：1、（1）2009年5月24日签订的《买卖代理合同》；（2）2009年5月24日被告支付定金收据与付款凭证；（3）2009年5月31日签订的《杭州市房屋转让合同》；（4）2009年5月31日签订的《补充协议》。拟证明原、被告之间房屋买卖权利义务关系及被告于2009年5月24日支付定金15万元，居间方误写为意向金的事实。2、（1）房屋所有权证；（2）共有权证；（3）契证；（4）国有土地所有证；（5）2009年5月24日盛世管家公司出具《收据》。拟证明涉案房屋的权属情况及原告于2009年5月24日签订合同时将涉案房屋相关权证原件交予居间方的事实。3、（1）居间方于2009年12月21日出具的《关于枫华府第15幢701室房屋买卖的情况说明》；（2）居间方承办人钱伟于2009年6月4日的出具《情况说明》及身份证明。拟证明被告未按约履行付款义务，并明确表示毁约的事实。4、（1）两原告与案外人于2009年5月30日签订的《买卖定金协议》、《上海市房地产权证》、定金收据；（2）原告与案外人于2009年7月10日签订《解约协议》。拟证明因两被告违约行为致使两原告因资金短缺未能履行与案外人的房屋买卖合同而遭受重大损失的事实。5、发票。拟证明2008年3月20日两原告为购买涉案房产支付4925187元的事实。两原告提供的证据经质证，两被告认为：证据1的真实性无异议，证明对象有异议，该证据不能证明涉案房屋的转让价为净到手单价30800元／㎡，总房价为5437124元，且被告支付给原告的系意向金并非定金。证据2无异议。证据3的证明对象有异议，该证据证明的内容与双方签订的合同相互矛盾，且该证据属证人证言，但证人未到庭接受询问，不符合证据的形式。证据4有异议，该证据与本案无关。证据5的真实性无异议。两被告提供下列证据：1、深圳发展银行出具的明细单。2、周伟国的存折（复印件）。证据1、2，拟证明被告周伟国于2009年5月29日为涉案房屋的交易准备了800万元的事实。两被告提供的证据经质证，两原告认为：证据1有异议，认为该证据不能证明交易明细单上的所有人就是被告周伟国本人，且账户上有资金并不表示两被告在合同履行中无违约行为。证据2系复印件，不发表质证意见。本院对两原告及两被告提供的证据认证如下：1、两原告提供的证据。证据1，两被告对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定。证据2，两被告无异议，本院对该证据予以确认。证据3中的两份证据能相互印证两被告在履约过程中的违约的事实，本院对该证据的真实性予以认定。证据4与本案缺乏关联性，不予认定。证据5，两被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。2、两被告提供的证据。证据1、2，被告周伟国的账户中有充足存款不能证明两被告在履行合同中不存在违约行为，故该证据不能证明两被告的证明目的，本院不予认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告郑益龙与吴莉莉、被告周伟国与林小静均系夫妻关系。2008年3月20日，两原告以4925187元的价格购买建筑面积为176.53㎡的15-701室房屋，并取得房屋所有权证、土地使用权证、契证。2009年5月24日，两原告与两被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，并与盛世管家公司签订《买卖代理合同》（编号：DL02910）一份。同日，被告周伟国向盛世管家公司支付买卖意向金150000元。2009年5月31日，因付款方式变更，两原告（甲方）与两被告（乙方）又重新签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：1、甲方将15-701室房屋转让给乙方，转让价格为4950000元，该房屋转让价格不包括装修价款，该房屋转让交易发生的各种税费均由甲、乙双方按照有关规定承担。2、本合同签订之日起1天内，乙方一次性将购房款支付，在2009年6月1日前乙方将全款￥4950000元整存入保证金账户，待甲、乙双方资料及税、费齐全后三个工作日内转付甲方￥4000000元整，余款￥950000元整，待产权证、契证过户到乙方名下后三个工作日内转付甲方。3、乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款项向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期利息计算。逾期付款超过5天，甲方有权按下述方式追究乙方的违约责任：乙方向甲方支付违约金共计495000元整，合同终止，乙方将房屋归还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。同日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、15-701室房屋的成交价为4950000元，装修转让价格（另计）为487124元，乙方在甲方拿首付款当日，将装修转让费自行支付给甲方。2、乙方承担甲方双方交易过户中发生的所有税、费，甲方同意由乙方持有所有税、费的票据。3、本协议为《杭州市房屋转让合同》和《代理合同》的补充协议，与《杭州市房屋转让合同》和《代理合同》具有同等的法律效力，若本协议与原合同有冲突，以本协议为准。之后，两被告未按约在2009年6月1日前支付房款，且至今未支付上述款项。2009年6月19日，两原告诉至本院。本案起诉状已于2009年7月18日送达两被告。本院认为：根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、涉案房屋转让价格的数额；二、合同履行过程中哪一方存在违约行为；三、两原告提出解除合同的诉请能否成立；四、两原告要求两被告支付违约金的诉请能否成立。关于焦点一，本院认为，2009年5月31日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故均为有效合同，双方当事人均应按约定的内容履行各自的权利义务。因《杭州市房屋转让合同》载明15-701室房屋的转让价格为4950000元，上述房屋转让价格不包括装修价款，并且《补充协议》亦载明15-701室房屋的成交价为4950000元，装修转让价格另计为487124元，故两份合同的约定内容并不矛盾，上述约定内容能够反映15-701室房屋的实际转让价格为5437124元（含装修转让价格487124元）。并且，《补充协议》中明确约定若有冲突，以《补充协议》为准，而《补充协议》中约定的另计装修转让价格487124元的内容进一步证明了15-701室房屋的最终转让价格为5437124元。关于焦点二，本院认为，双方在《杭州市房屋转让合同》中约定两被告于2009年6月1日前一次性付清房款，又在《补充协议》中约定由两被告承担双方交易过户中发生的所有税、费，但合同签订后，两被告未在约定时间内将房款支付给居间方盛世管家公司，且没有充分的证据证明两被告曾主动联系居间方要求积极履行支付房款的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。至于两被告辩称因签约后发现15-701室房屋没有装修，故未支付房款的抗辩，本院认为，两被告辩称其购买该房屋之前未去实地看房，并在两原告没有出具装修单据的情形下同意支付房屋的装修转让价款，不符合交易习惯，而且，两被告亦未提供两原告存在欺诈行为的证据证明两原告违约，故两被告的抗辩意见缺乏法律和事实依据，本院不予采采信。关于焦点三，本院认为，合同解除包括约定解除与法定解除两种情形。根据双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定，若两被告逾期付款超过5天则合同终止，该条款表明当事人对解除合同的条件作了约定。现有证据显示两被告未按期足额支付房款，故解除合同的条件已成就，解除权人即本案中的两原告可以解除合同。两被告辩称两原告没有通知解除合同，解除合同的程序违法，双方应继续履行合同，本院认为，《合同法》第九十六条规定当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。此处的“通知”应理解为不必经过对方当事人同意，只需向对方做出解除合同的意思表示即可，而两原告向法院提起诉讼属于通知方式的一种，且本案起诉状已于2009年7月18日送达两被告，故该日期即为合同解除之日。因此，两原告与两被告签订的房屋买卖合同已于2009年7月18日解除。关于焦点四，本院认为，根据《杭州市房屋转让合同》的约定，两被告逾期付款超过5天的，两原告有权要求两被告支付违约金495000元。但是，本院考虑两被告抗辩违约金数额过高的意见，并结合两原告的实际损失情况，当事人的过错程度以及合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定两被告应支付两原告违约金为300000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认郑益龙、吴莉莉与周伟国、林小静在2009年5月31日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》已于2009年7月18日解除；二、周伟国、林小静支付给郑益龙、吴莉莉违约金300000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回郑益龙、吴莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8725元，财产保全申请费3020元，合计11745元，由郑益龙、吴莉莉负担2797元，周伟国、林小静负担8948元，周伟国、林小静负担于本决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 姜学英人民陪审员 范皖生（本页无正文）人民陪审员沈玲二〇一〇年一月十八日书 记 员 廖黎洁 微信公众号“”