（2009）浙温民终字第1775号

裁判日期: 2010-01-18

公开日期: 2014-05-06

案件名称

赵均利与温州广汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2009）浙温民终字第1775号上诉人（原审原告）：赵均利。委托代理人：赵旭峰。被上诉人（原审被告）：温州广汇房地产开发有限公司。法定代表人：王进武。委托代理人：金疆。委托代理人：吴昊。被上诉人（原审第三人）：何纯波。上诉人赵均利与被上诉人温州广汇房地产开发有限公司、何纯波商品房销售合同纠纷一案，浙江省文成县人民法院作出（2009）温文民初字第476号民事判决，上诉人赵均利对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2007年1月23日，第三人向被告预定了被告所开发的汇隆名门商住楼五层西单元502室。之后，第三人口头委托被告代为转让预定的购房指标。同年4月3日，被告按第三人的委托与原告达成转让汇隆名门商住楼五层西单元502室的购房指标的协议，双方口头约定，由原告购买汇隆名门商住楼五层西单元502室，由原、被告直接签订房屋买卖合同，单价按第三人预定时的5510元／m2计算，第三人在合同外另收取原告转让费100000元、合同外差价140000元，合计240000元。约定后，由原告母亲周小萍支付被告240000元，被告出具了代收条。同年4月6日，第三人收到被告代收的由原告支付的240000元。同年5月23日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告所开发的文成县汇隆名门商住楼第壹幢西单元502号房，建筑面积为140.82m2，单价为5510元／m2，总金额为775918元。同时合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定面积确定和建筑面积的差异处理，买卖双方协定最终以房管局实测为准，按实计算。合同成立后，原告按合同约定付清总房款。2009年6月10日，经房管局测算，房屋建筑面积为139.55m2，被告退回面积多计的房价款6997元，并出具给原告一份发票，发票上载明建筑面积为139.55m2，单价为5510元／m2，金额为768921元，款项性质为购房款。2009年7月1日，原告诉至该院。原判认为，被告按第三人的委托与原告达成转让该购房指标的协议，该购房指标表现的是一种购房权利，即购买第三人向被告预定的房屋的权利。原告按约定支付了价款，得到了第三人转让的购房指标，并随后与被告签订了房屋买卖合同，行使了其购房权利。第三人与原告之间转让购房指标的协议应当依法成立有效，且符合本地的交易习惯，依法对双方具有约束力，现双方已自愿履行完毕。同时，原、被告签订的房屋买卖合同中约定的单价与第三人向被告预定的单价一致，被告在整个过程中并未额外得到利益，原告对购买该房屋的总价款即合同约定的房价款的基础上另加240000元也是认可的，240000元是原告支付给第三人的购房指标转让费，与被告并无关系。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。退一步来说，即使原告多付了240000元。原告支付240000元是2007年4月3日，签订商品房买卖合同的时间是2007年5月23日，此时原告即应知道该款是否应该返还，诉讼时效即应开始计算。原告于2009年7月1日向该院起诉，已经超出了法律规定的二年的诉讼时效，原告的诉讼请求，亦不予支持。原告主张其所支付的房价款在开具销售发票之前均是预付款，开具发票后才是正式结算日期，此时才知道被告应该退还240000元，被告不退还，诉讼时效从此时开始计算，其主张理由不成立，不予采纳。原告主张被告在收取合同价款外，又巧设名目多收房价款，无事实依据，不予采纳。该院遂依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回原告赵均利的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告赵均利负担。一审宣判后，赵均利不服，向本院提起上诉称，一、原判错误认定商品房预售登记的性质。1、该登记表仅是复印件，故预售登记的事实不能认定。2、预售登记仅是签订预售合同前的单方意思表示，并不存在合同关系的约束。3、商品房销售是市场行为，并不存在购房指标。4、商品房预售合同以政府登记备案方为有效。第三人和房开公司之间无预售合同，无政府预售登记备案，无款项来往，故第三人根本就不存在购房的事实，更不存在卖房的权利。二、原判错误认定委托关系的存在。第三人对房产无任何权利，房开公司无权利经营二手房买卖，不动产的委托买卖是要式行为，口头委托无效。委托以委托方的名义进行，本案的房开公司以自己的名义进行。上述事实均说明第三人与房开公司的委托关系不存在。三、原判错误认定上诉人和第三人有买卖合同存在。第三人不是商品房的所有人，合同主体不符。不动产买卖是要式行为，但第三人与上诉人无任何接触，口头和书面合同均不存在。四、上诉人与房开公司签订商品房预售合同在政府履行登记备案手续，上诉人与房开公司才是合同当事人，同第三人无关。请求二审法院撤销原判，依法改判房开公司返还多收的房价款24万元及偿付占有该款的利息。被上诉人温州广汇房地产开发有限公司辩称，1、上诉人错误地理解了本案事实与有关法律。第一，涉案的预销登记表，是房开公司与购房者的一种购房指标登记行为，在商品房销售中普遍存在的，一审判决认定为购房指标转让是正确的。上诉人错误地将购房指标登记理解为房管部门的预售登记，这是二个概念。第二，本案是购房指标的转让，是一种债权的转让，与商品房的买卖是完全不同的。上诉人错误理解为是商品房买卖的性质。第三，上诉人错误地理解合同法规定的委托代理关系，认为受托人必须以委托人的名义进行代理，这是不符合合同法规定。被上诉人与第三人存在委托关系，并且符合合同法的规定。2、购房指标的转让没有违反法律的强制性规定，本案的指标转让是在平等自愿的情形下进行，合法有效。上诉人主张受欺诈没有依据，该主张与其他的诉讼理由存在矛盾，若受欺诈的话，应该在一年内行使撤销权。3、上诉人的起诉已超过诉讼时效。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人何纯波未作答辩。二审期间，当事人均无新的证据提供。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，从诉争的24万元支付在前，上诉人与房开公司签订的商品房买卖合同及上诉人对合同约定购房款全额支付在后的事实来看，诉争的24万元并不是购房款。事实上，根据两被上诉人的陈述及相关书面证据，可认定诉争的24万元是上诉人通过房开公司支付给何纯波的购房指标转让费。商品房指标是一种可期待的财产权利，对其进行转让并没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦符合房地产市场的交易习惯，应确定为合法有效。另，从上诉人买受涉案商品房的整个过程来看，其对购房指标转让亦是认可的。故上诉人以诉争的24万元系向房开公司多支付的购房款为由要求房开公司返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。即使诉争的24万元如上诉人主张的系购房款，2007年5月23日，上诉人与房开公司签订商品房买卖合同时就可以主张返还或与合同约定的购房款相抵销，但其于2009年7月1日才向法院起诉主张返还，显然已超过了法定诉讼时效期限，亦应予以驳回。据此，上诉人的请求与理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人赵均利负担。本判决为终审判决。审　判　长　　马永利审　判　员　　杨宗波代理审判员　　郑文平二〇一〇年一月十八日代书　记员　　林　英百度搜索“”