（2009）绍越民初字第4701号
裁判日期: 2010-01-15
公开日期: 2014-06-20
案件名称
冯锋与冯伯祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯锋,冯伯祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2009）绍越民初字第4701号原告冯锋。委托代理人（特别授权代理）章关兴。被告冯伯祥。原告冯锋与被告冯伯祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月29日立案受理。依法由审判员吕小丽适用简易程序独任审判，于2009年12月4日、2010年1月12日公开开庭进行了审理。原告冯锋及其委托代理人章关兴、被告冯伯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯锋诉称：原告为开办公司所需，向被告租用位于绍兴县孙端镇碧波潭村总面积为600平方米的15间房屋。双方于2009年7月31日签订租赁合同，约定相关事宜。原告支付了租金32800元。原告对该房屋进行了装修，在办理公司营业执照过程中发现该15间房屋系被告私自搭建而被绍兴县国土局以国土监察49号文确认为违章建筑，故原告无法实际使用。原告认为，被告故意隐瞒事实，将该违章建筑出租给原告，致使合同无效，且原告尚未实际使用。请求判令：原、被告于2009年7月31日签订的房屋租赁合同无效；被告返还已付的租金32800元，并赔偿原告装修损失10000元；本案诉讼费用由被告承担。被告冯伯祥辩称：其与原告于2009年7月31日确实签订了房屋租赁合同，原告也付了租金32800元；其出租给原告的房屋确实是违章建筑，原告如要终止合同其同意，租金可以返还给原告，原告无法办理营业执照并不是因为租赁的房屋是违章建筑，是因为有其他原因，是和生产场地没有关系的，主要是因为环保的问题。故原告应该按每月租金的标准支付实际使用费，而装修费用应由原告自己承担。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同1份及收条2份，证明2009年7月31日原告为了经营需要向被告租赁房屋，并支付了32800元租金。被告无异议，但2009年6月13日预付款1000元实际上是押金，每年租金实际是31800元，合同上也是31800元，押金没有还给原告。本院对证据本身予以确认。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：2、绍兴县国土资源局处罚决定书1份、租物业用房协议1份，证明本案所涉出租房是被告向绍兴县孙端镇吴融村民委员会租来的，且已经国土部门处罚过了。原告对处罚决定书真实性无异议，但对被告的证明内容有异议，该处罚决定书明确载明该房屋是违章建筑，从决定书的内容看也明确规定应当规定时间内予以拆除，被告在明知该房屋系违章建筑应当拆除的情况下仍于2009年7月31日将该房屋出租给原告，其行为带有主观恶意；对租物业用房协议真实性无异议，但认为与本案无关，即使被告是从吴融村委承租的房屋，对于被告的损失也可以向吴融村委要求赔偿。本院对证据本身予以确认。本院出示证据3，经原告申请本院委托绍兴兴业资产评估有限公司所作资产评估报告书1份。原告无异议。被告认为评估价格过高，且装修是原告自己进行的，并不是被告要求的。本院认为该次评估系本院依法委托有资质的机构作出，在被告未提供足以反驳的证据的情况下，对该评估结论予以认定。经审理查明：2008年12月11日，被告冯伯祥与绍兴县孙端镇吴融村民委员会签订租物业用房协议1份，由被告冯伯祥向该村委租用位于该村波力斯服饰用品厂北面约1600平方米的房屋，租房期限30年。2009年4月7日，绍兴县国土资源局作出绍县国土罚（2009）第44号处罚决定，认定绍兴县孙端镇吴融村民委员会在未经取得合法用地审批手续情况下，在该村波力斯服饰用品厂北侧地段土地上建造厂房，属未经依法批准、非法占用土地行为，该局作出限在收到该处罚决定书之日起十五日内自行拆除在非法占用的土地上所建的建筑物等设施，恢复土地原状等处罚决定。2009年6月13日，原告冯锋支付给被告冯伯祥租房预付款1000元；同年7月19日，原告冯峰支付给被告租费31800元。同年7月31日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将上述非法占用土地上所建厂房中的15间出租给原告做经营场地，租期为4年，自2009年8月1日起至2013年7月31日止；租金每年为31800元，按合同7月31日前交清。嗣后，被告依约将房屋交付给原告使用，原告对上述房屋中西首的2间房屋进行了办公室装修。另经本院委托绍兴兴业资产评估有限公司对上述租赁房屋中的装修价值进行评估，结论为装修评估价值为9100元。本院认为，本案所涉租赁物系行政机关确定应限期拆除的在非法占用的土地上所建的建筑物，即该租赁物系违法建筑。出租人就违法建筑与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告冯锋据此要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，并判令被告返还租金及押金的理由，符合法律规定，本院予以支持。但依照无效合同的处理原则，承租人同时也应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，即承租人应返还租租赁的房屋及支付房屋使用费，故原告关于租赁房屋系违法建筑且其在装修后无法使用，无须支付使用费的主张不能成立。因原告起诉时已明确表示因合同无效，不再使用该租赁房屋，被告要求房屋使用费支付至2009年12月底没有事实依据，而原告未提供证据证明其于装修完毕后就未再使用租赁房屋，故本院酌情确定，由原告参照合同约定的租金标准支付至起诉时止（即3个月）的房屋使用费计7950元。本案审理过程中，经本院释明，被告已于2010年1月12日同意接收租赁房屋，故无须再判令由原告向被告返还租赁房屋。关于装修费用的承担。被告陈述其看到原告装修，未表示反对也未表示同意。本院认为，原告租赁房屋目的是做经营场地，该租赁房屋的现状势必要求进行相应装修才可使用，且合同未对租赁物装修进行约定，被告看到原告在装修而未表示反对，应视为被告同意原告进行装修。现被告表示对已形成附合的装修物不同意利用，应由原、被告双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。原告冯锋作为承租方及经营者，未在承租前对其所欲从事行业的规定与租赁房屋权证进行了解审查，而与被告签订租赁合同，使用本案所涉房屋，原告冯锋未能尽到一般承租人的谨慎义务，本院酌情确定原、被告对原告的损失各负50%责任，即被告应向原告赔偿装修费用的50%计4550元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告冯锋与被告冯伯祥于2009年7月31日签订的房屋租赁合同无效；二、被告冯伯祥返还给原告冯锋租金31800元和押金1000元，并赔偿给原告冯锋装修费用4550元；三、原告冯锋应支付被告冯伯祥房屋使用费7950元；上述第二、第三项抵销，被告冯伯祥尚需支付给原告冯锋29400元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回原告冯锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元，评估费2000元，合计2310元，由原、被告各负担1155元，于本判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 吕小丽二〇一〇年一月十五日书记员 李 奕 来自：