（2009）浙温民再终字第14号
裁判日期: 2010-01-15
公开日期: 2014-05-08
案件名称
叶惠芬、薛玉萍与葛少金、薛迪飞房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
葛少金,薛迪飞,叶惠芬,薛玉萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民再终字第14号上诉人（一审被告）葛少金。上诉人（一审被告）薛迪飞。委托代理人姜正。被上诉人（一审原告）叶惠芬。被上诉人（一审原告）薛玉萍。委托代理人叶惠芬。上诉人葛少金、薛迪飞与被上诉人叶惠芬、薛玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2009）温瑞民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。瑞安法院再审认定，两原审原告叶惠芬、薛玉萍系非农业家庭城镇居民户，两原审被告葛少金、薛迪飞系夫妻关系。原审被告葛少金与原审原告叶惠芬、薛玉萍于2004年3月28日订立××份房地产买卖协议书，葛少金将坐落于瑞安市上望街道薛前村上旺西路406号的两间房屋（产权证号为瑞安市安阳上望字第5××9号、房屋地号为J0218-60-1）出卖给叶惠芬和薛玉萍，约定价款为79.5万元，订立合同之日支付定金10万元，2004年4月8日前支付67.5万元，余款2万元在土地使用权证过户时付清，该房屋于2004年农历12月30日交付给两原审原告，交付同时该建筑物范围内的土地权同时转让，原审被告葛少金须无条件提供××切合法证件并无偿协助两原审原告办理房地产权证过户手续；此外合同还约定了违约责任。2004年4月8日，原审被告葛少金收取了两原审原告购房款77.5万元。2004年农历12月30日，原审被告葛少金将诉争房产证交给两原审原告，两原审原告将诉争房屋出租给他人，收取租金至今共计1.5万元。原审被告葛少金已领取房屋所有权证，但未过户到两原审原告的名下。其中××间47.8平方米（地号为11-05-857）已由原房屋所有权人陈茶钦办理农村集体土地用地手续，另××间未办理用地手续。另查明，按银行短期贷款年利率5.04%计算，77.5万元资金的每日利息损失为108.5元。瑞安法院再审认为，原审被告葛少金与原审原告叶惠芬、薛玉萍签订房地产买卖协议书××份，约定原审被告葛少金将两间房屋出卖给原审原告叶惠芬、薛玉萍，交付房屋时该建筑物范围内的土地权同时转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体上地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。据此，由于本案买卖房屋的土地属农村集体所有土地性质，且房屋购买方系城镇居民，故本案双方当事人签订的房地产买卖协议书，因违反上述法律行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，应属无效。因无效合同取得的财产，应当予以退还。两原审原告、两原审被告对于无效合同均有过错，对于双方造成的损失均应承担××半的赔偿责任。两原审原告请求确认房地产买卖协议书无效及返还购房款77.5万元，应当予以支持，但两原审原告请求按月利率0.8%赔偿自2004年3月28日起至履行完毕之日止的损失过高，且未考虑己方过错情况，不合理部分不予支持。两原审被告应当赔偿两原审原告按同期即年利率5.04%银行短期贷款计算利息损失的××半，即每日54.25元。两原审原告已收取的租金1.5万元，可在计算损失中予以扣除。遂判决如下：××、原审原告叶惠芬、薛玉萍与原审被告葛少金于2004年3月28日签订的房地产买卖协议无效；二、原审被告葛少金、薛迪飞返还原审原告叶惠芬、薛玉萍房屋价款77.5万元，并按每日54.25元赔偿原审原告叶惠芬、薛玉萍自2004年4月8日起计算至判决确定的履行之日的经济损失；原审原告叶惠芬、薛玉萍已收取的租金1.5万元在赔偿金中予以扣除。原审原告叶惠芬、薛玉萍返还原审被告葛少金、薛迪飞瑞安市安阳镇上望字第5××9号房产权证××本。以上款物均于本判决生效后10日内交本院转付。本案受理费13097元，其他诉讼费1000元，合计14097元，由原审原告叶惠芬、薛玉萍负担800元，原审被告葛少金、薛迪飞负担13297元。上诉人葛少金诉称，双方的买卖合同自愿签订，系真实意思表示，应当属有效合同。双方买卖的是住宅并非土地，原判适用《土地法》第六十三条的规定，属适用法律错误，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》并非法律或行政法规，不能作为法律依据适用。请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人叶惠芬辩称，向葛少金购买的二间房屋，房产证虽已登记在葛少金的名下，但土地证××间登记在陈茶钗名下，另××间至今无法办理，致使被上诉人购买的房屋根本无法办理土地证。请求二审维持原判。经审理查明，瑞安市人民法院再审判决认定的事实清楚，证据充分。认定的证据有房屋买卖协议书、房屋所有权证、用地权属证明、双方当事人的陈述及庭审笔录等。本院认为，本案上诉人葛少金与被上诉人叶惠芬、薛玉萍签订的房屋买卖合同虽系双方当事人的真实意思表示，葛少金也已领取二间房屋的所有权证，但因上诉人对其所出卖的房屋尚未具有必要的土地权属凭证，其中××间房屋的用地权属登记在他人名下，另××间尚未办理，致使被上诉人购买房屋后不能办理产权和土地使用权过户手续，合同目的无法实现，故再审判决认定双方房屋买卖关系无效与法不悖。根据法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。由于双方当事人对合同无效均存在过错，故对因合同无效所带来的损失，双方均应各自承担相应的责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条第××款第（××）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持瑞安市人民法院（2009）温瑞民再字第1号民事判决。本案二审受理费13097元，由上诉人葛少金负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 王天舜审 判 员 林丽宏代理审判员 朱阳娇二〇一〇年一月十五日代书 记员 陈作平 更多数据：