（2009）浙嘉民终字第619号
裁判日期: 2010-01-14
公开日期: 2015-12-28
案件名称
陈某某与嘉兴市××星××司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉兴市××星××司,陈某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙嘉民终字第619号上诉人（原审被告）：嘉兴市××星××司。嘉兴市××区东××街道××组。法定代表人：黄某某。委托代理人：徐某某。被上诉人（原审原告）：陈某某。委托代理人：周某某。上诉人嘉兴市××星××司（以下简称跃星××）为与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月4受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理认定，2007年4月10日，陈某某（系嘉兴市南湖区东栅天顺建材厂业主，该厂于2008年1月1日注销）与跃星××签订《租房协议》一份，约定：跃星××向陈某某租用厂房10间，共368平方米，每月租金2350元，全年28200元，进场时交租金14100元，以后提前一个月交。暂定租期一年，自2007年4月10日至2008年4月10日。双方如有变动，需在协议到期一月前提出协商，再行续签或退租。协议期内，如遇政府征用、拆迁，双方需无条件服从，跃星××无条件自行搬迁。跃星××承租房屋后，于2007年11月20日交纳4至12月租金21000元。合同到期后，跃星××未腾退。另查明，本案诉争的房屋，系陈某某于2005年12月向嘉兴市××区东××街道××新村××组村民租用土地而出资建造，该房屋建造时未取得建设工程规划许可证，也没有临时建筑审批手续。2009年8月25日，陈某某起诉称，2007年4月10日，其与跃星××签订《租房协议》一份，跃星××租赁后，未按约定交纳房屋租金，2008年4月10日租赁期满拒绝退还租赁房屋，直至今日。请求判令跃星××立即退还租赁房屋，支付房租费51700元及利息损失3166元。跃星××答辩称，陈某某要求返还的房屋是违章建筑，所有权不属于陈某某。与跃星××签订租赁合同的是建新村，不是陈某某。请求法院驳回陈某某起诉。原审法院经审理认为，陈某某租用农民土地建造房屋并出租，由于所建房屋既没有取得建设工程规划许可，也没有办理临时建筑审批手续，故本案双方所签订的《租房协议》无效。鉴于房屋系陈某某出资建造，跃星××也实际使用了房屋，陈某某请求按协议标准支付房租，法院予以支持。双方约定的租期已过，跃星××应当返还房屋，超期使用的期间，可按原定租金标准计算房屋使用费。至于陈某某请求的利息损失，由于租赁合同无效其自身也有责任，故不予支持。综上所述，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华某某共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款之规定，判决：一、跃星××于判决生效后十日内腾退向陈某某所租赁的位于嘉兴市××区东××街道××新村××组房屋10间（面积368平方米）交还陈某某；二、跃星××于判决生效后十日内支付陈某某房屋租金及使用费51700元；三、驳回陈某某其他诉讼请求；如果未按上述期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费636元，陈某某负担56元，跃星××负担580元。判决宣告后，跃星××不服，向本院提起上诉称：一、跃星××与陈某某签订的房屋租赁协议无效，陈某某无权要求跃星××腾退房屋并支付租金。陈某某未经相关部门批准私自建设厂房，该厂房属于违章建筑，不应受到物权利益的保护。原判决认定双方签订的租赁协议无效，却又判决跃星××向陈某某给付租金，并腾退房屋是保护陈某某的非法利益，该判决没有法律依据。二、跃星××与嘉兴市南湖区东栅街道建新村经济合作社签订协议书，承租涉案厂房，租赁期为十年，且尚在合同履行期内。虽然跃星××与陈某某签订的租赁协议已经到期，陈某某也无权要求跃星××支付2008年4月11日至今的租金，并腾退厂房。请求撤销原判决，改判驳回陈某某一审的请求。陈某某在二审中答辩称：一、房屋租赁协议即使无效，跃星××也应该腾退房屋并支付租金。二、跃星××并未向建新村经济合作社租赁房屋，也从未交付租金。建新村经济合作社的协议书及第一份证明是为跃星××办理工商登记而出具的。请求驳回上诉，维持原判。当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为房屋租赁协议无效的情形下，跃星××是否需支付租金，以及跃星××是否向建新村经济合作社租赁过房屋。关于跃星××是否需支付房屋租金的问题。陈某某未取得建设工程规划许可证建设房屋，并以该房屋与跃星××签订房屋租赁协议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同无效。现跃星××以租赁合同无效为由拒不支付房屋租金，本院认为虽然跃星××租赁的是违章建筑，但违章建筑亦有使用价值，就租赁效果而言，与合法建筑并无不同。跃星××在长达两年多的时间中实际占有使用该房屋进行生产经营活动，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，其应向出租人陈某某支付房屋的占有使用费，具体可参照双方约定的租金标准。故跃星××认为其不应当支付租金的上诉理由不能成立。关于跃星××是否向建新村经济合作社租赁房屋的问题。本院认为跃星××并未向建新村经济合作社租赁房屋，理由如下：首先，建新村经济合作社第二份证明表明其与跃星××之间的协议书和第一份证明是为协助跃星××办理工商营业执照而出具的，建新村经济合作社并无房屋及场地租赁给跃星××。虽然跃星××提出质疑，但上述协议和证明都由嘉兴市工商行政管理局调出，并且建新村与跃星××2007年1月8日签订协议书租赁房屋，跃星××于同年1月9日领取营业执照，后两项证据均可印证建新村经济合作社第二份证明的真实性，故应予以认定。其次，跃星××与建新村经济合作社的租赁合同表明跃星××向建新村经济合作社租赁场地500平方米，办公用房200平方米。同年4月10日，跃星××与陈某某签订租房协议，租赁厂房十间，其中包括跃星××与建新村经济合作社协议书中涉及的办公用房。若跃星××已经向建新村经济合作社租赁该房屋，三个月后再次向陈某某租赁相同的场所并支付租金有违常理。最后，按照协议书，跃星××向建新村经济合作社承租场地及房屋达十年之久，双方的协议中只是约定租金每年10000元整，并无任何有关支付租金的详细条款，且跃星××二审中表示并未向建新村经济合作社交纳过租金。综上，原审法院认定跃星××与建新村经济合作社之间的协议书只是为了跃星××办理营业执照临时出具的，不是双方真实意思的表示，不具有法律效力当属正确。但原判决认定双方之间的租赁合同无效，却仍使用房屋租金及使用费的表述有欠妥当，因为合同无效后仅存在使用费不存在租金的问题。鉴于上诉人对该项没有提出上诉，本院不再更动。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1093元，由上诉人嘉兴市××星××司负担。本判决为终审判决。审判长 杨迪虎审判员 黄 嵩审判员 谭 灿二〇一〇年一月十四日书记员 阮美琴 关注公众号“”