杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1026号
原告：杭州高盛物业管理有限公司。
法定代表人：李士和。
委托代理人：章樑、卢晓倩。
被告：方以晓。
第三人：浙江国都房产集团有限公司。
法定代表人：柴慧京。
委托代理人：朱亚元。
第三人：国都公寓业主委员会。
负责人：徐章来。
委托代理人：张育武。
委托代理人：徐家基。
原告杭州高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物业公司）诉被告方以晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月17日立案受理后，依法由
代理
审判员周菁晖独任审判，于2010年7月15日公开开庭进行了审理。因本案的处理结果与浙江国都房产集团有限公司（以下简称国都房产公司）、国都公寓业主委员会（以下简称国都公寓业委会）有法律上的利害关系，本院通知其参加诉讼，于2010年8月19日公开开庭进行了审理。原告高盛物业公司的委托代理人章樑、卢晓倩、被告方以晓、第三人国都房产公司的委托代理人李昊、第三人国都公寓业委会的负责人徐章来和委托代理人张育武、徐家基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高盛物业公司诉称：原告为中山北路197号商铺的承租人，租赁期限为2004年5月8日至2014年5月7日。租赁期间享有转租权。2005年11月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，将中山北路197号商铺转租给被告，租赁期限为2005年11月15日2009年5月15日。合同期限届满后，被告一直拒绝返还租赁物，占有使用至今。原告认为，被告的行为侵害了自己的合法权益，故起诉至法院，请求：1.判令被告将中山北路197号商铺返还原告；2.判令被告支付房屋占有使用费69502元（暂计算至2010年5月31日，2010年6月1日至房屋返还之日的占用费按182.9元／天的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告方以晓辩称：我只要原告提供房产证，我租赁的五年时间里高盛物业公司一直没有出示国都房产公司的委托。高盛物业公司十几年都没有办理出房产证，我租房子，房东必须出具房产证。高盛物业公司不是以房主的身份来租房子，我不是跟物业签合同的。高盛物业公司出示国都房产公司的东西跟我租赁是没有关系的，高盛物业公司提供的证据是没有关联的，高盛物业公司出示的证据，只是表明房子是你造的，我要的是房产证，原告已经造成我的损失了。高盛物业公司没有维护我的权益，造成我的店经营不下去。第三人国都房产公司述称：国都房产公司是争议标的中山北路197号的合法所有人，国都房产公司有权租赁给原告，原告也有权租赁给被告，我们认为原被告之间的合同是合法有效的。第三人国都公寓业委会述称：第一，我们认为产权是作为全体业主的，因为我们每一位业主，房产证中都包括地下一层，并且地下一层现在变成了商铺，商铺的维修基金都是我们全体业主买的，但是现在得利的是国都房产公司。小区地下商铺所有权的争议是个历史遗留问题，小区是1999年至2000年建成的，小区业主是在这以后的一段时间里入住的，国都公寓业委会是2003年成立的，地下商铺这一块，开发商就一直非法占用至今，广大业主对此并不清楚，有关法律、法规当初也没有明确规定，因此造成了这一个历史遗留问题。第二，国都房产公司与高盛物业公司所签订的房屋租赁协议缺乏合法性、真实性，因此是一个无效协议，我们仔细看了所有资料，没有一个能够说明此地下室属于国都房产公司所有，国都房产公司只是小区开发商之一，它并不能代表小区的建设单位。高盛物业公司一直以来以欺骗的手段对承租方说产权正在办理之中，从2004年说到现在，都没有办出产权证，实际上是自欺欺人。第三，我们与被告方以晓签订房屋租赁协议，是根据我们所掌握的资料及证据，并已说明此地下室是建筑物的共有部分，属于全体业主所有，所以才签订的。理由是：1.地下室建造成本已经摊入整个建筑物的销售成本之内。2.地下室的面积并未计入建筑面积和容积率之内，因此不具备登记条件。3.业主的产权证上都说明建筑包含地下室一层。4.地下室部分的设备维修基金并不单独存在，是由业主的专有部分交纳的，现在已形成得益归开发商，买单归小区业主的怪现象。5.2009年9月份，浙江电视台18**黄金眼栏目曾连续数次以真假房东之争，播出过这件事，舆论也都倾向于我们广大业主，国都房产公司连面都不敢露。6.中北社区党委、居委会对此问题态度也是明确的，认为地下室所有权应属于全体业主。原告高盛物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.房屋租赁合同（2004.4.14）1份，2.房屋租赁合同（2009.5.8）1份，二证据欲证明原告为中山北路197号商铺承租人，租赁期限为2004年5月8日至2014年5月7日的事实；3.证明1份，欲证明出租人同意原告租赁期内有权转租的事实；4.变更登记情况1份，欲证明原告名称变更的事实；5.房屋租赁合同1份，欲证明原被告间存在租赁合同关系，租赁期为2005年11月15日至2009年5月15日的事实；6.杭州市物业维修基金和用房缴交确认单存根1份，欲证明本案所涉及的租赁房屋归该小区的国都房产公司所有，国都公寓2-3幢的地下商场，并非国都公寓物业活动用房的事实；7.杭州市房地产测绘成果表1份，欲证明本案所涉及的租赁房屋为国都公寓2-3幢的地下商场，并非国都公寓物业活动用房的事实。上述证据经庭审质证：被告对证据1-2，合法性有异议，原告拿不出任何证据证明房子是国都房产公司的，营业执照上根本没有所有人。到现在为止还拿不出证据证明房子是属于国都房产公司的，国都公寓业委会、高盛物业公司都主张权利，派出所调解时让我签双方，到时候打官司。对证据3，合法性有异议，证据合法的话就应该有房产证，而原告拿不出房产证，2009年10月份我去过国都房产公司的。对证据4，三性无异议。对证据5，房屋是被告从沈丹丹的手中租下来的，期限是两年，被告根本不了解相关的事情。当时高盛物业公司一个叫徐葆的人说三天之内给我所有的证件办理营业执照，但是现在都没有履行过，真实性无异议。对证据6，关联性有异议，这个证据跟我没关系，我与原告之间只存在房租的问题，不存在物业缴费的问题。对证据7，关联性有异议，房子没有产权，没有归属，不存在房地产的问题。第三人国都房产公司对上述证据三性均无异议。第三人国都公寓业委会对证据1，这份证据是有问题的，我们有资料时间是到2014年，我们所掌握的情况是在2009年国都房产已经转移给一个私人了，这份合同还有无效力值得怀疑。对证据2-7，我们认为并不能说明所有权就是国都房产公司的，国都房产公司只不过是开发商之一，而且是小股东，所有的规划设计、委托工商登记、房屋销售合同的签订都是杭州市下城区房屋建设开发公司，并不存在国都房产公司，所以国都房产公司作为独立的主体来签订租赁合同，我们认为是不合法的，也无依据。国都房产公司委托高盛物业公司出租的证明没有出示产权证，相反，国都公寓业委会具有房管部门颁发的产权证包括地下一层，国都公寓业委会出租给第三方是根据有关法律法规。
本院认为，证据1－3原告能提交证据原件，能证明高盛物业公司出租房屋来源，予以确认。证据4原告能提交证据原件，被告亦无异议，予以确认。证据5，被告认可曾签订该合同的事实，予以确认。证据6、7原告能提交加盖相关部门印章的复印件，证据也与本案有关联，予以确认。被告方以晓为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.证明2份（2004年和2008年），欲证明国都房产公司给被告的证明，说房产证在办理中；2.银行存款回单1份，欲证明，被告与高盛物业公司签的合约，为什么付款没有发票，每次都是要被告汇钱到徐忠琴个人的账号上；3.收据6份，欲证明被告向国都公寓业委会付过钱；4.2009年8月3日签订的《房屋租赁合同》1份，欲证明2005年至2009年9月15日，被告与顾金芳一起开的，已经合同期满了，到2009年9月15日开始，因为原告对被告的欺骗行为，没有告知该产权是有问题的，以至于国都公寓业委会找上被告来签订合同，所以从2005年开始原告就已经存在欺骗行为，在没有产权的情况下将房子出租给被告。上述证据经庭审质证：原告对证据1，真实性无异议，是当时原告为被告办理营业执照而提供的材料。对证据2，真实性无异议，这笔钱支付的是203号商铺2009年7月15号至2010年1月14号的租金52500元，另外3000元是水电保证金的一部分，与本案无关。对证据3，真实性无法确定，与本案无关，国都公寓业委会的收据与本案也没有关联。对证据4，真实性无法确定，合法性有异议，国都公寓业委会无权向被告出租房屋，在原告的租赁期限内房屋的占有权是属于原告。第三人国都房产公司对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，国都房产公司有权出租给原告，原告有权出租给被告。对证据2-4，真实性无异议，合法性有异议，并不能证明被告所主张的请求。第三人国都公寓业委会对证据1，认为是无效的，因为国都房产公司没有产权证。对证据2，不清楚，没有经手这件事情。对证据3，给我们的4张收据真实性、合法性无异议，给高盛物业公司的与我们无关。对证据4，我们认可。
本院认为，证据1，原告及国都房产公司对其真实性均无异议，故对国都房产公司曾出具两份证明的事实予以确认。证据2、3，支付给高盛物业公司的款项系203号商铺的，与本案缺乏关联，不予确认；国都公寓业委会认可支付给其的款项，予以确认。证据4，国都公寓业委会认可曾签订该合同，故对该事实予以确认，但该证据不能证明被告的证明目的。第三人国都房产公司向本院提交下列证据：1.工商资料1套，欲证明国都房产公司参与开发了包括中山北路197号与203号商铺在内的国都公寓；2.变更登记情况1份，欲证明国都房产公司参与开发了包括中山北路197号与203号商铺在内的国都公寓；3.《杭州市房地产测绘成果表》1份，欲证明包括197号与203号在内的面积为999.58平方米的半地下商场面积是独立于住宅以及办公场地上面积的，没有被分摊。国都房产公司为该部分面积的合法所有人，有权出租给原告。上述证据经庭审质证：原告对证据1-3，三性均无异议。被告对证据1-3，真实性有异议，予以否认。第三人国都公寓业委会对证据1-3，认为都不具有产权的证明力，都是施工方的图纸和批文。真实性无异议，但对房产的证明毫无意义。第三份的证据我们认为关联性有问题，第一，提供的证据证明原来浙江京都房地产开发有限公司后来是国都房产公司，股份只有30%多，怎么能代表开发商，第二，测绘成果表，地下室的面积与建筑面积是分开的，这部分实际上是不存在总建筑面积里的，我们将面积都加过，整个小区都核对过，我们认为国都房产提供的证据不能证明他要证明的对象。
本院认为，证据1、2，能证明国都公寓的建设单位是国都房产公司（当时名称为浙江金都房地产开发有限公司）与杭州市下城区房屋建设开发公司共同出资设立的，国都公寓业委会也认可国都房产公司系开发商之一，故对国都房产公司参与开发建设国都公寓的事实予以确认。证据3，关于地下商铺的面积等能与原告提交的测绘成果表相印证，予以确认，但该证据不足以证明国都房产公司系该部分面积的所有权人，故对该证明对象不予确认。第三人国都公寓业委会向本院提交下列证据：房屋所有权证（含地下一层）6份，欲证明地下室是全体业主共有的，不是开发商也不是国都房产公司的，更不是高盛物业公司的，因为产权证已经登记出来的。上述证据经庭审质证：原告认为已经超过举证期限了，且证据中的第五份看不出房号，对这份的真实性无法确定，其余的5份无异议，合法性有异议，关联性有异议，提供的5份证据是国都公寓4幢的，而争议的是2、3幢，两者没有关联，房屋产权登记中总层数并不影响房屋产权的归属。被告对该证据予以认可。第三人国都房产公司与原告的质证意见相同。
本院认为，该证据仅能证明国都公寓其他房屋的所有权，与争议的2、3幢缺乏关联，且附记中的总层数包括地下一层，是指计算房屋总层数时包括地下一层，并不能证明地下层的权属，故不予确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：国都房产公司曾参与开发建设国都公寓。国都公寓的物业维修基金、物管办公以及公共活动用房、物管商业用房已确认缴交，上述物管用房坐落国都公寓4幢、5幢、10幢相应位置。国都公寓2、3幢地下室北面为地下商场181至229号（中山北路），建筑面积共计999.58平方米，地下室南面为人防工程。本案所涉中山北路197号地下室商铺系国都房产公司出租给高盛物业公司，并同意高盛物业公司转租。国都房产公司先后两次向高盛物业公司出具证明，称中山北路181－229号地下商铺一层面积约1000平方米，其产权归国都房产公司所有，目前产权正在办理之中，现委托给高盛物业公司对外进行租赁业务。2005年11月23日，高盛物业公司与方以晓、顾金芳签订《房屋租赁合同》，约定高盛物业公司将上述197号商铺出租给方以晓、顾金芳使用，租期自2005年11月15日至2009年5月15日，租金总额141536元，每年分两次支付，最后一年租金为于2008年4月15日和10月15日分别支付21218元。方以晓自称租赁商铺时是从案外人沈丹丹处受让承租权而来，顾金芳在2009年1月已退出租赁经营。方以晓已向高盛物业公司支付至2009年5月15日的租金，现仍在197号商铺经营。另查明：2009年8月3日，国都公寓业委会与方以晓签订《房屋租赁合同》，约定国都公寓业委会将中山北路197号、203号地下商铺出租给方以晓，租期自2009年7月15日至2012年7月14日。
本院认为：本案立案时确定案由为占有物返还纠纷，但实际系因租赁合同期限届满后产生的返还租赁物和支付迟延返还期间使用费的纠纷，故案由应为房屋租赁合同纠纷。本案所涉197号等地下商铺，国都公寓业委会称应属全体业主所有，国都房产公司称系其开发的房屋，应属其所有。因上述商铺至今未办出房屋所有权，双方的陈述均无房屋登记机构的登记予以印证。但国都公寓的物业管理用房已全部交付，国都公寓业委会也认可国都房产公司系开发商之一，案涉商铺建成后即一直由国都房产占有使用，并未交付给国都公寓业委会。国都房产公司再将案涉商铺出租给高盛物业公司，因此，高盛物业公司系通过合法途径取得该房屋占有使用权。此后，高盛物业公司与方以晓经协商后，在自愿的基础上签订合同，合同依法成立并生效。合同生效后，高盛物业公司将商铺交付方以晓使用（即便按方以晓的说法，商铺系在其签订租赁合同后由前任承租人沈丹丹交付给她，也应当认定高盛物业公司完成了将租赁商铺交付给方以晓的义务），方以晓也依约支付了租赁期间的租金，即双方也已实际履行合同。现合同约定的租赁期限届满，方以晓理应将案涉商铺返还高盛物业公司。因此，高盛物业公司要求方以晓返还租赁商铺的请求本院予以支持。合同期满后，方以晓继续占用租赁商铺，理应按照合同约定的租金标准支付占用费。合同约定，在租赁期限的最后一年，方以晓每6个月应支付租金为21218元，折算后每日租金为116.26元，按该标准计算至判决之日的占有使用费为56503.82元，在返还租赁房屋之前，方以晓仍应按上述标准向高盛物业公司支付租金。高盛物业公司的计算方法没有依据，故对超过上述标准部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告方以晓于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区中山北路197号商铺返还原告杭州高盛物业管理有限公司；
二、被告方以晓于本判决生效之日起十日内支付原告杭州高盛物业管理有限公司商铺占有使用费56503.82元（计算至判决之日，此后按每日116.26元的标准计算至被告方以晓返还房屋之日）；
三、驳回原告杭州高盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1538元，因适用简易程序审理，减半收取769元，由原告杭州高盛物业管理有限公司负担144元，被告方以晓负担625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1538元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理
审判员 周菁晖
二〇一〇年九月十三日代
书 记员 陈 伟 来源：