浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2010）金武民初字第336号
原告：金某某。
委托代理人：钟某某。
被告：洪某某。
被告：宣某。二被告
委托代理人：李某。
原告金某某为与被告洪某某、宣某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月3日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由
代理
审判员 陈伟适用简易程序，于2010年7月9日、2010年8月18日两次公开开庭进行了审理。原告金某某的委托代理人钟某某、被告洪某某、宣某及二被告委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金某某诉称：洪某某与宣某系夫妻。2009年3月24日，二被告与金某某经武义县隆某中介服务有限公司签订房地产买卖合同，约定二被告将武义县白洋街道白溪口村春江花园51幢2-102号房屋出卖给金某某，转让价款为24万元；并对双方的权利义务作了约定。合同签订当日，金某某向洪某某支付了购房定金10000元。2009年4月2日，金某某向洪某某支付了办理银行按揭贷款后的剩余款56812.33元。后金某某一直按合同约定向银行归还贷款本息。但现洪某某与宣某无理拒不交付该房屋，拒不协助金某某办理上述房地产过户手续。故诉请依法判令：洪某某、宣某立即向金某某交付武义县白洋街道白溪口村春江花园51幢2-102号房屋并办理过户手续；另赔偿金某某逾期交房赔偿金50160元（已从2009年4月3日起至2010年5月24日止按日240000元的万分之五计算；之后的逾期付款赔偿金仍按此标准算至房屋交付之日止）。原告金某某为证明其主张，当庭出示了下列证据：1、房地产买卖合同一份（复印件），民事判决书二份，证明原告与二被告的房屋买卖合同自双方签字时即成立和生效的事实。二被告对证据的真实性无异议，但认为该合同中存在诸多瑕疵，如合同上约定的建筑面积与房产证上所登记面积不符，开发商实际交房时间为2009年11月，与合同约定的交付时间2009年4月2日不符，按合同约定交付房屋在客观上是不可能的。合同中约定的违约金过高。合同第九条与第十五条关于税费支付的约定矛盾。第十五条明某某定过户时间由被告定。因此，该合同对交付时间、过户时间、过户费用承担等合同主要内容并不完备，需要双方进一步协商。对两份判决书无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。2、房屋所有权证，土地使用权证，证明二被告已经取得了房屋产权和土地权的事实。二被告对证据的真实性无异议，但认为该房产证的登记时间是2010年4月30日，土地使用权证的登记时间是2010年5月17日，且已办理了抵押手续。原告于2010年5月24日起诉，并没有给被告过户的合理期限。本院对上述证据的真实性予以认定。3、中国建设银行自动柜台机客户通知单、存款凭条、自助终端客户凭条，证明金某某一直按照房地产买卖合同约定向银行归还贷款本息等事实。二被告对上述证据的真实性无异议，但认为银行还贷的日期是每月的2号，原告在2010年2月有逾期还贷的行为。本院对上述证据的真实性予以认定。
被告洪某某、宣某答辩称：二被告于2008年10月10日登记结婚。本案争议房产是洪某某个人所有财产。金某某与洪某某签订房屋买卖合同时，洪某某尚未取得房屋的所有权，故该买卖合同内容存在瑕疵，双方应通过协商进行完善。另房屋已抵押给银行，且合同约定过户时间应由洪某某确定，故不存在过户的条件。开发商实际交房时间为2009年11月，按合同约定交付房屋在客观上不可能，双方约定的交付时间应属无效。原告从未要求洪某某协助办理过户，洪某某亦从未拒绝过户，故原告主张逾期违约金没有依据。房屋买卖合同签订时，原、被告双方为规避纳税，口头约定5年后过户。现金某某要求提前过户，产生的营业税、个人所得税应由金某某负担。因讼争房产已抵押给建行，金某某主张过户应先归还所有贷款。另，双方在合同中约定房屋的装修保证金、物业管某某由原告承担，上述费用是开发商交房前必须支付的，但原告违约未交，因此其无权要求该房屋过户。被告洪某某、宣某为证明其主张，当庭出示了下列证据：1、房屋买卖合同一份，证明合同中约定的双方的权利义务的事实。2、武甲鑫中介服务有限公司出具的收条一张（复印件），证明洪某某已将其与房地产公司的合同交付中介的事实。3、商品房买卖合同一份，证明洪某某与房产公司签订的购买本案诉争房屋的合同权利义务的事实。4、个人住房借款合同（复印件）一份，证明洪某某向建行按揭贷款的事实。5、建行担保物、待处理抵债资产收妥通知书（复印件）一分，证明诉争房产抵押已生效的事实。6、交房通知书、看房单各一份，证明开发商于2009年11月18日交房给洪某某的事实。证据1-6，原告对真实性无异议，但认为合同中约定2009年4月2日交房是因为洪某某称开发商会提前交房。缴纳物业管某某和装修保证金并不是开发商交房的强制性条件。本院对上述证据的真实性予以认定；7、武甲鑫中介服务有限公司汤某某的录音材料一份，证明房屋买卖合同第十五条第2款中“营业税、个人所得税由洪某某负担”的目的是防止洪某某要求提早过户，从而可以少缴纳相关税费的事实。金某某认为该证据系逾期提交，且汤某某并未出庭作证，不予认可。
本院认为，因汤某某未当庭作证，本院不能确定该录音材料的真实性，故不予认定。综上，本院结合确认的证据和当事人的陈述，对事实认定如下：2009年3月24日，洪某某与金某某经武甲鑫中介服务有限公司中介签订买卖合同，双方约定：洪某某以240000元的价格将坐落于武义县县城白溪口春江花园第51幢二单元102号在建房屋出卖给金某某。付款方式为：合同签订后，金某某支付10000元作为定金；到2009年4月2日截止，剩余银行贷款由金某某作购房款抵扣，除押金20000元，余欠购房款全部付清。押金20000元由办理过户后支付。洪某某应于2009年4月2日前腾空房屋交由中介及金某某验收。若金某某违约，则定金没收，逾期付款违约金以每日按购房款的万分之五支付。若洪某某违约，应双倍返还定金，逾期交房违约金以每日按购房款的万分之五支付。另双方约定，房屋产权证、土地使用权证由洪某某输，费用由其支付。办理权属过户手续所需缴纳的费用（包括交易费、契税、评估费、工本费等）由金某某负担。过户中产生的营业税、个人所得税由洪某某负担，过户时间由洪某某定。房屋装修保证金、物业管某某由金某某负担。合同签订当日，金某某向洪某某支付定金10000元。2009年4月2日，金某某向洪某某支付了办理银行按揭贷款后的剩余款56812.33元。另查明，本案讼争房屋系洪某某于2008年6月12日向武义县灵星房地产开发有限公司购买，双方约定：建筑面积为86.06平方米，房屋总价222553元；交房时间为2009年11月18日前。2008年10月28日，洪某某就该讼争房屋与中国建设银行股份有限公司武义支公司签订借款合同：贷款期限20年，贷款金额155000元。2009年11月16日，武义县灵星房地产开发有限公司向洪某某发出交房通知书，在该通知书中载明要求洪某某交纳装修保证金1000元、物业管某某540元等，并凭交款凭证办理交房手续。2010年4月30日，讼争房屋办出房产证，证号为：房权证武字第2010003587号。2010年5月17日，讼争房屋办出土地使用权证，证号为武乙（2010）第004030号。因向中国建设银行股份有限公司武义支公司贷款，上述房产已办理抵押手续。2009年9月，洪某某以与金某某间的房屋买卖合同违反法律强制性规定为由向本院起诉，要求解除双方的房屋买卖合同。一审法院经审理认为该房屋买卖合同有效，于2009年11月9日驳回了洪某某的诉请。洪某某不服，向金华市中级人民法院提起上诉，二审法院审理认为该买卖合同不违反法律的强制性规定，于2010年1月20日终审驳回洪某某的诉请。另查明，洪某某与宣某系夫妻，两人于2008年10月10日登记结婚。从2009年4月2日起，本案讼争房屋的银行按揭贷款由金某某归还。
本院认为，洪某某与金某某间签订的房屋买卖合同已经生效判决确认，依法有效。双方应严格按照合同约定履行。本案争议的焦点系讼争房产是否为洪某某与宣某的夫妻共同财产、金某某要求洪某某交付房屋并支付逾期交房违约金是否合理以及协助过户的条件是否成就。第一，洪某某与宣某于2008年10月10日登记结婚，而洪某某购买讼争房产的时间是2008年6月12日，且宣某明确其未出资购房亦未归还房贷，故本院认定上述讼争房产系洪某某个人财产。金某某要求宣某交付房屋、协助过户并承担逾期交房违约金的诉请本院不予支持。第二，金某某要求洪某某交付房屋并支付逾期交房违约金的问题。洪某某辩称该商品房的实际交房时间是2009年11月18日，按房屋买卖合同约定交付房屋属客观上不可能。双方在房屋买卖合同中虽约定了交房时间为2009年4月2日，但金某某在与洪某某签订房屋买卖合同时应当知道该商品房合同中载明的交房时间是2009年11月18日，且事实上该商品房的交付时间也是2009年11月18日，故金某某主张洪某某按合同约定时间交付房屋的主张不能成立。后金某某与洪某某因房屋买卖合同的效力问题产生争议而诉诸法院，2010年1月，金华市中级人民法院终审认定房屋买卖有效，故洪某某有义务向金某某交付房屋。但根据双方签订的房屋买卖合同约定，装修保证金、物业管某某应由金某某交纳，而开发商在交房通知书中明确载明应凭上述交款凭证办理交房手续，在洪某某代为交纳上述费用后，金某某在金华市中级人民法院终审认定房屋买卖合同有效后至今未予支付，亦属违约。综上，
本院认为，金某某在支付洪某某装修保证金1000元、物业管某某540元，合计1540元后洪某某应将讼争房屋交予金某某。至于金某某主张的逾期交房违约金，因金某某自身存在违约行为，故本院不予支持。第三，金某某要求洪某某协助过户的问题。洪某某辩称金某某从未要求其协助过户，其亦从未拒绝，双方在房屋买卖合同中约定过户时间由其确定，现金某某要求过户，故涉及到的营业税及个人所得税应由金某某负担。另房贷未还清，不具备过户的条件。
本院认为，关于房屋买卖税费承担问题，在房屋买卖合同中已明某某定营业税、个人所得税由洪某某负担，洪某某辩称双方当时口头约定五年后再行过户，而五年后上述税费可予免除，因其未举证证明，且上述约定有偷税嫌疑，违反法律规定，本院不予确认。关于房屋过户问题，在房屋买卖合同中约定过户时间由洪某某确定，而没有约定明确的过户时间，洪某某以此来抗辩显失公平，本院不予采纳。因该讼争房屋已办理按揭贷款，在房贷未还清前无法办理过户手续，鉴于2009年4月2日后一直由金某某在还贷，且金某某同意一次性还清剩余房贷，
本院认为在金某某还清房贷后由洪某某协助过户符合法律规定。另，按照房屋买卖合同约定，洪某某在协助金某某过户后，金某某应向洪某某支付剩余购房款20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十九条之规定，
判决如下：
一、原告金某某在本判决生效后10日内支付被告洪某某装修保证金、物业管某某共计1540元，被告洪某某在原告金某某支付上述款项后10日内将位于武义县白洋街道白溪口村春江花园51幢2-102号房屋交付给原告金某某；
二、原告金某某在本判决生效后30日内一次性归还被告洪某某就武义县白洋街道白溪口村春江花园51幢2-102号房屋在中国建设银行股份有限公司武义支行的房贷，被告洪某某在该房贷还清后30日内将上述房产协助过户到原告金某某名下，因过户产生的营业税、个人所得税由被告洪某某负担，其他因过户产生的费用由原告金某某负担；
三、原告金某某在办理完过户手续同时向被告洪某某支付剩余购房款20000元；
四、驳回原告金某某的其他诉讼请求。案件受理费2826元（已减半），由原告金某某负担1413元，由被告洪某某负担1413元，限于本判决书生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费5652元，款汇入金华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入帐号：19×××37，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理
审判员陈伟
二〇一〇年八月二十日
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