（2010）台黄民初字第646号
裁判日期: 2010-08-11
公开日期: 2015-12-28
案件名称
杨琴飞与杨一奇、陈辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市黄岩区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨琴飞,杨一奇,陈辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2010）台黄民初字第646号原告：杨琴飞，身份证号332622195312280024，住台州市黄岩区西城街道青年西路103号。委托代理人：卢法友，台州市东城法律服务所法律工作者。被告：杨一奇，32603197308043413，住台州市黄岩区北城街道塔水桥村三区23号。被告：陈辉，529197803015428，住台州市黄岩区北城街道塔水桥村三区23号。���被告委托代理人：郑彦，浙江中程律师事务所律师。两被告委托代理人：王林，浙江中程律师事务所律师。原告杨琴飞与被告杨一奇、陈辉为房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员徐凌洁适用简易程序于2010年7月5日公开开庭进行了审理。原告杨琴飞的委托代理人卢法友，被告杨一奇、陈辉的委托代理人郑彦、王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琴飞起诉称：两被告系夫妻关系。200××年11月5日，两被告与浙江黄岩经济开发区管委会签订了黄岩西工业园区（北城）农民住宅房屋拆迁补偿安置协议，取得了国有划拨土地使用权，被告可建房三间。200××年11月15日，被告将其中一间安置房宅基地有偿转让给原告。并立契据载明：建房的建设费用由乙方（即原告）自己负责，由甲方（即被告）负责办理好土地证、房产证等，交与乙方不得滞留；甲乙双方应当尽快办理土地证及房产权证的转户手续…甲方必须无条件给予协助配合；如一方违反以上任何一条款，应向另一方按土地款××0％支付违约金。被告宅基地的转让价为19万元，原告依约支付了全部转让款人民币19万元。原告建好房屋后即行使用，即现塔水桥村三区42号。当时原告以被告的名义自筹资金建造了该房屋，被告已办理并取得了该房屋的房产所有权证及土地使用权证。原告得知被告取得“两证”后，即要求被告将“两证”转户给原告，但遭被告拒绝。故请求判令：1、确认原、被告房屋买卖合同成立、有效。2、两被告交付房屋所有权证及土地使用证，并协助配合原告办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续。××、两被告支付违约金57000元。被告杨一奇、陈辉答辩称：答辩人与被答辩人于200××年11月15日签订了一份屋基地卖断契，该契载明屋基地面积为4××.2平方。后答辩人陆续收取被答辩人的款项。被答辩人自行建造了坐落在黄岩区北城街道塔水桥村42号的楼房二间，其中答辩人杨一奇的土地使用权面积为41.67平方，而实际用地面积为47.××4平方米，违规用地5.67平方。而答辩人卖给被答辩人的屋基地面积为4××.2平方米，即被答辩人多占了4.14平方米的土地。本案答辩人对违规用地5.67平方米已经作了处罚。答辩人于2007年办理了房屋的土地使用证和房产证。被��辩人知悉后一直未要求答辩人及时将房产权和土地权交付给被答辩人和要求答辩人及时协助办理“两证”过户手续，反而是答辩人一直要求被答辩人支付违规用地的处罚款，被答辩人至今尚未支付，故本案中答辩人不存在违约行为。原告杨琴飞为支持其起诉主张的事实，向本院提供了如下证据材料：1、原告身份证、两被告户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格；2、结婚登记审批表，证明两被告系夫妻关系；××、拆迁补偿安置协议书，证明被告取得房屋的事实；4、屋基地卖断契，证明原、被告宅基地有偿转让的事实；5、收条三张，证明原告已付款项的事实；6、房屋所有权证，证明被告取得房屋所有权的事实；7、土地使用权登记审批表，证明被告取得国有土地使用权的事实。对于原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1、2、××、5、6均无异议。对证据4的真实性无异议，但是该份契约卖方杨一奇不是他本人签字按指印。对于证据7的真实性无异议，但上面记载的面积是41.67平方，实际占地面积是47.××4平方，但屋基地卖断契上的面积是4××.2平方，原告实际多占了面积，被告方已经为此交纳了罚款。被告杨一奇、陈辉为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据材料：1、原告向被告邻居购买座落在黄岩区北城街道塔水桥村42号楼房的二张屋基地卖断契及二本土地使用证，证明当时原告向被告及被告邻居周凌华各买了一间屋，当时为方便起见，两间屋连在一起，由原告自行建造，本案两间屋的面积是4××.2平方，与建筑实际占地面积47.××4平方相比，多出4.14平方。本案被告已经接受了处罚，并合法拥有了该4.14平方的土地使用权。2、北城街道塔水桥村委会出具的证明一份，证明由于土地面积的差异，该屋基地被黄岩开发区在征地款中扣除的事实。对于被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1屋基地卖断契无异议，但该契约应为国有土地使用权有偿转让协议。对土地证无异议，但原、被告当时写明的占地面积是4××.2平方，土地使用证是41.67平方，其中少了1.5××平方的面积；对周凌华的卖断契及土地使用证复印件，认为与本案没有关系。对证据2塔水桥村委会的证明，没有村委会主任的签字，该份证据的出具不规范，不具有证明效力。本院认证认为：对于原告提供的证据1、2、××、5、6、7及被告提供的证据1，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于原告提供的4号证据屋基地卖断契中，卖方杨一奇不是他本人签字捺印，但在杨一奇事后知情并认可的情况下，不影响该份契约的效力，对该份证据本院予以确认。对于被告提供的2号证据塔水桥村委会的证明，原告虽有异议，但结合原告提供的证据7土地使用权登记审批表，能够反映出被告就5.67平方的违规用地受到处罚的相关事实。本院经审理，并结合双方当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：被告杨一奇、陈辉系夫妻关系。200××年11月5日，两被告与黄岩经济开发区管委会签订拆迁补偿安置协议书，约定被告杨一奇在拆除一间三层楼房��一间二层楼房的基础上，由黄岩经济开发区管委会调还被告杨一奇宅基地三间，建筑占地面积为129.6㎡。同年11月15日两被告将取得的其中一间屋基地（占地面积为4××.2㎡）出卖给原告杨琴飞，双方签订了屋基地卖断契，约定：价格为人民币190000元，该款在甲方（即两被告）办理审批手续完毕后（支付），余款在桩基动工时付清；以上费用包括所有建设、审批、配套等一切费用；甲方不得以任何理由再向乙方（即原告杨琴飞）索取任何费用；建房的建设费用由乙方自己负责，建房完毕后，由甲方负责办理好土地证、房产权证等相关一切权属证书，交与乙方不得滞留，费用由甲方自已负责，之后双方应当尽快办理土地证及房产权证的转户手续，转户所需���各项费用由乙方负责，甲方必须无条件地给予协助配合；协议签订后由乙方付甲方人民币50000元等条款。屋基地卖断契签订当日，原告按约支付了人民币50000元。之后原告又分别于2004年5月24日、同年7月××1日支付人民币1××0000元、10000元。所建房屋的实际用地面积为47.××4㎡。2007年4月，两被告在申报其诉争房屋的土地使用权时，查明黄政发（2005）4号文件批准杨一奇户座落在塔水桥村d－4幢第4间用地面积41.67㎡，现已竣工；经实地调查，该户的实际用地47.××4㎡，其中违规用地5.67㎡已处罚。同年5月××1日，两被告取得诉争房的土地使用权证、房屋所有权证。审理中，经原告的申请，本院依法冻结被告杨一奇所有、陈辉共有的座落在台州市黄岩区北城街道塔水桥村三区42号三层楼房一间的过户手续。本院认为：一、关于原、被告签订买卖协议的效力问题。本案中，原、被告双方买卖时房屋尚未建造，该买卖实际上是宅基地的安置权利享有，且双方签订的《屋基地卖断契》系自愿的，应为当事人真实的意思表示。该份契约中被告杨一奇虽非本人签字捺印，但杨一奇事后知晓，并认可了该份契约，视为对《屋基地卖断契》的追认，故该份契约合法有效，双方都应当依约履行。原告支付了屋基地价款后，被告在取得房屋所有权证、土地使用权后，应当根据契约的约定协助原告办理二权属变更登记的相关手续。据此，原告要求两被告协助配合办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续，理由合法正当，本院��以支持。二、关于《屋基地卖断契》中屋基地转让面积4××.2㎡与安置补偿土地使用权登记面积41.67㎡，及新建房屋实际占地面积47.××4㎡之间存在差异的问题。本院认为双方在卖断契中约定的屋基地面积4××.2㎡来源于拆迁补偿安置协议书，土地使用权登记面积41.67㎡之间是政府部门按被告家人口及其他等综合因素审批所得，而原告新建房屋的实际使用占地面积是47.××4㎡，虽两被告对违规用地5.67㎡接受了处罚，但并未因此而取得了超出部分的土地使用权。审理中，被告又未对违规定用地部分的罚款主张权利，故本院不作处理。三、对被告是否应当向原告支付违约金的问题。根据原、被告签订的《屋基地卖断契》约定，建房的建设费用由杨琴飞负责，建房完毕后��由杨一奇负责办理好土地证、房产权证等相关一切权属证书，交与杨琴飞不得滞留。因违规用地5.67㎡的处罚与房屋建设存在必要的关联性，该笔款项的支付应当属于与建房相关的建设费用，原告理应承担。因原告未及时向两被告支付其处罚款，故原告要求两被告支付违约金人民币57000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百二十条之规定，判决如下：一、200××年11月15日原告杨琴飞与被告杨一奇、陈辉之间的买卖行为有效。二、被告杨一奇、陈辉于判决生效后十日内协助原告杨琴飞办理坐落于黄岩区北城街道塔水桥村三区42号房屋所有权、土地使用权的权属变更登记手续。三、驳回原告杨琴飞的其他诉讼请求。案件受理费人民币5005元，适用简易程序依法减半收取2502.50元，由原告杨琴飞负担602.50元，被告杨一奇、陈辉负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费5005元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。审 判 员 徐 凌 洁二〇一〇年八月十一日代书记员 ���吴秋容 来源：