（2009）绍越民初字第1672号
裁判日期: 2009-09-05
公开日期: 2014-06-20
案件名称
绍兴市艾斯克家纺有限公司与绍兴市耀龙纺粘科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市艾斯克家纺有限公司,绍兴市耀龙纺粘科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零四条第一款
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2009）绍越民初字第1672号原告绍兴市艾斯克家纺有限公司。法定代表人胡勇军。委托代理人（特别授权代理）邓鸣、陈建华。被告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司。法定代表人郑旭。委托代理人（特别授权代理）杨欣超。原告绍兴市艾斯克家纺有限公司（以下简称艾斯克公司）诉被告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司（以下简称耀龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月24日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序，于2009年5月7日、8月31日公开开庭进行了审理。原告艾斯克公司的委托代理人邓鸣，被告耀龙公司的委托代理人杨欣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾斯克公司诉称：2007年12月30日，原、被告签订厂房租赁合同1份，约定被告将座落于马山镇海南路的部分厂房含附属场地租赁给原告使用，年租金95万元，租赁期限5年，合同对双方的权利义务作了明确约定。合同签订后，原告按约付清了首年租金95万元，并投入120万元进行了厂区改造和装修。2008年10月8日，原告收到绍兴方诚精密机械有限公司（以下简称方诚公司）送来的《关于厂房租赁事宜的函》，方诚公司以其已收购了被告的股权，要求原告搬迁或与其重新签订租房协议。2008年10月27日，原告收到被告发来的函，要求原告于2009年1月15日前腾空厂房，将租赁厂房归还被告。后被告为迫使原告搬迁，多次趁原告生产紧张之时切断原告的自来水供应，致原告正常生产条件无法保障，经政府多次协调无果。原告认为，被告的上述行为已构成根本违约。现请求法院依法解除原、被告签订的厂房租赁合同，并判令被告支付原告违约金200000元，赔偿原告经济损失1441179元（厂区改造和装修损失96万元、搬迁费用损失22万元、停工停产损失261179元）；诉讼费由被告承担。被告耀龙公司辩称：双方签订厂房租赁合同是事实，合同签订后，政府将出租房屋的土地性质从工业用地变为商住用地，厂房需要拆除，故该合同是因政府行为而无法履行，并非被告违约，被告无需支付违约金，也无需赔偿损失。综上，请求法院驳回原告诉请。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、被告公司基本情况1份，证明方诚公司是被告的股东；2、厂房租赁合同及租金支付凭证各1份，证明双方签订租赁合同且原告按约支付租金的事实；3、方诚公司发给原告的函、被告发给原告的函各1份，证明被告根本违约的事实；4、律师函及邮政投递凭证各1份，证明原告收到被告搬迁函后向被告回复要求继续履行合同，不同意被告解除合同的要求；5、厂区改造和装修费用说明、搬迁费用说明各1份，证明原告装修及搬迁损失；6、海关证明1份，证明原告年出口量12163673美元；7、被告原法定代表人朱增耀出具的说明1份，证明原告对承租厂房进行了装修改造。经庭审质证，被告对证据1、2、3、4、6真实性无异议，但认为证据4不能证明被告违约，反而能证明因为政府行为导致土地性质改变，厂房需要拆除，被告通知原告提前准备搬迁的事实；证据5只是原告单方面书写，不予认可；证据7属证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，故该证据无证明力。本院认为，证据1、2、3、4、6的真实性均可确认；证据7系被告原法定代表人出具，被告未对其真实性提出实质性异议，也未申请笔迹鉴定，本院对该证据的真实性予以确认；证据5系原告单方面估算，不能作为赔偿依据，本院不予确认。被告耀龙公司为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：1、厂房租赁合同1份，证明合同约定政府行为属于免责条款，本案是政府行为导致合同无法履行，故被告无需承担违约责任；2、绍兴市人民政府专题会议纪要复印件1份，证明因政府收储土地，土地性质变更为商业、办公和居住用地，故原、被告的租赁合同无法继续履行，被告并未违约。经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，但认为该合同约定不明确；对证据2证明目的有异议，认为从该纪要可看出征地行为不是为社会公共利益而单方面实施的征迁，而是为帮助被告解决企业债务问题变更土地性质，报告也载明了75%的土地收益归被告所有，故该土地性质变更是被告筹措资金的行为，受益人为被告，所以该会议纪要不能作为被告免责的理由。本院认为，上述证据的真实性可以确认，但不足以成为被告的免责理由。经原告申请，本院委托绍兴天泉资产评估有限责任公司对原告对承租厂房的装修、新增设施价值及搬迁费用进行了评估，评估结果如下：原告租赁厂房及宿舍楼等的装修费用评估值为578260元；因在评估基准日之前原告的机器设备、面料及成品、半成品、办公区、仓库及食堂已搬迁，故搬迁费用无法进行评估。经庭审质证，原告对搬迁费用不能评估有异议，且认为评估的装修金额偏低。被告对评估报告的关联性有异议，认为装修费用是谁出资不明确，故该评估报告与被告无关。本院对该评估结果予以确认。综合上述经庭审质证的证据及各方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2007年12月30日，原、被告签订厂房租赁合同1份，约定被告将座落于马山镇海南路的部分厂房含附属的场地租赁给原告使用，年租金95万元，租赁期限5年，合同对双方的权利义务作了明确约定。合同签订后，原告按约付清了首年租金95万元，被告将厂房交付给原告使用。原告对厂房进行了装修后开始正常生产。2008年6月23日，因被告及其关联企业濒临破产，绍兴市人民政府召集袍江新区管委会、人行绍兴市中心支行等部门召开协调会，就被告的有关问题进行专题协调。会议决定，对被告厂区88.1亩的工业用地，在政府收储后将土地性质变更为商业、办公和居住用地；今后土地按规范程序公开出让，出让收益除上缴国家、省有关规费后，地方所得部分的75%，由政府支持并购企业。2008年10月8日，案外人方诚公司以其已收购了被告的股权为由，发函要求原告搬迁或与其重新签订租房协议。2008年10月27日，被告向原告发函，称由于出租厂房的土地性质变更，原工业厂房需拆除，租赁合同无法继续履行，故要求原告于2009年1月15日前腾空厂房，将租赁厂房归还被告。2008年11月24日，原告通过浙江大公律师事务所向被告回函，要求继续履行合同，不同意腾退厂房。后由于各种原因，原告无法继续正常生产，于2009年4月被迫离开出租厂房。现原告向本院起诉，要求解除租赁合同，被告支付违约金、赔偿装修损失、搬迁费用、停工停产损失等。本院认为，原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效。合同约定租赁期限为5年，即自2007年12月30日起至2012年12月30日止。但被告在2008年即向原告发函要求解除合同并腾退厂房，显然违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故原告要求解除租赁合同、被告赔偿装修损失、搬迁费用、停工停产损失的诉讼请求合理合法，本院予以支持；但原告的请求过高，本院依法予以核减；原告的实际损失已超过了合同约定的违约金，故被告应赔偿原告的实际损失，无需另行支付违约金。政府变更被告厂房的土地性质主要是为了帮助解决被告企业的困境，被告是这一行为的直接受益人，故该行为并非纯粹的政府行为，被告抗辩该行为应作为合同免责事由的意见理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴市艾斯克家纺有限公司与被告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司之间的房屋租赁合同解除；二、被告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告绍兴市艾斯克家纺有限公司装修损失578260元、搬迁费用10万元、停工停产损失10万元，合计778260元；三、驳回原告绍兴市艾斯克家纺有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19571元，减半收取9785.5元，财产保全费10000元，评估费2000元，合计21785.5元，由原告绍兴市艾斯克家纺有限公司负担3994.5元，被告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司负担17791元，在履行上述义务时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］审判员 陈新辉二〇〇九年九月五日书记员 陈佳欢 来自