（2009）西民二终字第1815号
裁判日期: 2009-09-29
公开日期: 2014-12-18
案件名称
陈强与西安榕青房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈强,西安榕青房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二终字第1815号上诉人（原审原告、反诉被告）陈强，中国兵器工业第213研究所职工。委托代理人姚荣荣，女，1982年3月6日出生，职、住同陈强。系陈强之妻。委托代理人杜小可，男，1978年7月1日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）西安榕青房地产开发有限公司。住所地西安市高新区唐延路**号旺座现代城*座**层**************室。法定代表人许榕，该公司董事长。委托代理人王晓琼，陕西德伦律师事务所律师。上诉人陈强、上诉人西安榕青房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，均不服西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原判认定，原告陈强与被告西安榕青房地产开发有限公司于2007年8月25日签订了编号为0611549的《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区丈八东路的世家星城﹒国际公寓（无界）第1幢1单元28层12802号房屋。合同约定该商品房的建筑面积为64.41平方米，按套计算房屋价款，总价款为271083元。合同第八条约定，出卖人应于2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房取得竣工验收合格备案登记资格后，向买受人交付房屋。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方在合同附件五第五条约定：买受人购买的商品房按套结算，《商品房买卖合同》约定的面积为该商品房的建筑面积，在房地局测量时如发生变化按以下办法处理：1、建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，依据每平米单价据实结算房价款；2、建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。双方在合同附件五第一条约定：出卖人设置的样板间仅作为装修风格展示，不作为交房标准。出卖人发布的宣传广告、售楼广告、售楼书、沙盘等宣传资料及销售道具仅作为宣传使用，交房标准最终以《商品房买卖合同》为准。上述合同对房屋交接、产权登记、违约责任及双方权利义务等其他事项进行了约定。2009年2月，原告陈强诉至西安市雁塔区人民法院称，合同约定所购房屋的计价方式为按套计算，商品房的总价款为271083元，既然是按套购买，就不能因为房屋面积的误差而改变合同中约定的总房款，故被告无权向原告收取3746元的房屋面积补差款。原告对被告提供的房屋进行了查验，发现被告提供的房屋与合同附件一中房屋平面图所描绘的房屋设计不一致，将卧室西面墙的一段应为玻璃窗户墙面改为混凝土墙面，被告对房屋的设计变动与合同不符，构成违约。另外，被告提供给原告的房屋中装有三个很大的楼顶水箱公用阀门及相应管道，使该房屋存在严重的质量瑕疵，也会给原告的家庭生活带来很大的不便和干扰。鉴于被告提供给原告的房屋与合同约定不符，原告要求被告对房屋进行整改后及时向原告交付合格的房屋，但被告未对该房屋进行整改，也没有向原告交付符合合同约定的房屋。请求法院依法判令：1、确认原告无需向被告支付3746元房屋面积补差款；2、要求被告向原告退还购房款10000元；3、要求被告支付逾期交房违约金和设计变更违约金10000元；4、要求被告承担本案诉讼费用。被告西安榕青房地产开发有限公司辩称并反诉称，根据合同约定，该套房屋建成后，房地局进行实际测量，原告购买的房屋建筑面积最终为65.3平方米，故原告实际取得的房屋建筑面积比合同约定建筑面积大0.89平方米。根据合同约定房屋单价为每平米4208.7元，故原告应向被告补交房屋面积补差款3746元。其次，被告交付的房屋合同中图例设计，根据设计单位提供的施工图，原告购买的房屋卧室西面墙的一段应当为后砌隔墙，后砌隔墙和南面玻璃窗外的线条为外墙装饰线之看线，并非原告诉请的窗户。至于卫生间内管道问题，在合同中并没有限制性约定，施工单位根据设计图纸安装施工，故被告不存在违约问题。根据合同，被告只要具备竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书即符合交房条件，原告应当按约定及时办理交接手续，否则被告不承担逾期交房违约责任。原告于2008年12月7日收到被告交房通知，故原告逾期收房的责任不应由被告承担。综上，原告诉讼请求无法律和合同依据，请求法院依法予以驳回。同时，请求依法判令原告向被告补交房屋面积补差款3746元及逾期利息。原告陈强针对反诉辩称，双方合同约定的是按套购买，按此约定，就不能按实际建房面积计价，因此原告不应向被告支付房屋面积差价款。请求法院驳回原告的反诉请求。庭审中，原告提供了户型模型照片，证明其所购房屋的卧室西面墙的一段应当为玻璃窗户，被告向其交付的房屋与合同不符。该房屋的设计单位中国建筑西北研究院有限公司提供《情况说明》一份，对世家星城﹒国际公寓1号楼1单元28层12802室施工图局部进行了说明，表明原告所购房屋的卧室西面墙的一段应当为后砌隔墙，后砌隔墙和南面玻璃窗外的线条为外墙装饰线之看线。西安市房产测量事务所对原告所购房屋的实测面积为65.30平方米，实测面积与合同约定面积差为0.89平方米。被告提交了设计单位的管道施工图，用以证明原告所购房屋内的管道位置符合设计要求。审理过程中，经实地勘察，原告所称的三个公用阀门安装于原告所购房屋的卫生间外洗漱台上方靠屋顶位置，经测量每个阀门的直径约为17厘米。又查，世家星城﹒国际（无界）1号楼工程经西安市城乡建设委员会审查，符合工程竣工验收备案要求，并于2008年12月10日进行了竣工验收备案。2008年12月7日，被告向原告发放了入住通知书，原告当日签收了该通知书。此外，审理过程中，原告陈强向被告西安榕青房地产开发有限公司缴纳了房屋面积补差款3746元，被告西安榕青房地产开发有限公司于2009年6月30日申请撤回反诉。原审认为，原、被告于2007年8月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方均应依法予以履行。双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买的房屋建筑面积为64.41平方米，房屋价款按套结算，同时按照合同附件五第五条的约定，在房地局测量时如发生变化，建筑面积误差比绝对值在3%以内的，依据每平米单价据实结算房价款。西安市房地产测量事务所对原告所购房屋的实测面积为65.30平方米，实测面积与合同约定面积差为0.89平方米，误差比未超出3%，故按照上述约定，原告应向被告支付房屋面积补差款。因本案审理中，原告已向被告交纳了该项费用，被告也因此提交了撤回反诉的申请，对此予以准许。对于原告所称被告将卧室西面墙的一段玻璃墙面改为混凝土墙面的问题，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图，与设计单位中国建筑西北设计研究院有限公司提供的施工图相一致，依据设计单位对世家星城﹒国际公寓施工图中局部表达所作的说明，原告所购房屋卧室西面墙靠南面一段应为后砌墙，卧室南面墙为玻璃窗，后砌隔墙和南面玻璃外侧的线条为外墙装饰线之看线。故被告向原告交付的房屋符合设计图纸，亦与合同约定的房屋平面图相一致，而原告提供的户型模型照片不能证明是其购买的户型，原告亦未提供证据证明被告按照该照片的户型对其做出过承诺，故该户型模型照片不是合同约定内容的一部分，不能作为被告向原告交付房屋的标准，交房标准应以《商品房买卖合同》为准，被告不构成违约，不应承担设计变更的违约责任。对于原告所购房屋中安装的三个公用阀门问题，按照被告提供的管道施工图，被告按照设计图纸进行施工安装，虽未构成违约，但其在签订《商品房买卖合同》时未向原告告知相关情况，且公用阀门的存在影响了房屋的美观，亦会给原告的生活带来一定的不便，故被告应酌情向原告补偿800元为宜。根据合同约定，被告应于2008年12月31日前向原告交付房屋，根据《西安市建设工程竣工验收备案表》，2008年12月10日西安市城乡建设委员会对该工程进行了验收备案，符合双方约定的交房条件，被告也已书面通知原告办理交付手续，原告也于2008年12月7日签收了入住通知书。而原告以被告向其交付的房屋存在设计变动及瑕疵为由，在被告已通知其收房的情况下，逾期不予收房，其拒收房屋的理由不能抗辩双方约定的交房条件，故原告2008年12月7日以后拒绝收房，过错不在被告，造成的损失由其自负，被告不应向原告支付延期交房违约金。原审遂判决：被告西安榕青房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告陈强支付补偿款800元。案件受理费200元，由被告西安榕青房地产开发有限公司负担100元，原告陈强负担100元。因原告已预交，故被告在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。宣判后，陈强与西安榕青房地产开发有限公司均不服提出上诉。陈强上诉称，（一）原审认定事实不清。《商品房买卖合同》中双方已约定购房计价方式为“按套计算”，虽然合同附件五中又约定“房屋建筑面积出现误差时据实结算房款”，但该约定系格式条款，且主合同优于从合同。故原审认定西安榕青房地产开发有限公司有权收取房屋面积补差款3746元，明显错误。（二）西安榕青房地产开发有限公司存在违约行为。西安榕青房地产开发有限公司已在模型中具体承诺了所购房屋卧室西墙南段为玻璃窗户墙面，该玻璃窗户墙面对合同订立及房屋价格有重大影响。故西安榕青房地产开发有限公司具有设计变更违约的行为；西安榕青房地产开发有限公司在所购房屋卫生间中装有三个很大的公用楼顶水箱阀门，不仅侵占了房屋的使用面积，也使房屋美观度大大下降，应属严重的质量瑕疵；西安榕青房地产开发有限公司虽于2008年12月10日取得竣工验收备案登记表，但其所交付的房屋不符合合同约定交房条件，其拒绝收房理由充分。故西安榕青房地产开发有限公司应当承担违约责任。请求二审法院：1、撤销原审判决；2、确认其无需支付3746元房屋面积补差款；3、西安榕青房地产开发有限公司承担减少10000元购房款的质量瑕疵违约责任；4、西安榕青房地产开发有限公司承担逾期交房违约金4676元和设计变更违约金5324元；5、西安榕青房地产开发有限公司承担本案一、二审诉讼费。西安榕青房地产开发有限公司答辩同意一审认定的主要事实，但对原审判令其向陈强支付补偿款800元不服，并提出上诉称，合理的管道是必须存在的，同时陈强在购买房屋时没有就管道问题提出限制性约定，故其交付给陈强的房屋不存在质量问题。请求二审法院撤销原审判决，驳回陈强的全部诉讼请求。本院经审理查明，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关，将具备下列第五种条件（该商品房取得竣工验收合格备案登记资格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。又查，2009年6月30日西安榕青房地产开发有限公司撤回反诉，原审予以准许。其余事实同原审一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈强与西安榕青房地产开发有限公司于2007年8月25日所签订的《商品房买卖合同》以及合同附件，系双方当事人在自愿协商基础上所订立，内容不违反法律规定，且已在西安市房屋管理局备案登记，应为有效合同。合同双方均应按约定全面履行各自义务。陈强认为西安榕青房地产开发有限公司无权收取房屋面积补差款3746元的问题，鉴于本案争议双方已在合同附件五第五条明确约定了“依据每平米单价据实结算房价款”，应当是对原约定“按套计价”内容的有效变更，且陈强在一审诉讼期间交纳了该面积补差费用3746元，西安榕青房地产开发有限公司已撤回了反诉请求。一审法院亦对此予以准许，故陈强该项主张，理由不足，本院不予采纳。关于陈强认为西安榕青房地产开发有限公司存在变更设计、逾期交房违约等问题，原审认定事实清楚，处理并无不妥，本院予以确认。至于西安榕青房地产开发有限公司对公用阀门补偿800元问题提出的上诉，因西安榕青房地产开发有限公司有订约方面的过错，陈强入住后亦有扩大的装修支出，故原审酌定补偿款正确，本院亦予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，陈强及西安榕青房地产开发有限公司的上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。惟原审判决对陈强其他诉讼请求未做出判决，本院予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：变更西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第1776号民事判决为：一、西安榕青房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向陈强支付补偿款800元。二、驳回陈强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费，陈强已预交200元，由陈强承担100元，西安榕青房地产开发有限公司承担125元。西安榕青房地产开发有限公司预交反诉费50元，因撤回反诉减半收取，由西安榕青房地产开发有限公司承担25元。二审诉讼费250元（陈强已预交200元，西安榕青房地产开发有限公司已预交50元），由陈强承担200元，西安榕青房地产开发有限公司承担50元。一、二审诉讼费在执行上述金钱给付时一交清结。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤审 判 员 张克民代理审判员 何 强二〇〇九年九月二十九日书 记 员 王 慧