（2009）杭下民初字第1130号
裁判日期: 2009-09-28
公开日期: 2014-05-05
案件名称
徐云峰、王露萍与王晖排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐云峰,王露萍,王晖
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十五条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1130号原告徐云峰。原告王露萍。两原告委托代理人周红飞。被告王晖。委托代理人周玲。原告徐云峰、王露萍诉被告王晖排除妨害纠纷一案，本院于2009年6月19日立案受理后，依法由审判员周菁晖独任审判，于2009年7月14日公开开庭进行了审理。后转入普通程序，组成合议庭，于9月24日公开开庭进行了审理。原告徐云峰及其与原告王露萍的共同委托代理人周红飞、被告王晖的委托代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐云峰、王露萍诉称：2008年10月31日，原告与案外人郑书良签订《杭州市房屋买卖合同》，向郑书良购买景湖苑2幢502室房屋，并于2008年11月20日取得了该房屋所有权证。当原告准备入住该房屋时，却发现被告刚搬入该房屋并已更换房门钥匙。后经武林派出所处理认为被告有租赁合同，双方之间的纠纷，原告应向人民法院起诉。原告认为，原告当初委托房产中介杭州裕兴房产代理有限公司购买该房屋时，之前看过房屋并没有人居住，同时中介机构和原房东也没有告知过该房屋有租赁的情况。当原告入住上述房屋时，被告却居住在里面，极有可能是被告和原房东郑书良串通，损害原告的合法权益。《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度。因为房屋租赁权是设置在不动产房屋上的权利，其欲取得对抗第三人的效力，应具备一定的物权公示外观。本案原告在办理房屋产权过户手续时并没有发现该房屋租赁登记的公示信息。因此，被告的租赁权不能对抗善意的原告。故起诉请求：1.判令被告立即腾退景湖苑2幢502室房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。被告王晖辩称：1.房屋转让人即郑书良和本案被告王晖签订的房屋租赁协议合法有效，被告为合法承租人。2.原告在诉状中所称“当初委托中介购买该房屋时，之前看过房屋并没有人居住，原告取得所有权正准备入住该房屋时（2008年11月20日），却发现被告刚搬入该房屋并更换房门钥匙”，该陈述与事实不符。3.原告在诉状中所称“被告居住在里面，极有可能是与原房东串通，损害原告的权利”，该陈述于情于理都与事实不符。4.我国《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”这就是民法理论所称的“买卖不破租赁原则”。请法院驳回原告的诉讼请求。原告徐云峰、王露萍为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.房屋所有权存根1份，欲证明本案诉争房屋已经过户到原告名下，原告是诉争房屋合法的所有权人；2.房屋转让合同1份，欲证明原告向郑书良购买房屋的事实；3.房屋租赁合同1份，欲证明被告租赁诉争房屋的事实；4.发票1份，欲证明原告买房已支付全部的费用；5.办理三证票据5份，欲证明原告办理三证的事实；6.证明1份，欲证明被告的租赁不是真实的，郑书良并没有向被告交付房屋，且入住时间在2009年2月以后；7.派出所的笔录2份，欲证明被告的租赁不是真实的，郑书良并没有向被告交付房屋，且入住时间在2009年2月以后。被告王晖为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.借条2份，欲证明原房屋所有权人郑书良向王晖借款20万元，约定2008年7月底归还的事实；2.房屋租赁合同1份，欲证明，原房屋所有权人郑书良在无法归还借款的情况下自愿将景湖苑2幢502室出租给王晖，用租金折抵借款的事实；3.房屋产权证明资料1份，欲证明在签订房屋租赁协议时，原房屋所有权人郑书良拥有景湖苑2幢502室所有权和处分权，签订房屋租赁协议真实有效的事实。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：（一）对原告提交的证据：被告对证据1－5、7均无异议，本院予以确认。被告对证据6真实性有异议，物业公司的陈述不实，明显带有感情色彩，物业公司所说的行为不存在，被告当时也向物业公司提交了租赁合同，武林派出所也证明被告出具了租赁合同。本院认为，物业公司陈述的王晖委派朋友戴杭波等人于2009年2月9日更换涉诉房屋门锁的事实，与证据7派出所的的笔录相印证，故予以确认；物业公司陈述王晖的朋友于2月24日入住，被告在庭审中亦认可现仍在该房屋中居住的事实，故予以确认。（二）对被告提交的证据：原告对证据1真实性有异议，原告不能确定借款的真实性及上面的签字是否系郑书良所写，与本案没有关系联性。对证据2，真实性也有异议，上面约定的租金明显过低，原告在购买房屋的，两次在中介公司工作人员的陪同下去看房屋，里面都没有人居住，租赁协议也没有经过相关部门备案。对证据3，真实性没有异议，不能达到被告的证明目的。本院认为，证据1证明的是郑书良与被告借款的事实，与本案缺乏关联，故不予确认。证据2被告能提供原件，该证据原告也作为证据提交，且租金约定的高低、被告是否入住、该合同是否备案，并不影响合同的真实性，故对该证据予以确认。证据3原告对其真实性无异议，且原告亦认可该房屋原系郑书良所有的事实，故予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：本市景湖苑2幢502室房屋原系案外人郑书良所有。2008年7月28日，郑书良与被告王晖签订《房屋租赁合同》，约定郑书良将上述房屋租赁给王晖，租期7年，自2008年7月28日至2015年7月27日止。该租赁合同签订后未在房产管理部门备案，郑书良亦未将该房屋交付王晖。2008年10月31日，原告徐云峰、王露萍与郑书良签订《杭州市房屋转让合同》，约定郑书良将上述房屋转让给徐云峰、王露萍。同日，双方还与杭州裕兴房产代理有限公司签订《委托代理合同》，委托该公司办理上述房屋转让过户手续。合同签订后，徐云峰、王露萍支付了相应的购房款，并于2008年11月20日交纳了相应的税费，领取了房屋所有权证。郑书良亦将该房屋交付徐云峰、王露萍。2009年2月9日，王晖以自己已承租上述房屋为由，委托朋友戴杭波等人至该房屋更换门锁入住，戴杭波在更换门锁时被该房屋所在小区物业管理人员发现，物业管理人员遂报警并告知二原告。2009年2月24日，王晖安排朋友入住该房屋，并居住使用至今。本院认为：房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王晖虽然与郑书良就涉诉房屋签订了租赁合同，但合同签订后，郑书良并未将涉诉房屋交付王晖。郑书良将涉诉房屋转让并交付徐云峰、王露萍后，郑书良实际上已无法履行其与王晖之间的租赁合同。在徐云峰、王露萍已取得房屋所有权并合法占有该房屋后，王晖通过强行更换门锁的方式占有、使用该房屋，其行为已经侵犯徐云峰、王露萍的所有权，王晖负有停止侵权并向房屋所有权人徐云峰、王露萍返还诉争房屋的义务。另外，法律之所以规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，其目的是为了保护承租人对房屋相对稳定的使用权。即当承租人基于租赁关系已取得房屋使用权，并且信赖在租赁期间均享有这种使用权时，一旦这种使用权因房屋所有权的变更而终止，必然影响承租人最基本的生活权利。但是，这种因租赁关系而衍生的使用权，系所有权上的一种负担，该负担的存在，应当以一定的公示方式使购买该房屋的第三人知晓，第三人如已在购买房屋时知晓该负担的存在，再以行使所有权为由要求承租人搬离租赁房屋就缺乏依据。本案中，王晖与郑书良签订租赁合同后，既未能实际取得房屋的使用权，亦未在租赁管理机关登记备案公示，因此，徐云峰、王露萍在购买该房屋时也无从知晓该房屋上的租赁关系。故王晖以其与原房屋所有权人存在房屋租赁关系而要求占有、使用该房屋也缺乏依据。至于王晖因郑书良不能履行租赁合同而造成的损失，可以另行向郑书良主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告王晖于本判决生效之日起十日内将本市景湖苑2幢502室房屋腾退返还原告徐云峰、王露萍。案件受理费80元，由被告王晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 叶东晓审 判 员 周菁晖人民陪审员 陈国义二〇〇九年九月二十八日书 记 员 杨 帆 关注公众号“”