（2009）西民二终字第1643号
裁判日期: 2009-09-24
公开日期: 2014-12-18
案件名称
西安东方大市场与陕西锡源房地产开发有限公司、西安晨龙工贸有限责任公司买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安东方大市场,陕西锡源房地产开发有限公司,西安晨龙工贸有限责任公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十六条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2009）西民二终字第1643号上诉人（原审原告）西安东方大市场，住所地，西安市灞桥区十里铺长十路*号。法定代表人王晓，该公司董事长委托代理人张勇，陕西弘业律师事务所律师。委托代理人王思维，男，1976年7月29日出生。上诉人（原审被告）陕西锡源房地产开发有限公司，住所地，西安市北郊八府庄村99号。法定代表人武文锡，该公司董事长委托代理人于巧燕，女，1975年6月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告）西安晨龙工贸有限责任公司，住所地，西安市东方大市场307号。法定代表人曹杰，该公司总经理。委托代理人李华，陕西邦维律师事务所律师。上诉人西安东方大市场、陕西锡源房地产开发有限公司（以下简称锡源公司）与西安晨龙工贸有限责任公司（以下简称晨龙公司）转让合同纠纷一案，西安市灞桥区人民法院作出（2008）灞民初字第1099号民事判决后，西安东方大市场及锡源公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，1999年10月18日，原告与被告晨龙公司签订合同书一份，约定，原告将其投资开发的307号厂房使用权出让给晨龙公司，双方已履行完毕。2000年1月15日，原告与晨龙公司签订补充合同，约定，晨龙公司占用原告土地扩建二期工程。2001年3月1日，原告与晨龙公司签订补充合同的变更协议，约定，2000年1月15日所签订的补充合同终止；晨龙公司实际用地面积实测为2.261亩。双方均同意自2001年度起，晨龙公司的土地使用费直接向十里铺村交纳。土地费的标准、缴纳时间不变。晨龙公司支付原告37000元，作为原告为晨龙公司配套的相关上、下水、道路、围墙、电缆等费用。晨龙公司未向原告交纳37000元配套设施的相关费用。2001年3月6日，被告晨龙公司与西安市灞桥区十里铺街道十里铺村委员会（以下简称十里铺村）签订合同一份，约定，根据2001年2月20日投资服务中心、十里铺街道办、十里铺村委会、西安东方大市场四方会谈纪要精神，晨龙公司所占土地与西安东方大市场分离，直接与十里铺村委会建立合同关系。同时，合同对土地使用面积、使用费标准、付款期限、及其使用期限等内容进行了约定。2003年6月10日，十里铺村向晨龙公司做出书面土地使用变更通知：贵公司租赁我村2.261亩土地原计划建设厂房，因周边环境所致至今不能建设厂房使用。经村两委会研究同意你公司在这块土地上建设办公、职工住宅楼，以确保村民利益。晨龙公司未使用该块土地，后经十里铺村同意，晨龙公司将其用于扩建二期工程用地转让给被告锡源公司使用，锡源公司自2004年1月17日至2006年3月3日期间，分四次累计向十里铺村交纳土地使用费479850元。十里铺村同意锡源公司在承租的2.261亩土地上建设“湖滨新居”住宅楼。2005年10月被告锡源公司第一项目部（以下简称第一项目部）在未办理任何建设审批手续的情况下，在该块土地建设“湖滨新居”1号住宅楼，该住宅楼于2006年4月全部完工，建筑面积为3199平方米，锡源公司将其中的600平方米（房号为：二单元西二至六层，即221号、231号、241号、251号、261号；三单元二层中户322号）住房补偿给晨龙公司外，其余已出售，住户已入住。“湖滨新居”1号住宅楼用电、上、下水等配套设施为原告提供。2007年11月8日第一项目部与“西安东方大市场业主委员会”签订协议书，确认第一项目部出资为小区填平废弃化粪池一个，接通小区排污管12米，修建了小区南围墙100米，出资15000元翻修小区南北道路。约定，湖滨新居业主同东方大市场明珠小区的业主同等享受小区各种待遇及上下用水、用电，环境绿化、道路、物业等服务及配套设施的使用权利等合同内容。“西安东方大市场业主委员会”向第一项目部出具收取修建小区南北通道费用15000元收款收据。“西安东方大市场业主委员会”未依法产生，也未进行登记备案。又查，2001年2月20日，西安市灞桥区投资服务中心为了解决原告等包括被告在内的五家企业之间起因土地使用费和开发费的交纳纠纷，在陕汽宾馆召开了协调座谈会，形成《会谈纪要》。《会谈纪要》主要内容为：1、东方大市场引进的五家企业，原向大市场交纳土地使用费自2001年度起改为直接向十里铺村交纳；2、东方大市场与五家企业的合同其他内容不变，其债权债务关系与十里铺村无关。西安东方大市场诉称，1999年10月18日与晨龙公司签订两份合同，内容为晨龙公司购买东方大市场307号厂房及为晨龙公司建造办公住宅楼。2000年1月15日及2001年3月1日与晨龙公司分别签订《补充合同》及《补充合同的变更协议》，约定原告将自己拥有的2.261亩集体建设用地转让给晨龙公司用于扩大经营规模，扩大二期工程。上述补充合同及变更协议签订后，晨龙公司却没有将土地用于扩大经营规模，而是将土地擅自转让给锡源公司。锡源公司在没有取得任何建审、规划审批手续的情况下，擅自将晨龙公司的二期工程用地用于商品住宅楼的开发建设，并以其第一项目部的名义向社会公开出售。本公司多次向有关部门反映，有关规划、建设行政主管部门也多次予以制止，但均未奏效。同时锡源公司未经本公司许可，非法使用本公司开发的基础设施-上水、下水、道路和电，用于住宅楼的配套。至2006年夏天，锡源公司在该宗建设用地上建成一栋六层、三单元的砖混结构住宅楼，建筑面积约为3100平方米。晨龙公司与锡源公司之间非法转让、非法开发争议土地的行为，已损害本公司的经济利益，且晨龙公司与锡源公司均从争议土地的非法开发中获得较大利益，理应赔偿土地使用人本公司的损失。据此，请求判令：一、依法解除2000年1月15日和2001年3月1日双方签订的《补充合同》、《补充合同的变更协议》；二、晨龙公司与锡源公司恢复土地原状，返还本公司土地使用权；三、晨龙公司与锡源公司赔偿本公司损失319900元。晨龙公司辩称，东方大市场起诉已超过两年法定诉讼时效，且东方大市场所诉没有事实和法律依据，双方签订的合同是双方真实意思的表示，并按合同约定履行完毕，即晨龙公司直接将土地使用费已向土地所有权人灞桥区十里铺村委会交纳。和东方大市场无权利义务关系，故东方大市场之诉请不能成立，应依法驳回。锡源公司辩称，锡源公司建楼所用土地系晨龙公司所有，该土地的所有权人十里铺村委会亦同意锡源公司使用该土地，且锡源公司也向十里铺村委会交清了该地的使用费。由此可以看出，该住宅楼所用的土地与东方大市场并没有任何法律关系。至于东方大市场称其和十里铺村委会之间系联营关系，十里铺村委会用该地作为投资，而在东方大市场向法院提供的与晨龙公司的合同中明确约定，地上由晨龙公司自行设计施工，东方大市场与十里铺村委会之间名为联营，实为租赁。在东方大市场无力支付租赁费的情况下，十里铺村委会收回了该地，并将该地另行租赁给了晨龙公司，对此东方大市场表示同意，后晨龙公司又将该地交于锡源公司使用，此时晨龙公司完全有权处分该地的使用权，与东方大市场无任何关系，东方大市场要求我公司与晨龙公司返还该地的使用权无法律依据；锡源公司于2005年10月已经在该土地上建房，2006年4月建设工程已全部完工，东方大市场早在我公司开始建楼就知道其权利被侵害，却一直未主张其权利，东方大市场之诉讼，明显超过了诉讼时效，应依法驳回；东方大市场将土地承租后，租赁费是唯一的收益来源，而东方大市场在2001年3月1日与晨龙公司所签订的补充合同的变更协议中，双方明确约定由晨龙公司直接将土地使用费向十里铺村委会交纳，自此，东方大市场即丧失了收取租赁费的权利，亦不能再从该土地上取得收益了。而锡源公司在之后的建房过程中并为对东方大市场造成损害后果，东方大市场要求赔偿损失没有任何依据；锡源公司在建成湖滨新居一号楼后，经与该小区的业主委员会协商，由锡源公司为小区完善了配套设施，业主委员会也同意该住宅楼业主享有同小区其他业主同等的权利，业主委员会虽没有法人资格，但是小区的配套设施就归全体业主所有，业主委员会有权决定这些设施的使用。锡源公司已经支付过使用费，并非无偿使用，东方大市场要求锡源公司再付使用费没有道理。故东方大市场要求锡源公司返还土地及赔偿损失无任何依据，应予驳回。原审法院认为，原告将登记在自己名下商业用地中的2.261亩转让给被告晨龙公司作为晨龙公司扩建二期工程使用，后双方签订书面协议，约定晨龙公司应向原告交纳的土地使用费自2001年度起由晨龙公司直接向十里铺村交纳，晨龙公司又与十里铺村重新签订了用地合同，双方建立了新的用地合同关系，自此，原告与被告晨龙公司之间关于土地之权利、义务关系自行终止。晨龙公司所使用的土地虽未办理土地变更登记，但事实上，晨龙公司所使用的土地与原告已无权利、义务关系，故原告要求被告返还转让的土地之诉讼请求，依法不能成立，该诉本院不予支持。晨龙公司取得土地使用权后，未实施扩建二期工程，经十里铺村同意，被告晨龙公司将其用于扩建二期工程的2.261亩土地转让给被告锡源公司，锡源公司经十里铺村同意，在未办理任何建设审批手续的情况下，在该块土地上开发建起了“湖滨新居”住宅楼，该住宅楼已向社会出售，业主已入住。“湖滨新居”住宅楼是否属违章建筑，依法应由有关行政主管部门查处。“湖滨新居”住宅楼所使用的配套设施实为原告提供，被告锡源公司作为“湖滨新居”住宅楼开发者，应当参照《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》收费精神，鉴于锡源公司向东方大市场明珠小区投入了一定的资金，故锡源公司向原告还应交纳适当的配套费用。被告锡源公司称其已向“西安东方大市场业主委员会”缴纳了相关费用，因“西安东方大市场业主委员会”未依法产生，也未进行登记备案，无民事主体资格，被告锡源公司交付对象错误，责任自负。本着谁开发谁收益，谁使用谁付费的原则，锡源公司应向原告重新履行交付配套费用之义务。原告要求解除2000年1月15日和2001年3月1日与晨龙公司签订的补充合同、补充合同的变更协议，无法定解除的事由，该诉请依法不予支持。遂判决：一、驳回西安东方大市场要求解除2000年1月15日、2001年3月1日与西安晨龙工贸有限责任公司签订的补充合同、补充合同的变更协议的诉讼请求；二、驳回西安东方大市场要求西安晨龙工贸有限责任公司、陕西锡源房地产开发有限责任公司恢复原状、返还土地的诉讼请求；三、驳回西安东方大市场要求西安晨龙工贸有限责任公司赔偿损失的诉讼请求。四、本判决生效后十日内，陕西锡源房地产开发有限责任公司赔偿西安东方大市场配套设施损失95970元。宣判后，西安东方大市场及锡源公司不服，向本院提出上诉。西安东方大市场认为，其办理了集体土地建设用地使用权证后与晨龙公司订立合同将部分土地转由其使用，并由其直接向十里铺村委会交租金，而晨龙公司违法将该土地使用权转给锡源公司，锡源公司在该土地上违法建设住宅楼，原判认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，解除其与晨龙公司签订的合同，并要求晨龙公司、锡源公司恢复土地原状，返还土地使用权，赔偿损失319900元。锡源公司认为，其并未与西安东方大市场订立合同，不存在法律上的因果关系，与晨龙公司之间的合同已全部履行，其所开发的小区配套设施是小区业主自己所建，且楼房建成后一切设施属全体业主，原判其向东方大市场赔偿配套设施费属认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院驳回对其的诉讼请求。本院认为，上诉人西安东方大市场以联建商业市场名义取得集体土地建设用地使用权证后，将部分土地转由晨龙公司使用，晨龙公司接受后又将该土地转由锡源公司使用，该土地所有权人十里铺村委会亦先后与晨龙公司、锡源公司签订土地流转合同，且在未经政府主管部门批准的情况下，十里铺村委会收取费用并同意锡源公司在该土地上建设住宅楼。楼房建成后，锡源公司以商品房销售的形式对外进行了公开出售，购房业主已全部入住。现西安东方大市场请求晨龙公司、锡源公司恢复土地原状和返还土地使用权并要求二公司赔偿损失，因该争议土地涉及集体土地权属和违法用地情况，故西安东方大市场的起诉请求不属于人民法院民事案件的受理范围，其可向政府主管部门反映解决。原审法院以民事案件审理程序处理本纠纷不当。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2008）灞民初字第1099号民事判决；二、驳回西安东方大市场的起诉。一审受理费17175元（西安东方大市场已预交）、二审受理费23273元（锡源公司已预交17175元，西安东方大市场已预交6098元），均予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 邢锐飞审 判 员 肖 勇代理审判员 何 强二００九年九月二十四日书 记 员 刘 毅 来自：