（2009）杭西民初字第1402号

裁判日期: 2009-09-02

公开日期: 2014-07-08

案件名称

浙ＸＸ龙物业管理有限公司与程俊义物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙ＸＸ龙物业管理有限公司,程俊义

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第四十条，第十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2009）杭西民初字第1402号原告：浙ＸＸ龙物业管理有限公司。法定代表人：滕伟宏。委托代理人：黄海涛。被告：程俊义。原告浙ＸＸ龙物业管理有限公司（以下简称华龙公司）为与被告程俊义物业服务合同纠纷一案，于2009年6月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪泓独任审判，分别于2009年7月14日、8月27日两次公开开庭进行了审理。原告华龙公司的委托代理人黄海涛及被告程俊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华龙公司起诉称：原告与西湖花园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定从2006年6月至2009年4月期间，西湖花园小区由原告实施物业管理，原告每半年度向业主收取物业管理费。但被告自2007年10月至2009年4月均无理拒交物业管理费，在原告多次催缴后仍置之不理。故请求判决被告立即支付物业管理费2204.02元，并支付滞纳金626.40元，合计2830.42元；本案诉讼费用由被告承担。被告程俊义答辩称：被告作为西湖花园的业主，确实未交纳2007年10月至2009年4月期间的物业管理费，但这是有原因的。第一，原告与西湖花园业委会签订合同之初，被告是按期交纳物业管理费的，但2007年7月原告未经业委会表决通过，私下将西湖花园的物业管理权转手给杭州星际物业管理公司（以下简称星际公司），已单方破坏了合同，原告无权状告业主欠费；第二，星际公司与西湖花园无任何关系，被告并不认可星际公司为小区的物业管理公司，星际公司也无权来西湖花园收取物业管理费，但星际公司还用非正规收据代替发票开具给某些交纳物管费的业主。鉴于此种情况，被告认为应该向合法的物业管理服务合同的相对方交纳物管费。关于未交纳的物管费，被告对本金无异议，但认为滞纳金的收取无合同依据，因为原告在物业管理服务合同中对有关滞纳金条款进行了单方添加，并未经业委会表决通过。故要求驳回原告的诉讼请求。针对被告程俊义的答辩，原告华龙公司认为，星际公司是原告作为亏损公司，应上级单位浙江省石化建材集团公司要求进行整改后，由部分原华龙公司的员工重新组建而成，成立日期为2008年1月。当时原告就想退出，由星际公司接管西湖花园，但因未得到业委会和建设局的同意，双方就办理了相关委托手续，由原告出面挂名，但实际管理由星际公司负责，对此业委会和建设都是默认的。在整个衔接过程中，原告也承认做得不到位，存在一些问题，但物业服务确实提供了，被告也得到了物业服务，故应支付原告物业管理费。至于滞纳金问题，原告承认合同签订之初并未写明滞纳金条款，事后是参照物业管理条例中关于滞纳金的规定添加的，在程序上虽未经业委会表决，但业委会委员是同意的，如果被告同意交纳物管费的话，滞纳金可以免除。原告华龙公司为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：1.物业服务合同一份，证明原、被告双方的物业服务关系及约定物业费标准的事实。催缴函一份，证明原告曾向被告催缴物管费的事实。物业管理条例一份，证明原告为被告提供物业服务，被告依法应向原告支付物管费。4.承包协议及会议纪要各一份，证明原告进行体制改革及资产重组后，成立星际公司并由其出面代替原告对西湖花园进行2008年1月1日至2009年4月30日期间的物业管理，以及约定星际公司的物管费由原告出面收取的事实。5.星际公司的营业执照及税务登记各一份，证明星际公司于2008年1月17日成立。6.星际公司出具的情况说明一份，证明星际公司认可受托管理期间的物业费由原告出面先向业主收取，再进行统一结算的事实。对原告华龙公司提交的证据，被告程俊义经质证后认为：对证据1的真实性存在异议，其中关于滞纳金条款的内容是篡改添加的；证据2被告确实收到过，但催讨函并无依据，且被告对落款的西湖管理处并不清楚，也不是原告公司，故无证明力；对证据3无异议；对证据4的真实性和关联性无异议，恰恰证明华龙公司将西湖花园的物业服务转包给了星际公司，而未经业委会同意的事实，该行为违反了《物业管理条例》第六十二条即物业公司不能将全部的物业服务转包给他人的规定，应当进行处罚；对证据5的真实性无异议，但事实上星际公司是独立出面向业主收取了物管费，并比其成立时间提早了六个月；证据6与本案无直接的关联性，被告只认可西湖花园的物业管理由华龙公司进行，星际公司虽提供了物业服务，但其没有合法的手续，故被告不应该支付物管费。审理中，原告华龙公司申请证人王某出庭作证。证人王某陈述：证人一直担任西湖花园业委会秘书，2006年华龙公司与业委会签订的物业服务合同是合法的，也在建设局有备案。在合同签订后，华龙公司提出对不肯交纳物管费的人员要加收滞纳金，要求在合同上添加滞纳金条款。对此业委会也表示同意并进行了添加，但相应的业主大会表决程序是没有进行，也没有告知业主。后华龙公司因小区的物业管理存在困难，提出要与业委会解除合同，但业委会与建设局都不同意，故至今双方的合同关系未变。至于华龙公司委托星际公司管理，系华龙公司内部事项，在2007年10月至2009年4月期间，业委会认可的仍为华龙公司。事实上，物业管理的工作人员都没有变化，包括电工三年来也一直没有换过。对上述证人证言，经质证后被告程俊义认为，提供物业服务的工作人员没有变化，并不代表物业公司没有变化；原告则无异议。被告程俊义为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：1.物业服务合同一份，证明原告与西湖花园业委会签订合同时并没有关于滞纳金条款内容的事实。2．物管费发票一份（票号为11002350），证明被告在星际公司介入前都是按时交纳物管费的事实。3.物管费发票四份及收款收据一份，证明2007年7月起，西湖花园实际已由星际公司向业主收取物业管理费的事实。针对滞纳金条款的添加问题，被告程俊义还申请证人郑某出庭作证。证人郑某陈述：证人也是西湖花园业主之一，也曾因物业服务纠纷被原告起诉，当时法院送交证人的物业服务合同副本与本案原告提交的一样，但对比本案中程俊义从业委会秘书王某手上拿到的合同正本，证人发现最初合同对滞纳金条款并未有约定，该条款纯系原告事后单方添加，也即原告提供给法院的服务合同是经过篡改的。上述被告程俊义提交的证据及证人证言，原告华龙公司经质证后认为：对证据1中的主合同内容没有异议，被告提供的合同应为最原始的合同，原告承认己方提交的合同中关于滞纳金条款的内容系事后添加，但对合同下方的补充协议有异议，在原告处的合同原本中明确载明了“从2009年5月1日零时起，由杭州星际物业有限公司继续提供本小区物业服务”，比被告提供的合同多了“继续”两字，也即证明在2009年5月1日之前，业委会是认可星际公司一直在管理小区物业的事实；对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，因为星际公司于2008年1月开始接手管理，但被告至今仍未交纳2007年10月至12月的物管费，说明被告并不都是按时交纳物管费的。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但需要说明的是，当时原告委托星际公司进行管理并由星际公司自负盈亏，但对外还是以华龙公司的名义提供物业管理，在实际操作中，星际公司为节约成本，有时直接以其公司名义收取了物业费，导致有一段时间有两个物业公司向业主收取费用，但没有出现向同一业主重复收费的现象。对证人郑某的证言，原告华龙公司基本无异议，但仍强调未存在重复收费的现象；被告程俊义则无异议。审理中，本院为查明事实，向之江管委会建设局进行了调查并作笔录。该局工作人员南北鸣陈述：该局备案的只有华龙公司与西湖花园业委会签订的物业服务合同，该合同于2009年4月30日到期，2009年5月1日至7月底由星际公司进行了三个月的代管，之前只知道是华龙公司在提供西湖花园的物业服务，对其委托星际公司管理一事并不清楚，但工作人员如杨春燕是一直在负责小区管理的，从没有变过。对该调查笔录，原告认为关于华龙公司退出、星际公司来管理一事，两公司的代表都到建设局找领导提出过，建设局应该很清楚，南北鸣只是该局的一个普通工作人员，不一定清楚整个事情经过；被告则无异议。综合原、被告的质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：1、对原、被告均提供的物业服务合同，双方的争议主要为滞纳金条款的真实性问题，因原告已自认该条款系事后单方添加，本院以被告提交的物业服务合同文本为准，原告提交的物业服务合同文本则不予认定。同理，对证人王某及郑某的证言中关于滞纳金条款的内容也予以认定。2、原告提交的催缴函，被告已确认收到，可以证明原告向被告催讨物业管理费欠款的事实，故本院予以认定。3、原告提交的《杭州市物业管理条例》系地方性法规，应予认定。4、原告提交的承包协议及会议纪要，被告无异议，可以证明2008年1月1日至2009年4月30日期间西湖花园的物业管理，是由星际公司提供并由原告出面收取物管费的事实。对此，本院予以认定。5、星际公司的营业执照及税务登记，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予认认定。6、星际公司出具的情况说明系星际公司对2008年1月1日至2009年4月30日受托期间的物管费收取的明示，可以证明星际公司认可原告向被告收取物管费的事实，故本院予以认定。7、被告提交的票号为11002350的物管费发票，具有真实性，但该发票仅证明被告交纳了2007年1至6月的物管费，与本案并无直接关联，故不作为本案的有效证据认定。8、被告提交的物管费发票四份及收款收据，系星际公司和华龙公司向其他业主收取物管费的发票及收据，结合原告的陈述，本院对上述证据的真实性予以认定。9、对本院向之江管委会建设局工作人员南北鸣作的调查笔录，原告以南北鸣只是该局的一个普通工作人员，不一定清楚整个事情经过为由提出异议。本院认为，南北鸣是经建设局领导指派接受本院调查的工作人员，其应当清楚本院所要调查的事项，故原告提出的异议不成立。证人王某在证言中也指出在2007年10月至2009年4月期间，业委会认可的仍为华龙公司，故本院对南北鸣的调查笔录的真实性予以认定。根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告系杭州市西湖区五云中路3号西湖花园北苑1幢302室业主，住房建筑面积为128.89平方米。2006年8月25日，原告与被告房屋所在小区业主委员会签订物业服务合同一份，将该小区委托原告进行物业管理。双方对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行了约定，其中：由华龙公司为西湖花园提供物业服务，委托管理服务期限自2006年6月1日起至2009年4月30日止；物业管理费的收费标准为每月每平方米0.9元，每六个月为一个交费周期。该合同在主管部门之江管委会建设局进行了备案。2008年1月17日，华龙公司分流出部分员工成立了星际公司，并单方将其管理的西湖花园公寓承包给星际公司管理。2008年5月28日，华龙公司与星际公司正式签订承包协议，双方约定承包期限为2008年1月1日至2009年4月30日止，承包期间，星际公司负责承包物业的一切日常工作并承担一切收支盈亏；遇重大事项需华龙公司名义解决的，华龙公司予以配合。另双方还经协商明确了星际公司管理期间，西湖花园公寓的物管费首先交华龙公司，然后统一结算。但上述协议未经西湖花园业主委员会表决通过，也未得到之江管委会建设局的同意。据此，程俊义以华龙公司私自转包违反物业管理条例的规定为由，拒绝交纳2007年10月至2009年4月期间的物业管理费共计2204.02元。华龙公司经催讨未果后，遂诉至本院。本院认为：原告与西湖花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，星际公司成立于2008年1月，即2007年10月至12月期间的物业管理服务仍是由原告提供，业主应向原告交纳相应的物业管理费。原告在2008年1月至2009年4月期间虽单方委托星际公司对小区进行物业管理，但《物业服务合同》的双方当事人一直未变更，西湖花园业委会和之江管委会建设局均只认可原告在管理该小区的物业，故可认定《物业服务合同》的合法相对方仍为原告。期间，被告也享受到了各项小区物业管理服务，且星际公司已确认管理期间的物业管理费由原告出面向业主收取，被告应向原告交纳相应的物业管理服务费。故原告要求被告缴纳物业管理费的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。至于滞纳金，因原告与西湖花园业主委员会在签订《物业服务合同》时并未作出约定，故本院不予支持。至于被告提出原告擅自委托星际公司对被告所在小区进行物业管理服务，违反了《物业管理条例》第四十条的禁止性规定的问题，本院认为该行为可由行政主管部门依法作出处理，但不能作为拒绝交纳物业管理费的理由。故被告以此理由拒绝交纳物业管理费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、程俊义支付浙ＸＸ龙物业管理有限公司物业管理费2204.02元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回浙ＸＸ龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由浙ＸＸ龙物业管理有限公司负担5.50元，程俊义负担19.50元。程俊义负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　倪　泓二〇〇九年九月二日书　记　员　郑海娣更多数据：搜索“”来源：