（2009）蓟民初字第1498号
裁判日期: 2009-09-01
公开日期: 2018-03-19
案件名称
王福立、王立平等与王桂芳等所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
蓟州区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王福立,王立平,王桂芳,李亚会
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百三十条，第一百三十二条第一款
全文
天津市蓟县人民法院民 事 判 决 书（2009）蓟民初字第1498号原告王福立（120225196304283170），男，1963年4月28日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托代理人王建伟，天津市蓟县148法律专线法律工作者。委托代理人耿丽，(蓟县)仁和律师事务所律师。原告王立平（120225197304223164），女，1973年4月22日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托代理人王立岩，蓟县渔阳镇法律服务所法律工作者。被告王桂芳（120225196011203325），女，1960年11月20日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托代理人孙国文、田雪，（蓟县）正达律师事务所律师。被告李亚会（120225196508253168），女，1965年8月25日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托代理人倪振中，蓟县上仓镇法律服务所法律工作者。委托代理人蒙海霞，（蓟县）光明律师事务所律师。原告王福立、王立平诉被告王桂芳、李亚会财产权属纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王立平、被告王桂芳的代理人田雪及被告李亚会的代理人倪振中未到庭，其他诉讼参与人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王福立、王立平诉称，被告王桂芳将自己无权处分的房产出卖给被告李亚会，侵犯了其合法权益，请求确认二被告间的买卖合同无效，由被告李亚会将涉讼房产及院落交给二原告。被告王桂芳辩称，自己与李亚会的买卖合同合法有效，未侵害原告的权益，故不同意其诉讼请求。被告李亚会辩称，被告王桂芳将其继承所得的房屋卖给自己的行为合法有效；即使王桂芳对涉讼房屋无处分权，其行为也应属表见代理，自己是善意买受人，已支付合理价款，并实际占有使用该房屋，二被告间的买卖行为也应受法律保护。故不同意二原告的诉讼请求。经审理查明，双方当事人对下列事实无争议，本院依法予以确认：二原告系兄妹关系。被告王桂芳于1996年与王保立（原告王福立之弟、王立平之兄）举行婚礼，并同居生活。王保立于2005年1月5日病故，生前其父母均已去世，与王桂芳未生育子女。被告王桂芳于2007年2月5日将涉讼房产以14000元的价格卖给被告李亚会。后二原告以被告王桂芳与王保立未办理结婚登记为由，主张其无权对涉讼房产进行处分，双方产生因此矛盾而成讼。审理中，二原告对王桂芳提起继承诉讼，认为被告王桂芳未与被继承人王保立办理结婚登记手续，其遗产（即本案涉讼房产）应由二原告继承。经审查被告王桂芳未能提供其与被继承人王保立系合法夫妻，对王保立的遗产有继承权的相关证据。经本院主持调解，双方于2009年6月26日达成如下协议：被继承人王保立的遗产瓦正房及倒房各三间归二原告所有，二原告给付被告王桂芳3500元现金。双方争议的焦点是二被告间买卖合同的效力问题，包括三个方面：1、王桂芳对涉讼房产有无处分权；2、王桂芳出卖涉讼房产的行为是否属表见代理；3、李亚会的买受行为是否符合不动产善意取得的相关规定。围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析、认定如下：1、王桂芳对涉讼房产的处分权问题。二原告主张，被告王桂芳将自己无所有权的房产出卖给被告李亚会，属无权处分行为，双方订立的买卖合同无效。提供的证据有证人李某、马某、王某1、王某2的出庭证言，证明涉讼房产系被继承人王保立的个人财产；本院（2009）蓟民初字第1601号调解书，证实诉争房产属原告所有。经质证，被告王桂芳认为，自己系被继承人王保立的继承人，将涉讼房产出卖给被告李亚会，是对自己民事权利的合法处分。本院认证意见，本院（2009）蓟民初字第1601号调解书已确认涉讼房产归二原告所有，其他证据均不能对抗已为生效的法律文书所确认的事实，故王桂芳对涉讼房产无所有权，亦无权做出相关处分。2、王桂芳出卖涉讼房产的行为是否属表见代理。被告王桂芳主张，自己即使无权处分涉讼房产，与被告李亚会订立买卖合同也是表见代理，因为被继承人王保立去世后，自己一直对涉讼房产进行管理和使用，故出卖涉讼房产的行为应属表见代理。二原告对被告王桂芳的主张不予认可，认为其行为不属表见代理，理由是王桂芳以自己的名义与被告李亚会订立买卖合同，不符合表见代理的法律特征。本院认为，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”这是我国《民法通则》第六十三条对民事代理所作的定义性规定，可见民事代理法律关系主体应包括代理人、被代理人、相对人。表见代理是一种特殊的代理行为，我国《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权……以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，即所谓表见代理。其基本特征是代理人在无代理权的情况下以被代理人的名义进行民事活动，行为主体同样包括被代理人，而本案被告王桂芳以自己的名义将涉讼房产以14000元的价格转让给被告李亚会，这里显然不包括被代理人，故其与被告李亚会订立买卖合同不符合上述规定，既非代理行为，更不属表见代理。3、李亚会的买受行为是否符合不动产善意取得的相关规定。被告李亚会主张，本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产善意取得制度的相关规定，二被告订立买卖合同时双方意思表示真实，李亚会有理由相信被告王桂芳有权处分诉争房产，并已向王桂芳支付了合理价款，王桂芳也将土地使用证交付李亚会，且被告李亚会现已实际占有涉讼房产。二原告对被告李亚会的主张不予认可，认为其行为不属善意取得，理由是《物权法》虽然规定了善意取得制度，但是二被告之间的买卖行为发生在《物权法》实施以前，故本案不适用《物权法》的相关规定。本院认为，不动产善意取得制度是《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，该法于2007年10月1日生效，二被告订立买卖合同是在2007年2月5日，当时《物权法》尚未生效。《中华人民共和国立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”根据上述规定，二被告间的买卖行为不受其后生效的法律，即《物权法》所调整，对于《物权法》所规定的善意取得制度的溯及力问题法律法规亦无特别规定，故本案不适用《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定。综上所述，二原告对诉争房屋有所有权，已为本院生效的调解书所确认。被告王桂芳无权处分涉讼房产，被告李亚会以善意取得为由进行抗辩亦不符合相关规定，故二被告间的买卖合同无效，二原告的诉讼请求理据充分，本院依法予以支持。经本院庭外多次主持调解，双方未达成协议，故依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十二条，判决如下：被告王桂芳与李亚会之间的买卖合同自始无效，被告李亚会于判决生效后60内将瓦正房及倒房三间和院落交付二原告。本案受理费80元，二被告各负担40元。原告已预交，二被告直接给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 赵德义代理审判员 李爱冰人民陪审员 许宝贵二〇〇九年九月××日书 记 员 吴玉娄 关注公众号“”