（2009）浙温民终字第868号
裁判日期: 2009-08-07
公开日期: 2014-05-06
案件名称
许道兴与董希普房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董希普,许道兴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第868号上诉人（原审被告）董希普。委托代理人郑海。委托代理人侯安乐。被上诉人（原审原告）许道兴。委托代理人胡奎。上诉人董希普因与被上诉人许道兴房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2009）温瑞民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原判认定，被告董希普于1990年经审批取得一间宅基地的建房权利，建造了坐落于瑞安市锦湖街道胜利村胜利路2弄3号（原横山乡东湖新村）房屋的第一层，并于1991年与原告许道兴签订房屋买卖契约，将当时为平房的该房屋作价4500元（因其他扣款实际给付4350元）出卖给原告许道兴。原告许道兴受让后续建成现在的三层楼房。双方签订的房屋买卖契约约定：一、甲方（被告董希普）自愿将坐落在横山乡东湖新村一间平房，上至盖顶的多孔板，下至地基，包括现后剩余建筑物一起卖给乙方（原告许道兴），房屋的前后长度归于乙方所有。……三、房屋指标，现甲方房屋指标给乙方，待下年乙方分到指标后给甲方。四、房屋买卖款为肆仟伍佰元正，……待房款结清后，该房屋所有权永远归于乙方所有。2001年6月20日，原告许道兴持被告董希普的身份证、登记产权人为被告董希普的瑞安市房权证城关镇字第××号房屋所有权证等材料，向瑞安市房产管理局申请诉争房屋产权过户登记。2001年8月29日，瑞安市房产管理局向原告许道兴颁发了房权证安字第××号房屋所有权证，确认诉争房屋因买卖，产权人由被告董希普过户登记为原告许道兴。2004年4月16日，瑞安市国土资源局向原告许道兴颁发了瑞国用（2004）第1-1306号国有土地使用权证，其中记载使用权类型为出让。被告董希普于2008年10月7日向该院起诉，要求依法撤销瑞房权证号为第××号房屋所有权证。该院经审理后，认为瑞安市房产管理局在被告董希普（原登记产权人、出卖人）本人没有到场签名、没有办理委托手续的情况下，仅凭原告许道兴（买受人）持有被告董希普的身份证、原产权证等而确认被告董希普已经提出申请，违反了法定程序，故判决撤销了瑞安市房产管理局向原告许道兴颁发房权证安字第××号房屋所有权证的具体行政行为。原判认为，1991年原、被告就房屋买卖达成合意，签订了房屋买卖契约，该房屋买卖合同依法成立。原、被告具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且瑞安市国土资源局向原告许道兴颁发的瑞国用（2004）第1-1306号国有土地使用权证证实诉争房屋所在的土地为国有土地，并非被告所主张的农村集体所有土地，而现行法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖，故原、被告签订的房屋买卖契约没有违反法律、行政法规的强制性规定。从双方签订的房屋买卖契约内容来看，契约第三条是相对独立的条款，其关于房屋指标的约定不能证明原、被告的房屋买卖行为系附条件的民事行为，同样该条的效力亦不影响本案房屋买卖契约的效力。综上，原、被告签订的房屋买卖契约属于有效合同，依法应当予以保护。原告许道兴自愿承担本案的诉讼费用，予以准许。故此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：确认原告许道兴与被告董希普于1991年签订的买卖坐落于瑞安市锦湖街道胜利村胜利路2弄3号（原横山乡东湖新村）房屋（土地使用证号为瑞国用（2004）第1-1306号）的房屋买卖契约有效。本案受理费3300元，减半收取1650元，由原告许道兴负担。宣判后，董希普不服，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人于1991年签订的房屋买卖契约是一种附条件的契约即民法通则所规定的附条件民事行为。契约第三条明确约定，上诉人当时将房屋指标附带平房转让给被上诉人的互换条件是下年被上诉人将自己的房屋指标转让给上诉人所有。一审法院认定此条款为相对独立的条款，不影响契约效力，显然认定错误。现被上诉人没有按契约约定将其房屋指标转让给上诉人所有，且在庭审中明确表示无法履行契约约定的互换条件，故应认定双方房屋买卖契约无效。2、双方当时在签订房屋买卖契约时，该房屋没有任何产权证和土地使用权证，因此双方私下转让房屋指标违反有关法律规定，是无效的。3、上诉人当时所谓的房屋或者房屋指标，其土地性质是农村集体土地，而上诉人与被上诉人分别属于两个不同的村即二号村和胜利村。根据我国有关法律规定，对于农村集体土地性质的房屋，对不属于同一村集体的村民之间，是不允许转让的。而一审法院将此土地认定为国有土地，仅仅是根据2004年瑞安市国土资源局颁发给被上诉人的土地使用权证，而非当时签订买卖契约时的土地性质，况且在房屋买卖契约是否有效还没有确定的情形下，就以被上诉人名义的土地使用权证作为认定的依据，属认定错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人许道兴辩称：1、双方签订的房屋买卖契约合法有效。2、该房屋买卖契约并非附条件的契约。3、房屋的土地性质为国有出让土地。4、房屋转让价格4500元，为当时正常的市场价格。5、当时转让的并非房屋指标，而是房屋转让。综上，被上诉人与上诉人存在合法的房屋买卖合同关系，且该合同为双方的真实意思表示，合同合法有效，上诉人的上诉请求无理，一审法院判决正确，请求二审法院依法维持原判。二审中，上诉人董希普提供了一份证据，胜利村委会的证明，以证明当时房屋买卖后，被上诉人分到房屋指标，但至今未将房屋指标交给上诉人。上诉人董希普还申请本院调查取证，即向二号村委会和瑞安市土地局调取被上诉人许道兴当时分到房屋指标的相关证据材料。对证明，被上诉人许道兴认为，不属于新的证据，且证明没有具体证明人的签字，不符合证据的形式要件，不应作为证据使用。对申请调查取证，被上诉人认为，被上诉人当时分到指标后，向村里交纳了5000元押金，并一直要求上诉人来审批，但上诉人一直未到村里审批，导致该指标过期作废。本院认为，胜利村委会的证明，因胜利村并非被上诉人许道兴所在的村委会，其并非被上诉人许道兴房屋指标的经办单位和有无分到指标的知情人，故其证明内容难以采信，且该证明上没有具体出具证明的人员签字，也不符合证据的形式要件，故该证明不具证明效力，不予采纳；关于调查取证，因被上诉人许道兴有无分到指标不属本案审理范围，本院不予调查。经本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，有原判已确认的证据及当事人的陈述为证。本院认为，本案双方争议的主要问题为房屋买卖契约是否为附条件契约及契约的效力。上诉人董希普主张契约第三条为条件约定，而被上诉人许道兴则认为该约定为独立的条款，并非条件约定。该契约第三条约定，房屋指标，现董希普房屋指标给许道兴，待下年许道兴分到指标后给董希普。从该条约定来看，其并未约定在许道兴将分到的指标给董希普后双方的房屋买卖契约才生效，该条仅为在房屋买卖契约中同时对房屋指标作出的约定，即该条为独立的指标约定，并非契约附条件约定。因此，上诉人董希普以被上诉人许道兴未将房屋指标给其即契约条件未成就而主张契约无效不成立。至于上诉人董希普就房屋指标的约定提出的异议，属房屋转让之外的独立争议，应另行解决。上诉人董希普还以房屋在转让时未办理权属证书和房屋土地性质为集体为由，主张契约无效。我国相关法律虽然规定未依法领取权属证书的房地产，不得转让，但因该条仅为管理性的强制规定，并非针对合同效力的强制规定，故是否领取权属证书并不影响双方房屋买卖契约的效力。关于土地性质，该房屋在转让时土地性质虽然为集体划拨土地，但我国法律并未明确规定农村集体土地上的房屋不得转让给外村村民，且在转让后，被上诉人许道兴对房屋进行了加层，并将房屋土地性质由集体改变为国有，办理了国有土地使用权出让手续。因此，上诉人董希普以上述理由为据主张合同无效不成立。上诉人董希普与被上诉人许道兴于1991年签订的房屋买卖契约，有双方的签字盖章，双方所在村委会也盖章予以确认，契约对转让房屋的位置和转让价款等做了明确约定，该约定系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，契约合法有效。且在契约签订后，上诉人董希普交付了房屋，被上诉人许道兴也按约定支付了价款，现上诉人董希普要求确认契约无效，显然违背诚实信用原则。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人董希普的上诉理由与请求均不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3300元，由上诉人董希普负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴 真代理审判员 李晓光代理审判员 胡爱玲二〇〇九年八月七日代书 记员 曾 慧 关注公众号“”