（2009）西民二终字第1280号
裁判日期: 2009-08-27
公开日期: 2014-12-18
案件名称
郭兴华与西安银凯置业有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭兴华,西安银凯置业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二终字第1280号上诉人（原审原告）郭兴华，中国石油长庆油田公司员工。委托代理人张麦昌，陕西臻理律师事务所律师。委托代理人：付小莉，女，1960年8月17日出生，汉族，系郭兴华之母。被上诉人（原审被告）西安银凯置业有限责任公司（以下简称银凯公司），住所地西安市凤城二路12号云天大厦15楼C座。法定代表人朱冰，系该公司总经理。委托代理人韩学文。上诉人郭兴华与被上诉人银凯公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2009）未民一初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定，2006年3月18日，原、被告签订商品房买卖合同约定，原告以36万元购买被告开发建设的银凯小区第1幢3单元30402号138.74平方米商品房。原告应于2006年3月25日前一次性交清全部购房款36万元。被告应在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇“其他非出卖人所能控制的原因”可据实予以延期，逾期交房30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金等。合同签订后，原告履行了付款义务。2007年6月5日该商品房经验收合格。被告于2007年7月4日以挂号信的方式向原告寄送了入住通知书。同年8月1日原告在住宅收楼确认书签字后收房。后双方因逾期交房违约金协商未果，原告郭兴华于2008年12月向西安市未央区人民法院起诉称，依双方合同约定，被告应于2006年12月31日��向其交付经验收合格的银凯小区第1幢3单元30402号商品房，但被告逾期履行其交房义务，于2007年7月4日才以挂号信方式寄送了入住通知书，现请求依法判令被告银凯公司按双方合同约定的违约金支付逾期交房损失19445.62元，并承担本案诉讼费用。被告银凯公司辩称，银凯小区1号楼虽发生迟延交房问题，但系“非出卖人所能控制的原因”造成，按合同第八条二款的规定，其违约责任应予免除。原告未就迟延交房给其造成的实际损失提交证据，且合同约定的按已交房款万分之三计算违约金过高，应依据相关法律及司法解释的规定予以减少。银凯小区1号楼于2007年5月18日经验收合格，自2007年6月底至7月6日间，其先后以电话、信函、报纸公告的方式履行了通知交房义务，后因原告自身原因未收房，责任不在被告，故原告的诉讼请求依法应予驳回。诉讼中，被告提交了陕西省气象局关于2005年、2006年度月降水天数及降水量的相关资料及2006年8月22日、11月16日西安经济技术开发区建设工程质量安全监督站下发的因被告施工不符合国家创卫条件的停工通知，以此证明迟延交房是非其所能控制的原因造成。原告对此不予认可。另外，被告认为双方合同约定的违约金过高，申请要求对2007年度同地段、同类型房屋的租金进行鉴定，以确定原告的实际损失。经西安市中级人民法院司法技术室委托陕西高德资产评估有限责任公司进行评估的结论为，银凯小区1-3幢房屋平均租金为8.50元／月·平方米。对该评估报告，原告以合同对逾期交房违约金有明确约定不应评估为由，不予认可，亦不要求重新评估。被告无异议，表示应以评估报告确定的租金标准计算违约金。因双方各持己见，调解未果。原审法院认为，原、被告于2006年3月18日签订的商品房买卖合��合法有效。依合同的约定，被告应在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用并以书面等方式通知原告办理交付手续，但被告迟延至2007年6月5日才竣工验收合格，2007年7月4日以挂号信方式通知原告办理交房手续，被告未按合同约定履行交房义务，显属违约。被告提交的天气档案及停工通知不能证明施工期间确实存在合同约定的可免除违约责任的情况，以此拒绝承担违约责任的理由不能成立，故被告应对2007年1月1日至2007年7月4日期间逾期交房承担违约责任。被告以合同约定的违约金过高为由请求减少，符合相关法律及司法解释应予准许。原告虽对评估报告持有异议，但未申请重新评估，故对该报告予以确认。综上，被告应按评估报告确定的租金标准支付原告违约金9403元（184天／30天×138.74平方米×8.50元／月·平方米×1.3倍）。原审遂判决，被告西安银凯置业���限责任公司于本判决生效后十日内向原告郭兴华支付迟延交房的违约金9403元。一审诉讼费286元，原告已预交，现由被告承担，于上述款项一并支付原告。宣判后，郭兴华不服，向本院提出上诉称，双方签订商品房买卖合同，其依约履行了合同义务，银凯公司违约应承担逾期交房违约金19445.62元。银凯公司虽提出违约金过高，要求调整，但未提交证据，而原审法院在缺乏基本事实依据的情况下，支持银凯公司的要求，做出错误判决，故上诉请求二审法院撤销原判，判令银凯公司向其依约支付逾期交房违约金19445.62元，并承担全部诉讼费用。西安银凯置业有限责任公司答辩称，其迟延交房确系非自己所能控制的客观原因所致，且郭兴华没有因迟延交房造成实际经济损失的证据，根据相关法律规定，应当降低双方约定的违约金数额，故表示同意原判。经审理查明，原��认定的事实属实。上诉人郭兴华对其上诉主张未提供新的证据。本院认为：郭兴华与银凯公司于2006年3月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示。其内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应遵照履行。现郭兴华已履行交付房款义务，但银凯公司未按合同约定期限履行交付房屋的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方合同约定，逾期交房超过30日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按已付购房款万分之三支付违约金。现郭兴华上诉要求银凯公司应按合同约定万分之三计算，支付违约金19445.62元。本案在原审审理中，银凯公司以合同约定的违约金过高，且未因迟延交房给郭兴华造成实际损失为由抗辩，要求按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷��件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以2007年度同地段、同类型房屋的租金作为实际损失，确认违约金损失。对于当事人提出的减少违约金的请求，根据相关法律规定，当事人提出适当减少违约金请求的，应当以当事人的过错程度，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，以补偿性为主，惩罚为辅，予以衡量。据此，银凯公司提出以房屋租金作为实际损失，认定违约金的理由，符合违约金系补偿性质的法律精神，应予准许。郭兴华虽请求按万分之三计算违约金损失，但未对迟延交房给其造成的实际损失予以举证，亦未对评估报告提出重新鉴定。故郭兴华上诉要求撤销原判，判令银凯公司支付其违约金19445.62元的请求，依法不予支持。现原审判决根据银凯公司的过错程度及合同的履行情况在评估报告确定的租金数额基础上，再增加30%认定违约金损失，判决银凯公司支付郭兴华违约金9403元的处理并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费51元由上诉人郭兴华承担。本判决为终审判决。审 判 长 邢锐飞审 判 员 肖 勇代理审判员 何 强二００九年八月二十七日书 记 员 刘 毅 微信公众号“”