（2009）杭上民初字第774号

裁判日期: 2009-08-14

公开日期: 2014-04-18

案件名称

朱金荣与朱金妹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱金荣,朱金妹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2009）杭上民初字第774号原告：朱金荣。委托代理人：周潮涌。委托代理人：黄卫国。被告：朱金妹。委托代理人：黄世雷。原告朱金荣与被告朱金妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，于2009年7月13日公开开庭进行了审理。原告朱金荣及其委托代理人周潮涌、黄卫国，被告朱金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于1998年9月经杭州市上城区人民政府望江街道办事处批准，在杭州市望江门外坤年里83号对自家住房23平方米的混合平房进行装修，花去装潢费人民币贰万余元。同年11月，被告朱金妹因其住所中山路219号拆迁，向原告提出租用该23平方米房屋以作回迁过渡。由于原告和被告双方系同胞兄妹，考虑同胞骨肉之情等因素，双方口头商定租金参照相同地段市场价计算，在被告回迁房落实后回迁时一次性付清。因此，被告朱金妹于1998年12月1日搬入原告该23平方米房屋租住至今。现据了解，被告朱金妹回迁房早已拆迁安置在东新社区长兴公寓8幢4单元602室，原告多次要求朱金妹结清租金，搬离坤年里83号，但朱金妹以种种借口拖延，既不向原告交付租金，也不退还住房，且将其回迁房出租他人居住。为向朱金妹催讨租金，原告于2009年2月2日向其寄发交纳房租费催告函，被告收函后，虽认可所欠租金，但仍租住不误，租金未付。经计算，自1998年12月1日至2009年5月31日，被告已欠房主及利息计人民币82560元。原告认为：被告因原住所地拆迁而租住在原告处，原告系尽同胞骨肉之情而与被告约定了不定期租赁。被告在已落实回迁房，有其居所的情况下，经原告再三催讨，被告既不向原告交纳租金，又不交还租用房，侵害了原告的合法收益权。为维护自身的收益权，起诉至法院，要求被告支付原告住房租金及利息人民币82560元并判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。被告辩称：原、被告之间不存在房屋租赁关系，诉争房屋是当时父母留下来的空置房屋，原告不享有该房的产权，被告由于在中山北路的房子被拆而至该处居住。被告现所居的长兴公寓是经济适用房不是安置房，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：1、朱金荣身份证，证明原告主体适格。2、户籍，证明原告户籍地在坤年里83号。3、房屋所有权证，证明原告享有出租房屋所有权。4、土地使用权证，证明朱金荣系出租房的土地使用人。5、房产权证，证明郑国英为出租房共有人。6、契税证，证明出租房契税证持有人系原告。7、催告函，证明被告认可所欠房租的事实。8、挂号信回单，证明催交房租邮件回单。9、查询单，证明朱金妹已收催交房租函件。10、房租清单，证明朱金妹应交房租80460元。11、户籍证明，证明被告朱金妹的户籍地。12、照片，证明原告房屋外观。13、照片，证明被告租住房外观。14、1998年9月24日报告一份，证明原告修理装潢出租房的书面依据。15、邻居杨雅萍证明一份，证明出租房系原告修建装潢。16、邻居李明华证明一份，证明朱金妹在原告修建装潢房屋后过渡租住该房。17、邻居董泉生证明一份，证明朱金妹在原告修建装潢房屋后过渡租住该房。18、邻居陈继强一份，证明朱金妹在原告修建装潢房屋后过渡租住该房。19、邻居陈连顺证明一份，证明朱金妹租住房由原告建造装潢。20、邻居陈永富证明一份，证明朱金妹租住房由原告建造装潢。21、杭州建工集团公司证明，证明原告为修建装潢出租房而购买建筑材料。22、望江街道新村管理委员会的建筑卫生清理费，证明原告所付出租房建筑垃圾费。23、冯六三身份证及证明朱金荣向其买过建筑材料，证明原告所付出租房建筑材料。24、木场巷社区2008年10月22日证明一份，证明朱金妹租住坤年里83号。25、朱美华证明一份，证明朱金妹2009年1月16日仍住在诉争房屋处，及其要交租金的谈话。26、朱美兰证明一份，证明被告已分配到安置房且将安置房租住给他人。27、上城区人民法院民事调解书（2008）上民一初字第1449号，证明坤年里83号归原告所有。28、杭州市上城区人民法院执行款收据，证明原告已履行了（2008）上民一初字第1449号调解书。29、陈立胜房屋所有权证，证明朱金妹及其丈夫陈立胜回迁房已安置。30、杭州市上城区人民法院证明书，证明原告已履行完结。31、邻居郑小妹房屋出租费用及证明，证明朱金妹租用原告房租费在合理范围。32、邻居郑树俊房屋出租费用及证明，证明朱金妹租用原告房租费在合理范围。被告未向本院提交书面证据材料。经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，认为原告无权向被告主张，对证据2无异议，对证据3-6真实性合法性无异议，关联性有异议，对证据7-9真实性无异议，对证明目的有异议，原告寄出的催告函是挂号信，并没有在信封上写明是催讨租金的事项，被告并不认可原告所说的欠房租的事实，对证据10不予质证，认为被告并没有侵犯原告的权益，对证据11无异议，对证据12-13无异议，但是恰恰能证明被告居住的地方并不是原告提到的地方，对证据14真实性有异议，庭审前原告说是自己建造的，报告上写着是修建，修建与建造是两回事情。对证据15-26真实性、合法性均有异议，在庭审中原告并没有申请证人出庭作证，被告不予质证，对证据27真实性、合法性无异议，对关联性有异议，所调解的不包括原告主张被告所住的房子，对证据28认为与本案无关，对证据29证明目的有异议，对证据30认为与本案无关，对证据31-32三性均有异议，认为租金是不存在的。据此本院对原告提交的证据审查后，对证据1、2、11、12、13、27、28、30予以确认，对证据3、4、5、6真实性予以确认，对证明目的不予认定，仅能认为2009年4月登记的产权证上载明的坤年里83号73.23平方米的房产原告享有出租和收益的权利。对证据7、8、9真实性予以认定，对证明目的不予认定，认为仅能证明原告要求被告支付租金，不能证明被告认可租金的事实。对证据10不予认定，该证据系原告自行制作，不具备证据的形式要件。对证据14真实性予以确认，对证明目的不予认定，该证据反映出政府同意修建而非重建。证据15－26、31、32均属证人证言，证人应出庭作证，原告未申请证人出庭，故对该部分证据不予认可。对证据29真实性予以认定，关联性不予认可。根据有效证据的认定及双方的当庭陈述，本院对本案事实确认如下：原、被告系兄妹，原坤年里83号系父亲朱宝清（又名朱宝庆）遗留的房产。该处房屋一直由原告居住使用。1998年9月24日原告因其居住的坤年里83号房屋西、北面约11.5平方米房屋长期潮湿、漏雨、泥墙疏松危险，再加上台风，房屋有倒塌的危险，向有关部门申请，要求建造。次日杭州市上城区人民政府望江街道办事处城市管理科批复，同意修造，请有关部门审核。同年年底被告一家入住该修建过的房屋。1999年4月10日原告兄妹私人对父亲遗留的房产经法院调解，达成协议对坐落于杭州市望江门外坤年里83号建筑面积73.23平方米（不包括本案诉争的房屋）属朱宝庆名下的私房一处由被告继承四分之一，原告继承四分之三。2008年11月4日，原、被告在法院的调解下对坐落于杭州市望江门外坤年里83号建筑面积73.23平方米（不包括本案诉争的房屋）的私房进行析产处理，该房由原告所有，原告一次性补偿被告180000元。调解生效后，原告已将180000元补偿款支付被告。2009年6月原告因多次向被告催讨租金未果，特提起诉讼，要求判如所请。另查明：本案诉争的房屋至今未取得有关机构的合法证书。坐落于杭州市下城区长兴公寓8幢4单元602室的房屋系国家分配给被告居住的经济适用房。本院认为，我国合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该租赁物因具有合法性，出租人一般为出租标的物的所有人，而原告主张涉案房屋至今未取得相关合法证明。原告主张该房系其建造，但提交的证据仅证明其对房屋进行了修建，不能证明其申请建造。原告认为当时双方言明先住后交房租，但未提交确凿有效的证据证明，而被告对该陈述予以否认。本院认为原告提交的证据不足以认定诉争房屋系其合法财产，诉争房屋依附于原、被告父亲朱宝庆遗留的房屋，被告因需征得原告同意入住，并不等同于双方即形成房屋租赁关系。故原告要求被告支付租金，解除租赁关系缺乏事实和法律依据。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告朱金荣的诉讼请求。案件受理费1846元减半收取，由原告承担923元，退回原告923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状1份及副本各一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1846元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968】。审判员　　朱旭东二〇〇九年八月十四日书记员　　陈靖彪来源：百度“”