（2007）下民一初字第1084号
裁判日期: 2009-08-10
公开日期: 2014-05-05
案件名称
潘子财与章美娣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘子财,章美娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民一初字第1084号原告潘子财。委托代理人杨洋。被告章美娣。法定代理人汪太金。委托代理人李文莉。委托代理人李德成。原告潘子财诉被告章美娣房屋买卖合同纠纷一案，于2007年7月11日提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2008年3月17日、2009年6月12日公开开庭进行了审理。期间本院依据被告申请，于2007年11月2日至2007年11月21日期间对章美娣是否具有民事行为能力进行了司法鉴定，在鉴定确定章美娣为无民事行为能力后，为等待利害关系人通过法定程序确定章美娣的法定监护人，本院在2008年6月2日至2009年5月3日期间裁定中止了案件的审理。在案件审理中，原告委托代理人杨洋、被告章美娣法定代理人汪太金、委托代理人李文莉、李德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘子才诉称，2004年杭州市下城区西文村进行撤村建居，被告章美娣因此有资格购得约150平方米农居公寓，但被告由于家庭困难无力承担购房费用，遂与原告签订转让合同，约定原告分三次向被告支付转让款13.8万元，其余购房款及费用由原告支付。合同签订后原告已依约支付购房款10.5万元，转让费4.39万元，共计14.89万元。2006年9月至11月间，被告经抽签分得漾河公寓11幢2单元201室和12幢1单元604室二套房屋。该两套房屋面积约为165.71平方米，现已实际交付，并已颁发初始房屋所有权证。期间原告多次要求被告继续履行合同，向原告交付二套房屋，并将二套房屋过户至原告名下，但被告均以各种理由，拒绝履行上述合同义务。原告认为，被告的行为以侵犯原告合法权益，为此诉请判令被告继续履行合同，向原告交付漾河公寓11幢2单元201室、漾河公寓12幢2单元604室两套房屋并承担本案诉讼费。被告章美娣辩称，章美娣系无民事行为能力人，根据民法通则的规定，无民事行为能力人所实施的行为是无效的，故本案原、被告签订的协议是无效的。原、被告同属于同一村村民，对于章的精神状况原告是明知的，在这种情况下原告还是签订了这份协议，过错是非常明显的。此外本案诉争房屋系农转居多层公寓，购房资格是不能进行转让的。被告的女儿属于独生子女，她也有购房资格，但这份协议也处分了其女儿的权利。故涉案协议也是无效的。由于诉争房产目前还未过户到被告名下，所以实际上也不可能直接过户到原告名下。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋转让协议、王妙琴与原告的结婚证、被告委托王妙琴办理抽签手续的委托书各1份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；2、抽签办法、房签、交房须知、收款明细表各1份，证明被告已经分得了总面积为165.71平方米的农居房，证明购房转让协议的履行情况；。3、收条、往来款票据、提前借款协议各1份，证明被告已经向原告支付了房款148900元；4、房产证、房屋所有权证各1份，证明本案所涉的房屋大证已经办出，可以转让。5、章美娣的户籍证明1份，证明被告现在居住于王村巷88号；6、照片，证明本案所涉房屋现在的外观情况。对上述证据经质证，被告对证据1中转让协议的真实性无异议，但认为该协议是无效的。本院认为该证据与本案诉争事实存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据1中的委托书被告认为系复印件，证据形式不符合法律规定，对真实性有异议，认为即使是真实的，但被告属于无民事行为能力人，该授权委托书也是无效的。对结婚证真实性无异议，关联性有异议，与本案缺乏关联性。本院认为委托书与结婚证与本案缺乏必要的关联性，且授权委托书又系复印件，真实性无法确认，故对两份证据的证据效力不予认定。对证据2中的抽签办法、房签真实性无异议，但认为恰恰能证明本案诉争的房产属于安置房，是对分房人员对身份严格限制的，本院认为被告对上述证据的真实性并无异议，可以确认对回迁安置房源双方并无争议，故对其证据效力本院予以认定。对交房须知认为系复印件，对真实性有异议。对收款明细表认为也系复印件，对真实性有异议，提出与他们提交的明细表载明的内容不一致。本院认为上述两份证据均与本案缺乏必要的关联性，且又系复印件，真实性无法确认，故对两份证据的证据效力不予认定。对证据3的真实性无异议，但认为被告系无民事行为能力人，无法辨别自己的行为，从提前借款协议上可以看出被告连自己的名字都写不清楚，更进一步证明其的精神状况是有问题的。对148900元，其中105000元是直接付给卖房子的单位的。本院认为对证据3中3份证据所证明的事实被告并无异议，该组证据与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据4无异议，认为由此可以看出房屋所有人是下城区多层农居中心，而不是被告。对其证据效力本院予以认定。对证据5、6被告无异议，对证据6效力本院予以认定，对证件5认为与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、情况说明1份，证明农转居多层公寓的购房资格是不能转让的；2、情况说明，证明被告是有智力障碍，精神有异于常人，其女儿也系智力残疾人；3、交房收款明细表1份、收据2份、往来款票据2份，证明被告交纳购房款及其他款项的情况；4、杭州市困难家庭救助证1本，证明本案所诉争的房子系被告唯一的住房；5、户口簿1份，证明被告与章丽芳系母女关系，二人共同生活诉事实；6、残疾人证1本，证明章丽芳系智力残疾人的事实。对上述证据经质证原告对证据1真实性无异议，对合法性、证明目的有异议：认为西文社区居民委员会不是政府组织，没有权利对政策性问题作出解释。本案所涉的是房屋的转让，并不是购房资格的转让，原告并未以自己的名义去申购。本院对原告的质证意见予以采纳，对其证据效力不予以认定。对证据2真实性、合法性有异议，认为居民委员会不具有公民智力情况和精神状况的权利。本院认为对于辖区内居民情况，作为基层居民委员会所出具的说明具有相应的证明力，且该情况说明与本案审理中委托专业机构对被告民事能力所作的鉴定相吻合，对其证据效力本院予以认定。对证据3认为系复印件，对真实性无法确定，也无法达到被告欲证明的目的，本院认为上该证据与本案缺乏必要的关联性，且又系复印件，真实性无法确认，故对其证据效力不予认定。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，认为本案诉争的是两套房屋，章美娣现在住在村里的集体住房里，不存在无房居住的问题。对证据5、6真实性无异议，关联性有异议。本院认为上述证据4、5、6与本案缺乏关联性，亦不具有相应的证明力，对其证据效力不予认定。此外根据被告的申请，本院依法委托杭州市第七人民医院对被告章美娣在2004年至2007年期间是否具有民事行为能力进行了鉴定，鉴定人员并出庭接受了当事人质询，对于鉴定结论及说明，被告无异议，原告对其真实性、合法性均提出异议，认为鉴定的委托程序及鉴定过程中的鉴定材料的取得违法、鉴定书鉴定材料虚假，鉴定结论缺乏科学性，缺乏依据，与其他证据存在冲突。被告提出，本案的关键不是在于被告是否有精神障碍，而是在签订协议时是否具有民事行为能力，该鉴定书是没有得出这样的鉴定结论。本院认为对于原告是否具有民事行为能力的鉴定，是法院依据法定程序委托专业机构进行的，鉴定机构具有相应的专业资质与鉴定资格，对于原告所提出的异议鉴定机构也出庭接受了质询，对原告的异议进行了解释与说明，原告所提出的异根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认下述案件事实：2004年原、被告签订转让协议一份，双方确认：因被告章美娣现有资格购买下城区建造的多层农居公寓一套约150平方米，购房者规定应在10月10日预交款10.5万元，但被告目前无资金交付定金更无资金购买房屋，为避免此次优惠因不交定金而作自动放弃，使得被告受到经济损失，因此被告自愿将此次购房资格有偿转让给本村村民原告潘子财，并由原告来购买此房，被告配合。为此双方达成如下协议：原告同意给付被告购房资格转让费13.8万元，房屋购买权归原告后一切购房款及费用全由原告负责支付，被告应积极配合原告办理好各项手续提供各项证件，如今后实际分配面积不足150平方米在10平方米以上的，按照比例扣除补偿转让费。资格转让费在协议签订后支付4.14万元，在原告收到房屋钥匙、三证及所有房屋手续后三天内支付4.14万元，在该公寓以被告名义或以被告转让的他人名义取得房产三证后三天内支付剩余的5.52万元。如被告违约，应向原告退还购房资格转让款，已预交的购房款、赔偿原告购房时所发生的一切费用并按照总支出的50％补偿违约金。若被告以各种理由和借口提高转让费或收回房屋，则按照违约处理，违约金应按照当时房产地段商品房价格折算，按照房产总价值的1.5倍赔偿原告。该协议签订后，2004年10月8日原告代被告向杭州市下城区多层农居建设管理中心预付房款10.5万元，2004年10月9日原告向被告支付了第一期转让费4.14万元。2005年8月12日被告向原告借款了2500元，承诺在原告向被告支付的第二期转让费中扣除该2500元。2006年9月被告参加了杭州市下城区多层农居建设管理中心安排的抽签分房活动，得到漾河公寓11幢2单元201室（建筑面积81.44平方米）、漾河公寓12幢2单元604室（建筑面积84.27平方米）两套房屋，2007年4月2日，杭州市下城区多层农居建设管理中心取得了上述房屋的产权证。因之后被告拒绝向原告交付房屋，继续履行双方签订的转让协议，故引起诉争。另查明，被告章美娣系无民事行为能力人，章美娣与汪太金于2007年4月3日登记结婚。在案件审理过程中经本院释明，原告拒绝对诉讼请求进行变更。本院认为，被告章美娣系无民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法通则》第十三条第一款的规定，无民事行为能力人不能亲自进行民事活动，其进行民事活动需要由法定代理人代理。案件审理过程中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，对涉案合同的效力向原告进行释明，并指定了变更诉讼请求的期间，但期限届满原告未予变更。仍坚持按有效合同主张其权利。因其诉讼主张与法律规定不符，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告潘子财的诉讼请求。本案受理费3757元，财产保全申请费2620元，由原告潘子财承担（已缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3757元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审 判 长 章幼戎审 判 员 叶东晓人民陪审员 陈国义二〇〇九年八月十日书 记 员 楼一平 微信公众号“”