（2009）昌民一初字第399号

裁判日期: 2009-08-10

公开日期: 2017-06-19

案件名称

吉林市粮油批发市场与王纯吉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林市昌邑区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吉林市粮油批发市场,王纯吉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书(2009)昌民一初字第399号原告：吉林市粮油批发市场，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：刘庆海，该批发市场经理。委托代理人：李健，该批发市场副经理。委托代理人：ＸＸ刚，该批发市场法律顾问。被告：王纯吉，男，1963年9月20日生，汉族，吉林市吉盛粮油经销部业主，住吉林市丰满区。委托代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所律师。执业证号：073296110276。原告吉林市粮油批发市场与被告王纯吉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告吉林市粮油批发市场的委托代理人李健、ＸＸ刚、被告王纯吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告将市场内库房及门市提供给被告使用，双方签订合同，此合同于2009年4月7日到期，到期后被告拒绝续签，而且在其经营期间搅闹市场，煽动其他业户离开，对此原告要求被告迁出市场并腾出房屋，被告就此要求无理拒绝，经多次协商未果后诉至贵院，请求法院判令1、被告从原告位于吉林市昌邑区辽宁路52号的吉林市粮油批发市场内迁出，并腾出市场内一区2号站分库4门、二区东5号库房、二区北9号门市房、一区4号门市房；2、被告承担诉讼费用。被告王纯吉辩称1、原告诉状中所说的均不属实。库房使用合同到期后，因为原告对被告采用歧视性待遇，与被告就租金标准问题上没能达成一致而没有续签合同，其责任不在于被告，被告的这一行为是依法维权行为，应受法律保护。原告对于其他承租人按原租金的80％标准收费，而对答辩人则按全额收费。如果原告同意按80％租金标准收费，答辩人同意与原告方订立合同。关于原告称被告搅闹市场，煽动其他业户离开这些事实均是子虚乌有的，且不是合同解除的法定条件；2、原告采用歧视性待遇违反民法中的公平及诚实信用原则及行政法律的禁止性规定，构成价格歧视，其诉讼请求不应当得到支持。根据《民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则《合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因此，原告的行为违反了民法中的公平及诚实信用原则。不仅如此，原告的行为还违反了《价格法》第十四条“提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视的”这一禁止性规定。如果支持原告的诉讼请求，其实质上是支持了原告方可以对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视。《价格法》之所以做出这样的规定，实际上是尽量维护合同的履行；3、本案中原告无正当理由不与被告续签合同是违约行为。根据双方签订的“库房使用合同书”第五条约定，合同期满后，乙方有优先使用权，但应提前提出书面申请，经甲方审核批准，再行续签。本案合同期满前，被告依约向原告提出续签合同的要求，但原告却在租金标准上采取歧视性待遇，采取歧视性待遇是违反行政法规的行为，前面已经述及。因此完全可以说是原告故意设置障碍以达到不与被告继签合同的行为，按照合同第五条的约定当属原告违约，被告要求原告继续履行合同；4、在原告起诉前，原告从来没有通知被告从此处迁出，并已经实际履行了合同，被告对此表示认可。在此期间，由于原告指定的临时库房（非租赁物）漏雨，造成面粉受损达9万余元。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。另补充一点：原告是面粉厂原职工，面粉厂改制后应补发的工资没有给，所以原告不欠被告钱。根据当事人陈述、答辩，本案争议的主要焦点问题是：1、原告的主体是否适格；2、被告是否应从原告要求的市场中迁出，并腾出房屋。针对本案争议焦点原告向本院提供了如下证据：1、原告企业法人营业执照复印件一份，用以证明原告主体自然情况；2、原告组织机构代码证复印件一份，用以证明原告主体自然情况；3、被告户籍证明信一份，用以证明被告主体情况；4、被告税收通用完税证一份，用以证明被告经营情况；5、房屋使用合同复印件四份，用以证明原、被告房屋使用期限、续约需要书面申请、不能扰乱市场等相关约定，从而证明原、被告之间租赁关系终止事实；6、原告向被告发送的通知一份，用以证明原告要求被告离开市场的意思表示；7、单位自管房产产权证一份；8、房屋使用协议一份（吉林市面粉厂、吉林市粮油批发市场签订）；以上二份证据共同证明原告租给被告的房屋原告有使用权。9、证人罗海的当庭证言一份，证明4月10日已经给被告送达了停止服务的通知书；10、证人黄彧真的当庭证言一份，证明4月10日给被告送达了停止服务的通知书；11、证人范学山的当庭证言一份，证明2009年4月12日上午10点左右，被告用汽车堵大门。12、证人刘永吉的当庭证言一份，证明2009年4月12日上午10点左右，被告用汽车堵大门。被告对上述证据的质证意见为：对证据1－5无异议；对证据6有异议，上面只写有业户，并没有署名，该份通知我方没有收到；对证据7、8无异议，就原告是否有主体资格，被告无法确认，而且我方也不很关心这件事情，只要原告让我们租房子，对原告是否有资格没有异议；对证据9有异议，1）证人所说送达通知并没有送达给我本人；2）证人所说送达通知，并未提供我接收后的签字证明；3）证人是原告方的职工，另证人是厂长助理，属高级职位，他的证言只是原告方的一个陈述意见，并无任何的证明力；对证据10有异议，1）证人是原告职工，其诉讼地位不应是证人，应是原告方的一种陈述；2）证人证言表示他只是去了，但具体干了什么却说不清楚，故对证人证言的真实性提出异议；3）被告从未收到过该份通知。对证据11、12质证意见相同，1）证人是原告单位的员工；2）本案是租赁案件，而证人证言并不是关于租赁问题，所以其证人证言与本案无关。针对本案争议焦点被告向本院提供了如下证据：1、吉林市粮油批发市场文件吉粮批发[2009]2号通知一份，用以证明本案事发的原由，并不是被告不续签，而是原告以诸多理由不与被告续签；2、房屋使用合同书一份，用以证明在合同中双方有约定，老业户可优先继续承租。3、证人张金生当庭证言一份，1）证明原告所说的给我们送达的通知我们都没有接到；2）2009年4月7日下午1点左右，我和被告去交钱，于文丽说4月9日以后再研究；3）王纯吉的库房与我的库房相邻，他的库房下雨天漏水，造成了一定的损失，我去看过，地面上都是水。原告对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议、合法性无异议，1）就关联性提出异议，该份证据是针对在市场内没有违约，没有扰乱市场秩序的业户，虽然上面写的是每位业户，那是针对每个自然人所发放的，但因被告的违约行为该份通知并未向被告发放，故该证据并不能证明被告所述的观点；对证据2真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告所要证明的问题有异议，该证据无法证明被告的证明观点；对证据3有异议，1）证人是另一案的当事人，与被告是同一事实，同一诉讼请求的，证人不能为本案作证；2）证人与被告是两个独立的主体，两家的库房也不在一起，他无法证明被告有无收到通知；3）就漏水事实是否真实无法确认。针对上述证据，本院综合分析评判如下：对于原告提供的证据1-5，被告对其真实性无异议，本院认为此五份证据的证据形式符合证据规则的规定，与原告所主张的待证事实具有关联性，故本院对原告提供的证据1-5予以采信；对于原告提供的证据6，系原告单方意思表示，不能证明其已向被告有效送达，故对此份证据本院不予采信；对于原告提供的证据7、8，被告无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；对于原告提供的证据9、10，因证人与原告有利害关系，其单方所陈述的事实不能证明已向被告有效送达，故对此二份证据本院不予采信；对于原告提供的证据11、12，与本案的争议焦点无关联性，故对此二份证据本院不予采信。对于被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院认为此份证据真实合法、与本案有关联，对此份证据予以采信；对于被告提供的证据2，与原告的证据5相同，本院予以采信；对于被告提供的证据3，与本案争议焦点无关联性，故对此份证据本院不予采信。通过以上分析，结合庭审情况，本院对以下事实予以确认：位于吉林市昌邑区辽宁路52号的吉林市粮油批发市场内的房屋为吉林市面粉厂的单位自管房屋，2004年12月31日，吉林市面粉厂与吉林市粮油批发市场签订协议，约定将其闲置房屋由吉林市粮油批发市场长期无偿使用，租金收入用于解决吉林市面粉厂离退休工人的内欠及历史遗留问题。被告王纯吉为个体工商户，经营字号为吉盛粮油经销部。2008年12月6日原告吉林市粮油批发市场与被告王纯吉签订库房使用合同，约定将原告拥有使用权的位于吉林市昌邑区辽宁路52号的吉林市粮油批发市场内一区2号站分库4门、二区东5号库房、二区北九号门市房、一区4号门市房提供给被告使用，合同有效期为四个月，时间从2008年12月8日始至2009年4月7日止，管理费分别为7332元、3910元、1040元、2444元，管理费上打、一次交清。合同期满后，被告有优先使用权，但应提前提出书面申请，经原告方审核批准，再行续签，否则视为放弃续签权。门市房的安全保卫责任、库房内商品任何损失由被告自行负责（淋湿、潮湿等），合同中还约定了其他违约处理事项。使用期届满后，双方因管理费未能达成一致意见而没有续签合同，被告未向原告续交管理费，亦未将其使用的库房返还原告。本院认为：本案双方所签订的库房使用合同实为租赁合同，原告虽不是该出租房屋的所有权人，但是通过原告与吉林市面粉厂所签订的协议约定，原告已取得了对该房屋的使用和收益的权利，本案中原告对租赁物拥有合法使用权，故原告作为租赁合同的一方当事人，基于合同关系向我院提起告诉，其主体资格适格。从合同效力来看，原、被告所签合同系双方真实意思表示，租赁物确定、存在，不属于国家禁止或限制交易流通之物，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故原告与被告签订的租赁合同有效，原、被告应当依照合同约定履行义务。本案中原告与被告约定的租赁期间为2008年12月8日至2009年4月7日，故至2009年4月7日，原、被告所签订的租赁合同即已到期，但被告并未从租赁房屋中迁出，且原告提供的证据并不能够证明其已对被告继续使用该房屋提出有效异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，可以认定原、被告自2009年4月7日租赁期满后，双方仍存在租赁合同关系，是不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条对解除不定期租赁合同的规定“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告提供的证据虽不能证明原告曾通知被告从租赁房屋中迁出，但原告到我院起诉，在我院向被告送达起诉状及相关的法律文书之时，被告已经知晓了原告要求其从租赁房屋中迁出的意图，此时即应当认定原告已履行了通知义务，此案经过法庭审理直至判决作出，此间所经历的时间可以认定原告已经给了被告相应的准备期间，故可以认定原、被告的不定期租赁合同关系已经解除。至于原、被告因何种原因未再行续签并非本案审理内容，被告占用租赁房屋已无法律基础，故原告请求被告迁出所使用房屋符合法律规定，本院应予支持。至于被告所主张的原告无正当理由不与被告续签合同是违约行为的抗辩理由，原、被告所签订的库房使用合同书第五条约定“合同期满后，乙方有优先使用权，但应提前提出书面申请，经甲方审核批准，再行续签”，首先，“优先使用权”是与其他承租者相比较而言的，如果没有其他承租者，该种“优先使用权”就没行使的基础，且该条对行使“优先使用权”的方式也做了相应的约定即“应提前提出书面申请”，庭审过程中，被告亦表示其未向原告提出过书面申请，故被告没有行使“优先使用权”的基础和前提条件，在此种情况下，原告与被告不续签合同并未侵害被告权利，不属原告违约。事实上，原、被告作为出租方和承租方，为民事关系中的平等主体，在不违反双方合同约定的条件下，均有权利自主选择租赁合同的相对方。至于被告主张的在原告起诉前，原告从来没有通知被告从租赁房屋中迁出的抗辩理由，如上所述，原告到我院起诉，在我院向被告送达起诉状及相关的法律文书之时，即认定原告已履行了通知义务，故被告的该项抗辩理由亦不成立。关于被告提出的面粉损失及补发工资的抗辩理由与本案不属于同一法律关系，应当另案告诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告王纯吉于本判决生效后十五日内从其使用的位于吉林市粮油批发市场内一区2号站分库4门、二区东5号库房、二区北9号门市房、一区4号门市房迁出。案件受理费168元、其他诉讼费用100元，合计268元由被告王纯吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　李　男代理审判员　孙　晶代理审判员　　　　荆媛媛二〇〇九年八月十日代理书记员　李红艳来源：百度“”