（2009）浙台商终字第223号

裁判日期: 2009-07-27

公开日期: 2015-12-29

案件名称

王爱连与张海水居间合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省台州市中级人民法院

所属地区

浙江省台州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王爱连,张海水

案由

居间合同纠纷

法律依据

全文

浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2009）浙台商终字第223号上诉人（原审原告）：王爱连，女，1971年6月28日出生，汉族，个体工商户，住仙居县城区月塘花园弄**号。委托代理人：张立治，男，1972年11月15日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：张海水，汉族，农民，住仙居县福应街道河口路**号。上诉人王爱连为与被上诉人张海水居间合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2009）台仙商初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人王爱连及其委托代理人张立治，被上诉人张海水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原告王爱连原系“仙居县我爱我家房产经纪所”业主。2007年3月11日，被告张海水在原告王爱连提供的格式《委托出售房地产合同》甲方签字栏内签署了自己的名字。该合同约定了“甲方免付登记费；甲方支付佣金的比例为①房地产价款在10万元以内的买卖双方各按壹千元计算，②房地产价款在50元以内的买卖双方各按总成交额的1%支付，③超过50万元的，超过部分按0.5%支付；甲方必须在交易双方支付房地产买卖定金之时（或直接签订卖断契约成交之时）支付本房地产的佣金。延期支付的按日5%支付违约金，嗣后任何交易一方违约的，乙方所收佣金不予退还；甲方故意或无意在乙方带客户看了房后，又告知乙方说本房屋不卖，若甲方一年内依然卖给��方所带客户，则甲方需无条件支付中介费”等条款。该合同除委托方、受托方、双方签名、日期、电话等为手写体外，其他条款均为印刷体。2007年8月11日，原告王爱连带登记的买主林胜利察看了景凤路114号房产。2007年9月7日，在仙居县房地产管理处的监证下，买主金梓娟、林胜利与被告张海水就景凤路114号房产办理了转户手续，双方《房屋买卖合同》的见证人为王镇荣等三人，成交价43万元，落款时间是2007年1月4日。庭审中，原告王爱连举证时发现双方签订《房屋买卖合同》中“房地产价款在50元以内的买卖双方各按总成交额的1%支付”的50元后少了一个“万”字，即进行了添加。王爱连于2009年1月9日，向原审法院起诉称：本人原系“仙居县我爱我家房产经纪所”业主。2007年3月11日，被告张海水委托本人代为出售位于仙居县景凤路114号的街面房屋，双方签订了《委托出售房地产合同》一份，约定被告故意或无意在本人带客户看房后私下成交也应支付佣金。双方合同成立后，本人带客户看了涉讼的景凤路114号的街面房，而被告却私下与卖主达成100万元成交协议，至今拒不支付我本人介费。现请求判令被告按100万元交易价给付佣金7500元。张海水在原审中辩称：本人原拥有位于仙居县景凤路114号的街面房屋一间。自2005年3月起先后与数十个中间商和客户就出让该房接洽，并与亲属林胜利在2006年11月达成以43万元价格出让协议，后因家人嫌价低未成交。2007年3月11日，我也与原告王爱连的“仙居县我爱��家房产中介所”签订了《委托出售房地产合同》，但合同成立后其并未带买主与我见面，没有履行中介人的义务，怎能向我主张佣金呢？2007年9月，我家因急需用钱，在王镇荣等中见下按原商议价43万元与林胜利成交，这是我应有的权利。另外，原告王爱连当庭更改合同，将“房地产价款在50元以内的买卖双方各按总成交额的1%支付”的50元后添加了一个“万”字。因此，《委托出售房地产合同》不再具有法律效力，原告王爱连的诉讼请求无理，请求予以驳回。原审法院审理认为：2007年3月11日，原、被告签订的《委托出售房地产合同》，符合我国合同法第四百二十四条关于居间合同的规定，即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该合同条款由原告王爱连事先印制属于格式合同。庭审中，原告王爱连发现《委托出售房地产合同》中“房地产价款在50元以内的买卖双方各按总成交额的1%支付”的50元后少了一个“万”字而进行了添加，其行为不当，但漏“万”之缺陷，并不影响该合同在本案当事人在合同上签名时，双方的居间合同关系即已成立。那么，该合同中的部分条款是否无效呢？我国合同法第四十条规定，格式条款只有在具有合同法第五十二条和五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利时，方为无效条款。而涉案合同中的“甲方故意或无意在乙方带客户看了房后，又告知乙方说本房屋不卖，若甲方一年内依然卖给乙方所带客户，则甲方需无条件支付中介费”的规定，限制了交易当事人的自由缔约权利，使交易双方在居间人无法促成交易的情况下，丧失了获得其他中介服务的可能，无疑对相对方权利的行使造成了妨碍，明显加重了卖方在合同未成立情形下的责任，这显然有违公平原则。故该格式条款应认定为无效，对双方当事人没有法律上的约束力。假使按照该条款履行，则居间人无论是否促成合同成立，均可从中获益，这一规定也有悖于等价有偿原则和当事人权利义务相一致原则。因此，原告王爱连要求按照合同规定，由被告张海水按一百万元交易价计付佣金7500元，没有事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：驳回原告王爱连的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告王爱连负担。上诉人王爱连不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案事实清楚，证据确凿充分。2007年9月7日，被上诉人与林胜利、金梓娟瞒着上诉人办理了房产转户手续，共同逃避支付“中间费”。二、原审擅自解释法律条文，越权滥用了法官的自由裁量权，从而作出了错误的判决。原审判决所谓限制缔约说，纯粹是法官个人的解释。从上诉人带林胜利、金梓娟看房，到被上诉人瞒着上诉人办理转户手续，前后不到一个月时间，又何来“限��缔约自由”？退一步说，即便该条款无效，也不影响整个合同的有效成立。原审判决逻辑上混乱，本案的根源在于被上诉人的背信弃义的不道德行为。故请求撤销原审判决，并改判被上诉人立即支付佣金7500元及延期支付违约金，一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人张海水答辩称：一、被上诉人从2005年起，就通过报社、都市快报等寻求出让房屋，之后与林胜利达成交易，是被上诉人的权利与自由。二、被上诉人在“我爱我家”中介所登记后，上诉人从未带客户与被上诉人介绍推荐过。三、合同是上诉人提供的，上诉人有义务保证合同的完整性，上诉人却对合同内容进行添加。三、被上诉人的房地产交易成功与上诉人无关，上诉人也没有参与其中。故请求：驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人王爱连向本院提供以下证据：（2009）台仙商初字第106号民事判决书复印件一份、与沈施英签订的委托出售房地产合同复印件一份、精通房产信息记录表复印件十份，拟证明（2009）台仙商初字第106号民事判决书已把本案的无效合同的观点否定了，且合同中“50元以内按照1%”的内容是笔误，上诉人也带林胜利去看过涉案房产的事实。被上诉人张海水认为上述证据不是新的证据，不予质证。本院认为：原审法院对本案双方当事人签订的合同的部分条款的效力认定无效，与（2009）台仙商初字第106号民事判决的理由并不矛盾，该民事判决与本案无关联。关于合同第二条第（二）款中的“50元��是否系笔误，从该条内容的上下条款看，应当认定系“50万元”的笔误，但这只有在判决被上诉人承担支付佣金的情形下才有认定的意义，否则，对本案处理没有意义。上诉人提供的十份记录表，只有其中一份记载林胜利、金梓娟的姓名，其余部分是其他客户去张海水处看房的记录，而林胜利、金梓娟并不否认上诉人带其到现场看过房屋，只是认为没有进入房屋内部观看，故该记录表涉及林胜利、金梓娟的部分予以认定，其余与本案无关，不予认定。被上诉人张海水没有向本院提供新的证据。综上，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人之间所签订的居间合同，系双方当事人真实意思表示，除了与��律基本原则相抵触的条款外，其余合同条款合法有效，故本案的居间合同的效力属于部分有效部分无效的情形。对于双方当事人所争执的合同第四条的效力问题，当以法律的基本原则及价值为判断之标准。合同本是自我约束的行为，合同的履行，也会对双方的经济活动自由产生一定程度的限制，但该限制并非是无限和任意的，合理的限制应与社会及法律的普遍价值相吻合。一个合同或其条款，如果过度束缚一方当事人的经济自由行动，与保护人的基本权利的法律价值是相违背的，故此类合同有违公序良俗的法律原则，而应判定其无效。具体到本案，讼争合同条款是否过度束缚被上诉人的经济活动自由，应当根据居间合同的特点来进行判定。居间的目��在于，向接受服务的委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间人向委托人披露订立合同的信息，委托人据此自行订立合同，或假如委托人交易能力有所欠缺，也可委托居间人促成合同的订立，以上两者情形均无不可，也是符合法律规定。故委托人有权选择居间人是否介入合同的订立。而本案合同第四条的约定，实际上是规定居间人必须介入委托方的房屋买卖，且也限制委托人在一年内自由进行房屋买卖交易的权利，该合同条款因违反公序良俗的法律基本原则而无效。并且被上诉人除了在上诉人处登记房地产出售信息外，早于此之前，即通过媒介向社会公开了出售信息，其与买受人达成房地产买卖合同的途径并非上诉人一个渠道。综上所述，上诉人依据无效的合同条款请求被上诉人支付佣金的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王爱连负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许战平审　判　员　　钱为民代理审判员　　吴　谦二〇〇九年七月二十七日代书　记员　　项海英来源：百度“”