（2009）西民二初字第008号
裁判日期: 2009-07-24
公开日期: 2014-12-18
案件名称
西安市森洋置业有限公司与陕西世纪鑫通实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安市森洋置业有限公司,陕西世纪鑫通实业有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零八条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二初字第008号原告西安市森洋置业有限公司，住所地：西安市雁塔区吉祥路298号。法定代表人贾向东，总经理。委托代理人王小涛，陕西臻理律师事务所律师。委托代理人张建平，男，1956年7月9日出生，汉族。被告陕西世纪鑫通实业有限公司，住所地：西安市未央区北二环立交南侧。法定代表人陶悦，公司董事长。原告西安市森洋置业有限公司（以下简称森洋公司）诉被告陕西世纪鑫通实业有限公司（以下简称世纪鑫通公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告森洋公司之委托代理人王小涛、张建平到庭参加了诉讼。世纪鑫通公司经本院公告送达开庭传票未出庭。本案现已审理终结。原告森洋公司诉称，2007年5月5日，原告和被告签订《合作开发房地产总体协议》，约定合作开发位于西安市北二环未央路立交东南角土地1.1公顷，进行房地产项目建设开发。合作方式为：被告负责以合法取得的土地使用权投资，并负责办理符合项目要求的土地使用权证，并承担包括土地出让金、契税、征地补偿款、拆迁安置费等项目前期土地综合开发税费；原告负责以被告名义办理土地使用权证的相关变更手续、规划许可证的相关变更手续、建筑许可证、施工许可证、销售许可证等项目开发手续，负责全部工程建设安装资金，即负责该工程竣工验收合格及业主入住前的一切费用，负责办理建审手续和项目建设的具体实施，包括工程建设设计、地质勘查、建筑施工、房屋销售等经营管理工作。协议约定，协议生效后五日内，被告向原告无保留披露用于合作开发的土地现状信息……。又约定，原告向被告提供合作项目土地达到完全开发条件的垫付资金，控制在2500万元以内，被告按同期银行贷款利率承担垫资期间利息。合作成果的分配，按建筑成果3∶7比例分成，即被告占30%，原告占70%，房屋销售所得归各自所有。除此之外，还约定，合同签订后，任何一方未严格按合同规定全面履行义务，均被视为违约，违约方应当向守约方支付违约金500万元，守约方有权要求违约方继续履行本合同义务，或终止本协议。《合作开发房地产总体协议》生效后，被告仅向原告披露了陕西省高级人民法院裁定查封西未国用（2006）第113号土地使用权证的事实，2007年9月3日，原告向被告垫付资金10，810，000.00元偿还申请执行人中国光大银行西安分行营业部全部债务，陕西省高级人民法院解除查封。后原告又分别于2007年9月6日支付被告340万元，2007年9月7日支付被告20万元，2007年9月19日支付被告40万元，2007年12月29日、2008年1月2日和5月19日共支付被告6，950，000.00元，原告受被告委托，2008年12月9日分别向南康村一组转账支付20万元，支付征地款3840元，支付拆迁协调费30万元，12月26日向南康村一组支付补偿款20万元，原告累计垫付资金22，463，840.00元。2008年5月19日，在被告迟迟不完成项目用地拆迁安置的情况下，迫于无奈原告与被告签订《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》，约定由原告用垫资款完成拆迁，且2009年3月31日前原告必须取得变更后的《土地使用权证》和《规划许可证》，否则，《合作开发房地产总体协议》和补充协议立即作废。现原告已经分别与西安隆康汽车销售有限公司、西安市长江工业环保设备厂签订拆迁安置协议，共需承担拆迁安置及补偿费用总计13，000，000.00元。目前，拆迁工作基本完成。从2007年5月5日原被告签订《合作开发房地产总体协议》至今，被告均未能提供有效的《房地产开发企业资质证书》，因合作开发项目用被告名义开发，导致项目开发建设审批手续无法办理，自2008年10月份开始，原告多次通过电话联系、发送函件等方式要求被告提供《房地产开发企业资质证书》，但被告均未提供，且被告隐瞒重大债务情况，导致《合作开发房地产总体协议》和补充协议无法继续履行。因被告单方违约行为，已经导致《合作开发房地产总体协议》和补充协议无法继续履行，合作开发房地产目的不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告请求人民法院判决解除原被告签订的《合作开发房地产总体协议》和《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》，判令被告立即偿还原告垫付资金22，463，840.00元，支付利息4，022，551.00元（截止起诉之日，应当计算至款项支付完毕之日），判令被告承担拆迁安置资金13，000，000.00元，判令被告支付违约金5，000，000.00元。本案诉讼费及其他费用均由被告承担。被告世纪鑫通公司未答辩。经审理查明，2007年5月5日原告森洋公司与被告世纪鑫通公司签订《合作开发房地产总体协议》，协议约定：一、甲方（世纪鑫通公司）、乙方（森洋公司）合作开发的房地产项目位于西安市北二环未央路立交桥东南角，占地1.1公顷（以西未国用（2006）第113号土地使用权证为准），用地性质为商业金融用地。二、在合作开发各方所负职责和投资方式上双方约定：1、甲方以目前合法取得的土地使用权投资，并保证用于投资的土地具备房地产开发条件，达到建设用地的“七通一平”；2、甲方负责办理符合项目要求的土地使用权证，乙方负责以甲方名义办理土地使用权证的相关变更手续、规划许可证的相关变更手续、建设许可证、施工许可证、销售许可证等项目开发手续。甲方应最大限度协助乙方办理，并承担包括土地出让金、契税、征地补偿款、拆迁安置费等项目前期土地综合开发税费；3、乙方负责全部工程建设安装资金，即负责该工程竣工验收合格及业主入住前的一切费用……。三、在合作开发基本方案和步骤上双方约定：1、甲方向乙方无保留披露用于合作开发的土地现状信息，可能影响合作开发的土地权属、租赁、拆迁安置等重要情况以及影响项目开发的债务情况；2、为保障合作项目的顺利实施，平衡双方风险负担，乙方向甲方支付履约诚意金人民币500万元整（伍佰万元整），甲方以合作项目的土地使用权向乙方提供抵押担保；3、本协议签订后，双方开始处理被法院查封的合作项目土地负担的债务纠纷，在以下条件全部满足时，乙方垫付处理债务纠纷所需要的资金，并且双方确认，处理纠纷所需资金的性质为乙方代甲方的垫付款；4、乙方继续为甲方提供项目土地达到完全开发标准提供垫付资金，乙方为甲方就合作项目代垫款项控制在2500万元以内，超过部分由甲方自行负责解决。甲方按同期银行贷款利率承担乙方垫款期间的利息，于归还乙方垫款同时归还……。5、合作项目的立项、报建、审批手续及对外签订设计、施工、采购等重大合同均以甲方的名义进行。四、在合作成果的分配原则上，双方约定：按全部建筑成果3：7比例分成，即甲方占30%，乙方占70%。五、在风险负担与违约责任上，双方约定：合同签订后，任何一方未严格按合同规定全面履行其义务的，均被视为违约，违约方应向守约方支付违约金500万元（伍佰万元整）。守约方有权要求违约方继续履行本合同义务，或终止本协议……。西安智德科技实业（集团）有限公司作为森洋公司的担保方在协议上签字盖章，当日双方又签订土地使用权抵押合同。2008年5月19日，双方又签订《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》，补充协议约定，关于剩余的824万元代垫款，双方同意作以下调整：甲方将其中的500万元交给乙方，作为乙方完成拆迁任务的费用。乙方保证在2009年3月31日前向政府完全缴纳取得《规划许可证》的费用，并取得《规划许可证》法律手续。乙方保证以甲方名义办理好土地使用权性质的变更工作，并帮助甲方取得土地使用权性质变更后的《土地使用权证》。如果乙方在2009年3月31日未完成本条义务，乙方自动退出与甲方的合作。甲乙双方原先签订的《合作开发房地产总体协议》以及《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》立即作废。乙方给甲方垫付的费用和乙方以甲方名义向政府缴纳的规费，其性质转化为甲方借款，由甲方在2009年9月30日前向乙方一次性归还本金，不计利息。2007年9月3日，森洋公司通过西安志德恒典当有限公司向世纪鑫通公司汇款人民币10，810，000.00元，有世纪鑫通公司法定代表人陶悦出具收条并加盖公章。2007年9月6日，森洋公司通过西安志德恒典当有限公司向世纪鑫通公司汇款人民币340万元。2007年9月7日，森洋公司给付世纪鑫通公司现金人民20万元，陶悦出具收条。2007年9月19日，森洋公司给付世纪鑫通公司现金人民币40万元，陶悦出具收条。2007年12月29日，森洋公司通过西安智德科技实业（集团）有限公司向南康村第一村民小组汇征地款300万元，2008年1月2日汇征地款50万元。2008年5月19日森洋公司向世纪鑫通公司汇款345万元，以上三笔陶悦于2008年5月19日出具695万元收条一张。2008年12月9日，森洋公司向南康村第一村民小组支付征地款20万元及征地余款3840元，南康村一组向森洋公司出具有结算票据。同日，森洋公司又向南康村一组支付拆迁协调费现金30万元，南康村一组组长董社利出具有收条。2008年12月26日，森洋公司向西安市长江工业环保设备厂支付拆迁补偿款20万元，西安市长江工业环保设备厂出具有收款收据。以上十一笔森洋公司共计给世纪鑫通公司垫付资金人民币22，463，840.00元。西安志德恒典当有限公司出具证明2007年9月3日转账给陕西永裕隆汽车贸易有限公司（世纪鑫通公司前身）的10，810，000.00元及2007年9月6日转账的340万元两笔款项系其公司代森洋公司支付。西安智德科技实业（集团）有限公司出具证明其公司于2007年12月29日转账给南康村一组300万元，2008年1月2日转账给南康村一组50万元，两笔款项系其公司代森洋公司支付。2008年12月22日，森洋公司与西安市长江工业环保设备厂签订拆迁协议书。2008年9月16日，森洋公司与西安隆康汽车销售有限公司签订拆迁安置补偿合同书。另查明，世纪鑫通公司的房地产开发企业资质证书的有效期限为2005年11月至2006年11月，在世纪鑫通公司名下的西未国用（2006出）第113号土地先后于2009年元月16日、2009年3月18日被西安市未央区人民法院和大连市甘井子区人民法院予以查封。本案在审理中，经森洋公司申请，本院于2009年4月16日裁定对该宗土地予以查封。以上事实有双方签订的《合作开发房地产总体协议》、《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》、收款收据、转账支票存根、双方的营业执照、房地产开发资质证书、土地使用权证以及西安市国土资源和房屋管理局法院协助执行登记表等证据在卷佐证。本院认为，原告森洋公司与被告世纪鑫通公司签订的《合作开发房地产总体协议》和《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原被告双方当事人均应按照协议履行各自的义务。原告森洋公司按约向世纪鑫通公司垫付资金人民币2200余万元，因合同约定，森洋公司以世纪鑫通公司名义办理土地使用权证及规划许可证等相关变更手续，但被告世纪鑫通公司原房地产开发资质证书已过期，现不能提供有效的房地产开发资质证书而导致森洋公司无法以世纪鑫通公司名义办理上述土地变更手续，且世纪鑫通公司隐瞒重大债务情况，合作开发的土地被人民法院先后两次查封，合同目的已不能实现。故森洋公司要求解除双方签订的《合作开发房地产总体协议》和《关于〈合作开发房地产总体协议〉的补充协议》，本院依法予以支持。森洋公司垫付资金22，463，840.00元，世纪鑫通公司应予以返还。因补充协议约定，森洋公司在2009年3月31日前办理并取得变更后的土地使用权证和规划许可证，否则森洋公司垫付的费用转化为借款，世纪鑫通公司只偿还本金，不计利息。故森洋公司要求世纪鑫通公司支付利息之诉讼请求本院不予支持。由于签订协议时，世纪鑫通公司隐瞒其资质证书过期之事实，其在2008年12月才将已过期的资质证书递交给森洋公司，导致森洋公司投入大量资金后，却因资质证问题无法办理土地变更手续，且世纪鑫通公司不能按协议约定配合森洋公司办理变更手续，责任在于世纪鑫通公司。根据协议约定，世纪鑫通公司应承担违约责任，世纪鑫通公司应支付森洋公司违约金500万元。至于森洋公司要求世纪鑫通公司承担拆迁安置资金1300万元一节，因属于另一法律关系，且上述费用并未实际发生，故本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二、四项，第一百零八条之规定，判决如下：一、原告西安市森洋置业有限公司与被告陕西世纪鑫通实业有限公司签订之《合作开发房地产总体协议》及《关于﹤合作开发房地产总体协议﹥的补充协议》有效，予以解除；二、本判决生效后十日内，被告陕西世纪鑫通实业有限公司一次性返还原告西安市森洋置业有限公司垫付资金22，463，840.00元；三、本判决生效后十日内，被告陕西世纪鑫通实业有限公司给付原告西安市森洋置业有限公司违约金500万元；四、驳回原告西安市森洋置业有限公司要求被告陕西世纪鑫通实业有限公司支付垫付款利息之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239949元，由陕西世纪鑫通实业有限公司负担20万元，西安市森洋置业有限公司负担39949元，西安市森洋置业有限公司预交案件受理费339749元，剩余99800元本院退还给西安市森洋置业有限公司。陕西世纪鑫通实业有限公司应负担之诉讼费在本案执行中一并给付西安市森洋置业有限公司。诉讼保全费5000元由西安市森洋置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 侯 静审判员 齐 放审判员 高 玮二００九年七月二十四日书记员 潘丽娜 来自