（2009）浙舟商终字第51号

裁判日期: 2009-07-22

公开日期: 2015-12-29

案件名称

舟山市经济开发区定海电工机械厂与舟山市恒富贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省舟山市中级人民法院

所属地区

浙江省舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

舟山市经济开发区定海电工机械厂,舟山市恒富贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省舟山市中级人民法院民事判决书（2009）浙舟商终字第51号上诉人（原审原告）舟山市经济开发区定海电工机械厂，住所地舟山市定海区新桥路***号。法定代表人谢祖庆，厂长。委托代理人（特别授权代理）钱冬民，浙江桀言律师事务所律师。委托代理人��特别授权代理）钟信波，1976年3月11日出生，该厂厂长助理，住舟山市定海区新桥路***号。被上诉人（原审被告）舟山市恒富贸易有限公司，住所地舟山市定海区新桥路186号。法定代表人戴六同，执行董事。委托代理人（特别授权代理）徐盛军，浙江震舟律师事务所律师。上诉人舟山市经济开发区定海电工机械厂（以下称电工机械厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2008）定民一初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2009年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人电工机械厂的委托代理人钱冬民、钟信波，被上诉人舟山市恒富贸易有限公司（以下称恒富贸易公司）法定代表人戴六��、委托代理人徐盛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年5月24日，电工机械厂与恒富贸易公司签订了《房屋租赁合同》，合同载明：电工机械厂将座落在舟山市经济开发区a区定海新桥路186号厂区内的全部房屋、场地（约10亩土地并附图）出租给恒富贸易公司作为建筑材料市场等商业经营活动；租赁期限10年整，自电工机械厂清场交付之日起延后二个月整计算租赁期限；房屋租金及支付的方式；租赁期间的房屋的管理维修责任；并约定允许恒富贸易公司改变房屋设施，不得擅自改变房屋主体结构，如确需改变房屋主体结构的需征得出租方书面同意及违约责任等事宜。合同签订后，电工机械厂如约交付了租赁的房屋，恒富贸易公司投入大量资金和人力对租赁房屋进行搭建、装饰并隔层，在此期间电工机械厂将恒富贸易公司所拆卸的物品全部装走。2005年10月31日，恒富贸易公司将装饰完成的房屋转租给舟山市百安居贸易有限公司开设了建材市场。2005年12月20日，双方又签订了补充条款，补充约定了租赁期限自2006年1月1日至2015年12月31日，房屋租金第一年至第五年按90万元每年收取，第六年至第十年按照105万元每年收取等事项，其中第7条约定出租房内原有附属及设施（以1998年房产证上所列项目为准，其中05年因恒富贸易公司场地装饰搭建而拆卸物品电工机械厂已自行处理），如以后恒富贸易公司需对场地再次进行装饰并还需拆卸原场地内物品时，需通知电工机械厂。恒富贸易公司如约交付了房屋租金。2008年5月26日，电工机械厂函告恒富贸易公司因其改变房屋主体结构、擅自加层，严重违反合同约定，要求解除合同承担违约责任。此后双方多次进行磋商，磋商不成电工机械厂诉至法院。原审中，电工机械厂申请对租赁房屋因主体结构严重改变所形成的质量问题进行鉴定，原审法院经双方同意委托浙江省计量科学研究院于2008年10月23日对该房屋进行了质量鉴定，鉴定结论为承租房屋经装修改造后，主体结构已有改变，房屋经装修改造后在安全性方面存在问题，须由原结构设计或有资质的设计单位核验、确认即提出加固处理方案进行整改。恒富贸易公司在质量鉴定后，委托舟山市规划建筑设计研究院对租赁房屋进行了安全性整改设计，并由浙江晨达建筑装饰工程有限公司、宏丰实业集团有限公司进行了施工整改，原审中已整改完毕。原审法院认为：依法订立的合同，自成立时生效。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守。电工机械厂与恒富贸易公司之间的房屋租赁合同关系明确，合同条款系当事人真实意思表示，双方均应按约遵守。电工机械厂认为恒富贸易公司擅自改变承租房屋主体结构，未经其书面同意，违反了合同约定，应承担违约责任并赔偿损失。房屋经装修改造后，主体结构已有改变是事实。但电工机械厂在恒富贸易公司承租后对承租房屋的隔层搭建装饰装修过程中，多次至承租房屋处理、搬迁拆卸的行车、门窗等物品，装修过程中隔层��搭建等行为非当天可成就，在恒富贸易公司装修结束后，双方又签订了补充条款，电工机械厂对恒富贸易公司的装修为应知。双方对合同的第六条条款已进行了事实上的变更，故电工机械厂要求恒富贸易公司承担违约责任200万元及赔偿损失的请求该院不予支持。电工机械厂认为因恒富贸易公司改变租赁房屋主体结构的违约行为，其享有合同解除权。因双方在合同中未约定合同解除的条件，电工机械厂要求解除合同只能适用法定解除条件。本案房屋租赁期限较长标的大，恒富贸易公司已投入大量的资金和人力改建租赁房屋，恒富贸易公司在承租房屋后按照约定的用途将房屋转租给他人开设建筑材料市场，在鉴定存在安全隐患的情况下，恒富贸易公司也积极进行了整改，为继续履行合同创造了条件，如解除合同将有碍该建材市场的经营，涉及的影响广，电工机械厂要求解除合同的法定条件不成就，该合同继续履行也符合合同订立的目的。为维护合同的稳定性，电工机械厂要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条的规定，判决如下：驳回电工机械厂的诉讼请求。本案诉讼费22800元，由电工机械厂负担，鉴定费85000元，由恒富贸易公司负担。电工机械厂不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人改变主体结构的行为，上诉人既不知情亦从未认定，原审认定上诉人对��上诉人隔层等改变房屋主体结构的行为为明知，实属违背客观常理及事实根据；2、原审认定上诉人在被上诉人装修过程中，多次到装修场地搬迁所拆卸物品与事实不符，上诉人从未在庭审及其他任何场合确认过此节事实；3、被上诉人的整改未得到上诉人的同意，且严重违反了合同约定及相关建筑法规的明文规定，原审认定被上诉人的违法整改有效错误；4、原审法院判决有悖《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》等相关法律规定，属适用法律错误。被上诉人擅自改变房屋主体结构、擅自整改系严重违约及违法行为，合同理应解除。综上，电工机械厂请求二审撤销原判，依法改判。恒富贸易公司辩称：1、被上诉人对承租房屋隔层搭建装修经上诉人同意，被上诉人不存在违约行为；2、无论是依据租赁合同的约定还是依据合同法的规定，上诉人均不享有约定的合同解除权或法定的合同解除权，上诉人要求解除租赁合同没有事实和法律依据；3、被上诉人按约使用租赁房屋，即便致使房屋受到损耗，根据合同法的相关规定，上诉人也不承担赔偿责任。上诉人要求赔偿损失没有事实依据。二审期间，本院依上诉人的申请，调取了百安居建材市场的消防报批及核准手续，上诉人认为百安居建材市场的消防报批及核准时间可证明百安居建材市场2００6年1０月31日才通过消防验收，原审认定租赁房屋为2００5年1０月31日完成装修错误。上诉人向本院提供2份新证据：1、百安居贸易有限公司的工商登记资料两份；2、谢祖庆与上海锦虹实业合作公司签订的房屋租赁合同一份。证据1拟证明百安居贸易有限公司工商登记注册时间为2006年1月25日，原审认定2００5年1０月31日，被上诉人将装饰完成的房屋转租给百安居贸易有限公司开设建材市场错误；证据2拟证明谢祖庆在2００6年8月后即前往上海发展，对被上诉人的隔层装修行为不知情。同时，上诉人申请证人王某、顾某甲、顾某乙到庭作证。证人王某陈述，2005年6月15日，其到租赁场地看到上诉人方在搬迁车床等设备，3、4天后，设备已全部搬清。证人顾伟义、顾某乙陈述，2005年6月，谢祖庆请他们帮忙搬运车床等设备，几天后，机械厂的设备基本搬光。被上诉人质证认为，建材市场筹建在先，百安居贸易有限公司注册登记及建材市场的消防报批及核准在后，百安居建材市场的消防报批及核准手续和工商登记材料与租赁房屋装修完成的时间无关联性；谢祖庆与他人签订的房屋租赁合同不能证明本案事实，与本案无关联性；证人证言均与本案无关联性，上述证据均不应采信。本院认为，百安居建材市场的工商登记和消防报批、核准时间不能证明租赁房屋的装修时间，证据2与本案无关联性，对上述3份证据，本院均不予认定；证人出庭作证的内容不能直接充分地反映电工机械厂是否明知恒富贸易公司进行隔层装修的情况，且证人顾某甲、顾某乙与电工机械厂法定代表人谢祖庆有利害关系，故对他们的证言不予采信。二审经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，电工机械厂与恒富贸易公司在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，恒富贸易公司按照合同的约定将租赁厂房装修改建成建筑材料市场，电工机械厂在房屋装修过程中多次到现场处理、搬迁拆卸物品，装修结束后又与恒富贸易公司签订补充条款约定租期、租金，明确出租厂房内原有的附属及设施，约定再次装修还需拆卸原场地内物品时，需通知电工机械厂。电工机械厂虽诉称直至2００8年才得知恒富贸易公司隔层装修改变租赁房屋主体结构，但从本案的相关证据来看，电工机械厂对恒富贸易公司的隔层装修行为应为明知，且电工机械厂在装修完成后的2年多时间内始终未提出异议，应视为对隔层装修行为的认可，原审认定双方对合同的第六条条款已进行了事实上的变更并无不妥。因双方在房屋租赁合同中未约定合同解除条件，恒富贸易公司的隔层装修行为也不符租赁合同的法定解除情形，电工机械厂亦无证据证实恒富贸易公司的隔层装修已对租赁房屋造成损害，故电工机械厂认为恒富贸易公司在装修过程中擅自改变房屋主体结构属严重违约，主张解除租赁合同，要求恒富贸易公司支付违约金、赔偿损失与事实不符，本院不予支持。原审法院在恒富贸易公司采取积极补救措施，对租赁房屋存在的安全隐患进行整改后，为维护合同的稳定性，判决驳回电工机械厂的诉讼请求并无不妥，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果恰当。恒富贸易公司上诉请求解除房屋租赁合同、支付违约金、赔偿损失于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费228００元，由上诉人电工机械厂负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许旭涛审　判　员　　张　娜代理审判员　　卢增华二〇〇九年七月二十二日书　记　员　　熊俊杰关注公众号“”