（2009）杭建商初字第379号

裁判日期: 2009-07-02

公开日期: 2015-12-27

案件名称

杭州××物业管理有限公司与寿××物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

建德市人民法院

所属地区

建德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州××物业管理有限公司,寿××

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

浙江省建德市人民法院民事判决书（2009）杭建商初字第379号原告（反诉被告）杭州××物业管理有限公司，住所地杭州市上城区惠民路81-8=201。法定代表人王甲。委托代理人（特别授权）骆××。委托代理人（特别授权）王乙。被告（反诉原告）寿××。原告杭州××物业管理有限公司（以下简称全××物业公司）为与被告寿××物业服务合同纠纷一案，于2009年1月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员厉建民独任审判，于2009年3月12日公开开庭进行了审理。被告寿××在审理中提出反诉，本院审查后受理并将本诉与反诉合并审理，并组成合议庭，于2009年7月2日公开开庭进行了审理。原告全××物业公司的委托代理人骆××、王乙，被告寿××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告2005年6月22日签订了《华某某光佳园商住区业主公约》，约定被告每年预交当年之物业管理费。然被告欠缴2006年6月20日至2009年6月19日的物业管理费1278元。原告多次上门催缴，被告至今拒绝交纳。为此诉至法院，要求判令被告立即缴纳2006年6月20日至2009年6月19日的物业管理费1278元并承担滞纳金3228.6元（2008年12月15日至缴清物管费期间另计）；被告承担本案诉讼费用。审理中，全××物业公司表示滞纳金只要求寿××承担200元。被告辩称，2005年6月22日签订《华某某光佳园商住区业主公约》及欠缴1278元物管费是事实。但欠缴原因是服务不到位，致环境恶劣，房屋无法出租。后来发现合同是无效的，我拒交上述物管理费，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告寿××诉称：一、物业公司作为企业收取管理费不开具发票违反国家的有关规定。反诉原告有权抵制反诉被告的违法违规行为；二、反诉原告未与任何单位签订前期物业管理服务协议；全××物业公司与华新房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》；华某某光佳园至今未成立业主委员会，也未召开任何业主大会，华某某光佳园商住区业主公约违背了业主公约产生的合法途径和程序，不具有法律效力；三、全××物业公司在物业管理过程某某在不履行义务行为，未履行管理义务和维护公用设施的义务，在垃圾处理上存在加害行为，应赔偿反诉原告的房租损失9200元及退还2005年收取的物管费435元。故要求判决1、反诉被告收取物管费必须开具发票；2、驳回反诉被告要求支付违约金的诉讼请求；3、反诉被告赔偿房租损失9200元及退还2005年收取的物管费435元；4、反诉被告承担诉讼费用及其他费用。反诉被告辩称：物管费是预收的，在第二年结算时再开具发票，反诉原告至今未来交款，故不开具发票的说法不成立；垃圾每日集中清理干净，不存在影响反诉原告居住环境的事实；反诉原告从2005年入住至今，已享受物业服务，故应缴纳物管费。全××物业公司为证明其主张及抗辩，向本院提供了如下证据：1、商品房交接书（复印件），以证明被告应交物业管理费房屋的面积的事实；2、前期物业服务合同（复印件），以证明全××物业公司对小区的管理权及服务收费价格时间；3、前期物业服务合同补充条款（复印件），以证明全××物业公司对小区的管理权。4、华某某光佳园商住区业主公约（复印件）。以证明双方对物业服务费收缴的约定。5、收费某某单（复印件），以证明全××物业公司已通知被告缴纳物业管理费。6、建德市物价局文件（复印件），以证明全××物业公司对华某某光佳园收取的物管费是经过物价部门核准的。7、全××物业公司资质证书（复印件），以证明原告的管理资质。寿××为证明自己的主张及抗辩，向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同（复印件），以证明签约时间、没有就前期物业管理及前期物业管理费交付的约定；2、全某物业收据一份（复印件），以证明全××物业公司未开具发票的事实；3、照片四张（原件），以证明全某物业不履行管理义务，环境被破坏，危及居住环境和安全的事实；4、租房合同及补充协议、退款收据，以证明侵害确实存在，财产造成损失的事实。上述证据，经庭审质证，本院作如下分析认证：一、关于全××物业公司提供的证据：全××物业公司提供的证据1、6、7，寿××对其真实性、合法性、关联性均无异议，予以认定；全××物业公司提供的证据2、3、4，寿××对其真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为前期物业合同是无效的。业主公约应由业主委员会制定。本院认为，合法性是指证据的来源和形式是否合法。全××物业公司提供的证据2、3、4，其来源和形式并未违法，符合证据的合法性原则，本院予以认定；全××物业公司提供的证据5，寿××对其有异议，认为其未在上面签字，也未向其收费。本院认为，单从证据上看，收费某某单无法反映收费某某的实际送达时间，但物业管理的收费和交费，均应按合同确定双方当事人的权利义务。二、关于寿××提供的证据：寿××提供的证据1，全××物业公司对此无异议，予以认定；寿××提供的证据2，全××物业公司有异议，认为物管费是预交的，到第二年结算时再开正式发票。本院认为，物业公司是否开具发票，属于税务行政部门管理的事务，该证据无证明力；寿××提供的证据3，全××物业公司对真实性、关联性无异议，对证明力有异议，认为全××物业公司与乾潭环卫所签订过合同，垃圾由环卫所负责清运。本院认为，照片反映了小区垃圾堆放的情况，能够反映全××物业公司在服务上的暇疵，但用以证明“危及居住环境和安全”无证明力；寿××提供的证据5，全××物业公司对其有异议。本院认为，该证据无法直接反映全××物业公司的物业管理行为与寿××房屋无法出租所受损失之间的因果关系，该证据无证明力。综上，本院认定的事实如下：寿××系建德市乾潭镇华某某光佳园9幢104室的业主。其住房建筑面积为120.93平方米。2005年6月14日，全××物业公司与建德市华新房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》及补充协议。合同约定：建德市华新房地产开发有限公司委托全××物业公司对华某某光佳园实行物业管理。管理期限为2005年5月28日至2007年5月27日。双方还对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用、违约责任等作了约定。2005年6月22日，寿××与全××物业公司签订了《华某某光佳园商住区业主公约》。2007年5月28日，建德市华新房地产开发有限公司与全××物业公司续签了《前期物业管理服务合同》。2008年7月1日，建德市华新房地产开发有限公司与全××物业公司又续签了《前期物业管理服务合同》。上述合同签订后，全××物业公司履行了物业管理服务的义务。寿××交纳了2005年6月20日至2006年6月的物管费435元。另查明，全××物业公司具有物业管理企业二级资质。建德市物价局《建价费复（2005）22号关于核定华某某光佳园物业管理服务费的批复》核定标准为住宅每平方米每月0.30元。又查，华某某光佳园至今未成立业主委员会。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案争议焦点是，建德市华新房地产开发有限公司与全××物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和补充协议及二次续签协议、寿××与全××物业公司签订的《华某某光佳园商住区业主公约》是否合法有效。前期物业合同是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，在建设单位与物业服务企业之间签订的物业管理服务合同。本案由于华某某光佳园至今未成立业主委员会，全××物业公司作为物业服务企业与作为开发商的建德市华新房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》和补充协议及二次续签协议、寿××与全××物业公司签订的《华某某光佳园商住区业主公约》，均符合相关的法律法规的规定，故合法有效，对全××物业公司和寿××均具有法律约束力。全××物业公司依据合同和协议在小区进行了物业管理服务，事实上寿××也实际接受了物业服务，寿××作为业主理应支付相应的物业管理费。寿××提出的合同无效，物业公司不履行管理义务，环境被破坏，危及居住环境和安全，财产未能出租受损等反诉理由，因未提供充分的证据，本院不予支持。寿××的抗辩并不构成其拒交物管费的正当理由。寿××欠缴2006年6月20日至2009年6月19日的物业管理费1278元的事实清楚。关于滞纳金，物业公司只要求寿××承担200元滞纳金的请求不违反法律规定，本院予以准许。寿××要求物业公司开具发票的请求不属于人民法院受理的范围，可另行要求有关部门解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》二十一条第二款、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、本诉被告寿××于本判决生效后十日内支付本诉原告杭州××物业管理有限公司物业管理费人民币1278元并支付滞纳金200元。二、驳回本诉原告杭州××物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告寿××的诉讼请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计人民币100元，由本诉被告（反诉原告）寿××负担。如果本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币50元，款汇浙江省杭州市中级人民法院，开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　厉建民人民陪审员　　李　攀人民陪审员　　李伟峰二〇〇九年七月二日书　记　员　　乐君姬来自：