（2009）浙绍民终字第507号
裁判日期: 2009-07-17
公开日期: 2014-10-22
案件名称
嵊州市槐玉物业管理有限公司与嵊州市鹏程置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嵊州市鹏程置业有限公司,嵊州市槐玉物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙绍民终字第507号上诉人（原审被告）嵊州市鹏程置业有限公司。法定代表人张小良。委托代理人（特别授权代理）宋建明。被上诉人（原审原告）嵊州市槐玉物业管理有限公司。法定代表人许仁槐。委托代理人（特别授权代理）王伟萍。上诉人嵊州市鹏程置业有限公司（以下简称鹏程公司）因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人鹏程公司的委托代理人宋建明、被上诉人嵊州市槐玉物业管理有限公司（以下简称槐玉公司）的委托代理人王伟萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，原、被告于2007年8月17日签订嵊州市文昌苑小区《前期物业服务合同》，约定被告将座落在嵊州市捣臼爿村的、占地面积8952平方米、建筑面积21720平方米的框架商品房小区（暂定名文昌苑小区）委托原告实行前期物业管理，委托管理期限为2007年12月1日至2009年12月1日，当业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效后，本合同自然终止；同时约定被告违反合同约定，使原告未完成约定管理目标，原告有权要求被告在一定期限内解决，逾期未解决的，原告有权终止合同，造成原告经济损失的，被告应予原告经济赔偿；合同自签订之日起生效。2007年9月24日，原告开始与该小区的业主签订《前期物业服务协议》。2008年1月1日，原告招收许某等六人为小区保安经理、保安和保洁工并订立劳动合同，开始小区的前期物业管理。2008年9月，被告就该小区的建房工程即将全部完工，原告在将办公设施搬往该小区时发现被告已另行委托了物业管理公司。2009年1月3日至23日，原告与其招聘人员解除劳动合同，合计支付违约金18000元，并支付许正洪2008年10-12月工资3600元。原判认为，被告委托原告进行前期物业管理的物业为文昌苑小区，非综合楼，事实清楚。被告仅以合同中注明的物业四至与文昌苑小区实际四至不符为由，主张其委托原告进行前期物业管理的物业系同处捣臼爿村的综合楼，证据和理由不足，不予采信。原、被告间的委托合同，意思表示真实，依法有效，双方应依约履行各自义务。被告在解除委托合同的条件成就之前，单方终止与原告的合同关系，将物业另行委托他人管理，其行为已构成违约，该违约行为在直接导致原告无法完成约定管理目标的同时，导致原告无法继续履行其与招聘人员的劳动合同，造成原告因违约解除劳动合同支付违约金而引起的直接损失18000元，该损失系被告违约行为所致，被告应依约予以赔偿；原告支付许某工资3600元，与被告的违约行为没有因果关系，对原告将该工资支出作为损失要求被告赔偿的请求，不予支持。原告在合同已无继续履行可能的情况下，要求解除与被告之间的合同关系，理由正当，符合合同的约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、解除嵊州市槐玉物业管理有限公司与被告嵊州市鹏程置业有限公司间的嵊州市文昌苑小区前期物业服务合同。二、嵊州市鹏程置业有限公司赔偿嵊州市槐玉物业管理有限公司损失18000元，款限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告负担。鹏程公司不服原判，提出上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。首先，上诉人委托被上诉人管理的是地处嵊州市捣臼爿村的综合楼小区，而非嵊州市文昌苑小区，这一事实由被上诉人在举证期限内提供的唯一的且经上诉人质证认可的证据《前期物业服务合同》所证实。其次，被上诉人所提供的其余三组证据，均是在举证期限届满后庭审中临时提交的，上诉人对此提出异议，认为它不具有真实性、合法性与关联性，依法不能作为本案定案的依据，应由被上诉人承担举证不能的法律后果。再次，一审判决书中载明，被告质证认为，原告提交的证据二、三、四均系逾期举证，不能反映物业所处的位置，不能实现原告的证明目的，与本案无关，但在一审认证中却表述为对原告提供的证据三、四的真实性和合法性，被告没有提出异议。因此，一审判决对违约金的认定缺乏事实和法律依据。最后，被上诉人在一审中变更诉讼请求，需重新指定举证期限，一审程序违法。综上，请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人槐玉公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的协议标的是文昌苑小区，由于上诉人违约单方解除合同直接造成了被上诉人方相关合同的直接违约，上诉人理应承担赔偿责任。上诉人所提供的证据三、四虽未在举证期间提供，但却是真实事实的反映，一审法院予以认定采信是合理的。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人鹏程公司、被上诉人槐玉公司在二审中均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人鹏程公司与被上诉人槐玉公司之间于2007年8月17日签订的前期物业服务合同的封面明确载明系嵊州市文昌苑小区，标题醒目，字体明显大于其它正文部分的字体，双方当事人对此不可能产生歧义，同时结合嵊州市发展和改革局于2007年9月5日出具给被上诉人的关于“文昌苑”物业服务收费等级的批复，以及被上诉人于2007年9月24日与该小区业主姚君马签订的前期物业服务协议，而同处捣臼爿村的综合楼从未被命名为文昌苑小区，且至今尚未完工，因此可认定上诉人委托被上诉人进行前期物业管理的物业为文昌苑小区。如果托管物业系综合楼，则与被上诉人开始文昌苑小区的前期物业管理之客观事实显然矛盾。上诉人以合同注明物业四至与文昌苑小区实际四至不符而认为其委托被上诉人管理的物业系尚未完工的综合楼，缺乏事实和法律依据，本院对该上诉意见不予采纳。上诉人认为被上诉人在一审期间提交的嵊州市发展和改革局出具的批复、与业主的前期物业服务协议及劳动合同、收条等证据系逾期举证，且与本案无关，本院认为被上诉人提供的证据对查明本案事实有密切联系，可作为新的证据予以认定，现因上诉人未能提供反证予以反驳被上诉人提供的上述证据，故本院对上诉人的这一主张不予支持，原判依法认定上诉人单方终止与被上诉人的合同关系造成被上诉人损失18000元并无不当。但原审法院在证据认证部分对上诉人就证据三、四的质证意见表述有误，本院予以指正。对于上诉人提出变更诉讼请求需重新指定举证期限的上诉意见，因被上诉人在一审庭审中变更诉讼请求，上诉人未提出异议，且本案在二审又重新指定举证期限，而上诉人仍未提供证据，故一审虽在程序上稍有瑕疵，但没有影响上诉人行使权利，故本院对上诉人的这一意见亦不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。同时被上诉人槐玉公司诉请金额是21600元，故原判决主文遗漏“驳回槐玉公司其他诉讼请求”一项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用550元，由上诉人嵊州市鹏程置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 单卫东审判员 楼晓东审判员 王安洁二〇〇九年七月十七日书记员 吴银萍 搜索“”