（2009）台临商初字第1228号
裁判日期: 2009-07-16
公开日期: 2015-12-30
案件名称
林××、林××为与被告临海市××保护和开发有限公司与临海市××保护和开发有限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临海市人民法院
所属地区
临海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林××,林××为与被告临海市××保护和开发有限公司,临海市××保护和开发有限公司
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2009）台临商初字第1228号原告：林××。委托代理人：陈××。被告：临海市××保护和开发有限公司，住所地：临海市××号。法定代表人：王××。委托代理人：许××。原告林××为与被告临海市××保护和开发有限公司（以下简称古城××开发公司）拍卖合同纠纷一案，于2009年5月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员傅煊独任审判，于6月16日公开开庭进行了审理。原告林××的委托代理人陈××、被告古城××开发公司的委托代理人许××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林××诉称：2008年4月份，被告委托台州市双赢拍卖有限公司对被告所有的坐落在临海市××商××层房屋进行拍卖。2008年4月18日，原告以金额241万元中标，与台州市双赢拍卖有限公司（以下简称双赢拍卖公司）签订了《拍卖成交确认书》，并约定由被告于原告付清全部款项后至现有租赁到期后交付拍卖标的物中的临街一层三间商铺。之前，被告曾将上述商铺租给他人，租期届满日为2008年6月30日。2008年4月21日，原告付清了全部拍卖款241万元。2008年7月1日，原告要求被告交付房屋，但被告一直拖延。经多次催促，被告于2009年4月26日才将拍卖标的物交付给原告，比合同约定迟了9个月又25天。原告收取此三间商铺后即出租给他人，约定年租金为158000元，原告要求被告赔偿迟延交付的损失，但被告不予答复。原告租金损失为158000÷12个月×9个月25天=129472元（从2008年7月1日算至2009年4月26日）。请求法院判令被告赔偿原告租金损失129472元。被告古城××开发公司辩称：被告没有违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、被告按约履行合同义务，因第三人违约行为导致延迟交房，原告诉称被告拖延交付房屋与事实不符。拍卖的房屋原由被告租赁给临海市百货公司（以下简称百货公司），租期限满日为2008年6月30日。期满后，经被告多次催促，百货公司未返还房屋。为此被告与原告商量，拟通过法律程序强制百货公司返还房屋，原告亦同意此方案。2008年10月17日，古城××开发公司以百货公司为被告，李欠杰、连早立、周某某为第三人，提起房屋租赁合同纠纷诉讼。2009年1月12日，法院判决由第三人周某某、李欠杰、连早立于判决生效之日起三十日内迁出拍卖房屋，百货公司在三十日内返还房屋，并按照每月1178.40元赔偿从2008年7月1日起计算至房屋返还之日止的租金损失。判决生效后，百货公司及第三人均未履行义务，古城××开发公司申请强制执行，至2009年4月26日，法院将第三人强制出屋，当日，古城××开发公司即将房屋交付给原告。但租金损失至今未执行到位。综上，被告已尽一切努力，并在征得原告同意的前提下，采取了最积极的措施防止原告损失扩大，只是第三方的原因造成交房延误，但责任不在被告。二、即使排除客观因素，认定被告负延迟交房责任，但原告要求赔偿租金损失129472元的计算方法、标准也不合理。《合同法》第113条的规定：损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告在委托拍卖房屋时，房屋在租赁期内，租金为每平方米5元，折合3间房屋租金每月为1178.40元，原告在拍卖时是明知的。被告起诉百货公司时，也是按照此标准计算损失赔偿额。因此，超过每月1178.40元的损失是被告订立委托拍卖合同时无法预见的，现原告只能按每月1178.40元计算赔偿额。如有不足部分，应向第三人李欠杰、连早立、周某某主张。原告现按自己与他人签订的租赁房屋合同约定的租金每年158000元作为计算损失赔偿依据，该租金有一定的随意性，应当根据房屋的地理位置，参考相关地段的铺位租金综合考虑。原告林××为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《拍卖成交确认书》（原件在房管处）、《国有产权转让确认书》（原件在房管处）、房屋所有权某（原件在被告处）、土地使用权某（原件在被告处）、百货公司报告（复印件）、台州市双赢拍卖有限公司收据：用以证明被告存在违约的事实；原告支付拍卖款241万元的事实；2、租房协议书、收条各1份：用以证明原告将买受的三间房屋租赁给尹某进，年租金为158000元。被告古城××开发公司对证据1的真实性无异议，但认为原告在拍卖时明知房屋处于租赁期内，房屋实际控制权不在被告。租赁期满后，由于第三人原因不能按时交房。被告尽自己最大努力防止原告的损失，被告延迟交屋不承担责任；证据2的协议是单某面的证据，原告与第三方某某每年158000元的租金具有一定的随意性，不能作为损失的依据。被告古城××开发公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《直管公房租赁合同》1份（原件存（2008）临民一初字第2771号案卷）：用以证明拍卖标的物原由被告租赁给百货公司，按每月每平方米5元计算租金；2、（2008）临民一初字第2771号民事判决书：用以证明被告在拍卖确认书交房期限到期后，为完成交房义务，起诉百货公司和实际占用房屋人李欠杰、连早立、周某某，要求他们返还租赁房屋，起诉时按照每平方米5元计算。三间房屋的每月租金为1178.40元，超过这个数额，被告是无法预见的；3、执行申请书：用以证明原告积极履行拍卖合同义务，并没有拖延的事实。原告林××质证认为，证据1是复印件，对其真实性有异议；租赁合同是被告与百货公司签订的，与原告无关；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议。判决书认定的事实是被告将房屋租赁给百货公司，百货公司转租给他人。底楼年租金9万元，与被告陈述每月1178.40元租金是矛盾的。该判决书可以证明被告存在违约的事实；原告同意三间商铺按年租金9万元计算；证据3与本案不具有关联性，被告不能免责。本院对原告提供的证据1、被告提供的证据1、2、3的真实性予以确认，作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：坐落在临海市××号的商铺房屋系被告古城××开发公司所有的公房，临海市百货公司多年来一直租赁该房屋作为经营场所。2006年3月20日，百货公司将房屋第二间及仓库出租给李欠杰，租赁期间从2006年4月1日至2008年3月31日，年租金3万元。2006年4月8日，百货公司将房屋第三间、第四间（第四间与本案无关）及仓库出租给连早立，租赁期间从2006年4月8日至2008年4月7日，年租金6万元。2006年3月20日，百货公司将房屋第一间及仓库出租给张某某，租赁期间从2006年4月1日至2008年3月31日，年租金3万元。2007年7月1日，张某某经百货公司某某，将租赁协议的权利义务一并转让给周某某。2008年4月，被告经临海市人民政府同意，委托双赢拍卖公司对临海市××号的商铺房屋进行公开拍卖。之前，被告将有关拍卖的内容告知百货公司，百货公司于2007年10月26日向被告要求把以上三间租给李欠杰、连早立、周某某的协议延期到2008年6月30日止，被告于2007年6月29日回复同意。2008年4月18日，原告林××以241万元竞买到回浦路90号的商铺房屋一层三间。《拍卖成交确认书》约定买受人付清全部成交款后，凭相关资料在规定时间内自行到有关部门办理产权过户手续；标的物于买受人付清全部款项后至租赁到期后交付。2008年4月21日，原告向双赢拍卖公司支付了房屋拍卖款241万元及拍卖佣金。2008年7月1日，原告要求被告交付房屋，但因第三人李欠杰、连早立、周某某在延长的租期届满后仍占有向百货公司转租的房屋，故被告无法按时交付。古城××开发公司于2008年10月17日向本院起诉，要求百货公司返还租赁物回浦路90号三间店铺，第三人李欠杰、连早立、周某某负协助履行义务；百货公司赔偿租金损失3583.80元（算至起诉之日）。本院于2009年1月12日判决由第三人周某某、李欠杰、连早立于判决生效之日起三十日内迁出回浦路90号一层东面第一、二、三间房屋；百货公司于判决生效之日起三十日赔偿给古城××开发公司按照每月1178.40元从2008年7月1日起计算至房屋返还之日止的租金损失。判决生效后，百货公司及第三人均未履行义务，古城××开发公司申请强制执行。2009年4月26日，古城××开发公司将房屋交付给原告林××。原告要求被告赔偿迟延交付房屋的损失，双方协商未果。5月13日，原告诉至本院。本院认为：被告古城××开发公司依法委托拍卖人双赢拍卖公司对国有资产进行拍卖，拍卖人与买受人林××签订的《拍卖成交确认书》系双方当事人的真实意思表示，并经临海市国有资产管理局确认，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故拍卖合同有效。原告按约付清全部款项后，被告应当在房屋租赁到期后向原告交付拍卖标的物。而租赁期间届满后，经催告，被告仍不能向原告交付房屋，显属违约，被告以第三人占有房屋为由要求免责缺乏依据，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告起诉要求以年租金158000元计算损失，依据不足。百货公司于2006年至2008年将拍卖标的物租赁给第三人使用，每间房屋年租金为3万元，原告的租金损失可参照计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告临海市××保护和开发有限公司于判决生效后十日内支付原告林××经济损失73750元。案件受理费2889元，减半收取1444.50元，由原告林××负担621.50元，被告临海市××保护和开发有限公司负担823元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费2889元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，账号：90×××01040003235，执收单位代码：02001。逾期不交按自动撤回上诉处理］。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 傅 煊二〇〇九年七月十六日代理书记员 叶常青 百度搜索“”