（2009）杭西民初字第105号
裁判日期: 2009-07-12
公开日期: 2014-07-09
案件名称
黎冰与杭州鸿雁电器有限公司、浙ＸＸ元建设置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎冰,杭州鸿雁电器有限公司,浙ＸＸ元建设置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭西民初字第105号原告：黎冰。委托代理人：李静。被告：杭州鸿雁电器有限公司。法定代表人：徐名文。委托代理人：杨霖。被告：浙ＸＸ元建设置业有限公司。法定代表人：厉文明。委托代理人：徐骏、王伟峰。原告黎冰（以下简称原告）诉被告杭州鸿雁电器有限公司（以下简称鸿雁电器公司）、浙ＸＸ元建设置业有限公司（以下简称华元置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月25日受理后，因案件复杂，依法组成合议庭，于2009年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李静，鸿雁电器公司的委托代理人杨霖，华元置业公司的委托代理人徐骏，王伟峰到庭参加诉讼。本案��已审理终结。原告起诉称：2004年12月2日，原告（乙方）与鸿雁电器公司（甲方）签订了《房屋转让合同》，约定：甲方转让位于杭州市天目山路250号A楼1404室给乙方；甲方对转让物业拥有独立完整的所有权；根据杭州市国有土地使用权出让合同［杭土合字（2003）10号］规定，该合同项下的土地使用权在2008年1月16日后允许转让；甲方承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将该合同项下的房屋所有权和土地使用权变更至乙方名下；该合同项下房屋的每平方米转让价格为9147.32元，该价格不因今后土地出让金的调整而调整，房屋转让总金额为143万元；华元置业公司为甲方在该合同中的责任和义务提供不可撤销的保证并承担连带责任。原告与2004年12月1日和12月21日分别向鸿雁电器公司支付10万元和133万元。但至今鸿雁电器公司仍未将房屋所有��和土地使用权变更至原告名下，故起诉要求判令：一、鸿雁电器公司履行《房屋转让合同》，办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将该合同项下的房屋所有权证和土地使用权证转移至原告名下；二、华元置业公司承担连带责任。原告提供以下证据：1、《房屋转让合同》，证明鸿雁电器公司承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将该合同项下的房屋所有权证和土地使用权证变更至原告名下以及华元置业公司承担连带责任等事实。2、杭土合字（2003）10号杭州市国有土地使用权出让合同书复印件和《国有土地使用权证》复印件，证明涉案房屋及土地使用权可转让等事实。3、收款收据二份，证明原告已向鸿雁电器公司缴付《房屋转让合同》项下房屋的全部价款143万元。4、华鸿大厦入伙物业管理收费清单，证明《房屋转让��同》项下房屋已交付使用。5、关于华鸿大厦无法办理分户产权证的函，证明鸿雁电器公司恶意不履行《房屋转让合同》所约定的义务和责任。6、查档证明，证明涉案土地证上记载的土地用途是综合，使用年限50年，实际用途是办公用地。7、分层分户测绘成果图，证明涉案房屋能够转让也能够办理分户房产证。鸿雁电器公司答辩称：一、鸿雁电器公司与原告之间不存在房屋转让合同关系，只存在房屋租赁合同关系。2004年12月2日，原告就承租涉案华鸿大厦1404室房屋的相关事宜与鸿雁电器公司签订《房屋租赁合同》，经协商双方又签订了《房屋转让合同》，该合同对生效条款做了约定，一是标的房屋土地使用权满足转让条件，可以对外转让；二是原告在房屋具备转让条件后以书面形式通知鸿雁电器公司。但根据杭土资（2006）96号文、杭土资（2008）228号文，相关部门答复华鸿大厦只能整体转让，不得分割转让，涉案房屋仍不具备转让条件。原告诉讼称的《房屋转让合同》是一份成立的合同但并未生效。鸿雁电器公司与原告之间只存在租赁关系。二、原告的诉请没有依据。本案标的房屋不具备转让条件，《房屋转让合同》没有生效，原告依据没有生效的《房屋转让合同》提出诉讼请求没有合同及法律依据，根据目前的政策及相关规定，鸿雁电器公司即使想履行原告的请求也是无法履行的。三、由于政策变更原因，本案标的房屋不能分割转让，在合同约定的期限内未有结果，鸿雁电器公司已通知了原告，对此风险的出现双方在合同中也是有所预料的，鉴于双方已经签订了《房屋租赁合同》，希望按《房屋租赁合同》继续履行。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应予以驳回。鸿雁电器公司提供以下证据：1、房屋长期��赁合同，证明双方就讼争房屋形成的房屋租赁合同关系及相关约定。2、杭房权证西字第××号房屋所有权证、杭西国用（2006）第000186号土地使用权证，证明讼争房屋所属的华鸿大厦A楼土地使用权及房屋所有权的状况。3、杭土资（2006）96号文复印件、杭土资（2008）228号文复印件，证明根据目前的规定，讼争房屋所属的华鸿大厦A楼只能整体转让，不能进行分户转让的事实。本院根据鸿雁电器公司的申请向杭州市国土资源局调查讼争房屋是否能办理分户产权证，杭州市国土资源局出具杭土资便函（2009）67号复函，载明：根据杭政（2002）13号文件及《土地出让合同》第十七条、第十九条，该项目用地不属于经营性房地产开发用地，因实施城市规划需要改变为经营性房地产开发项目时，应依法收回后公开招标拍卖出让。同时，该项目土地使用权和房屋产权在5年内不得���让；如5年后转让的，则应按市场评估价补缴差价。因此，该项目若需转让的，应符合转让条件并按规定补偿土地出让金，但不得分割转让。华元置业公司答辩称：一、原告主张要求鸿雁电器公司履行《房屋转让合同》，而该份合同是一份已经成立但尚未生效的合同，原告主张履行未生效的合同没有依据。二、《房屋转让合同》成立后未生效的原因是由于政策及法律的变更造成的，鸿雁电器公司、华元置业公司均没有主观过错，不存在缔约过失，不承担任何责任。三、原告要求办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，而这些行为是归属于特定的主体，华元置业公司所承担只能是金钱给付上的连带责任而不可能是可特定事项上的连带责任。原告对华元置业公司的诉讼请求同样没有法律依据。华元置业公司提供以下证据：1、杭土合字（2003）10号杭州市国有土地使用权出让合同复印件，证明华鸿大厦土地用途、转让等规定。2、杭西国用（2006）第000186号《国有土地使用证》复印件，证明华鸿大厦土地登记的相关情况，规定用途为综合创业中心用地。3、杭房权证西字第××号《房屋所有权证》复印件，证明华鸿大厦房屋登记的相关情况。4、《房屋转让合同》，证明对房屋转让的条件等作了相关约定。5、《房屋长期租赁合同》，证明原告长期租赁诉争房屋的事实。6、杭土资（2008）228号《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》复印件，证明根据该文件规定，华鸿大厦不得分割转让。上述证据经庭审质证，原告提供的证据，鸿雁电器公司对证据1的真实性没有异议，但不能证明原告的待证事实，该转让合同至今没有生效。证据2的真实性没有异议，但不能证明涉案房屋及土地是可以分户转让。证据3的真实性没有异议，对其关联性有异议，是租赁费的收据而非房屋价款。证据4的真实性没有异议，该组证据只能证明涉案房屋目前由原告租赁使用的事实。证据5的真实性没有异议，但该函不能证明原告的待证对象，该函表明鸿雁电器公司在转让合同不能生效的情况下通知原告协商相关后续事宜。证据6的真实性没有异议，该证明所述“综合（办公）用地”记载有误，应以土地使用权证记载的内容综合（创业中心）用地为准。证据7的真实性没有异议，关联性有异议，分户测绘并不表明可以分户转让。华元置业公司对证据1的真实性没有异议，《房屋转让合同》中华元置业公司并非转让方而是担保方，《房屋转让合同》尚未生效。对证据2的真实性没有异议，该合同第19条对该土地转让有一定限制；对国有土地使用权证的真实性没有异议。证据3真实性没有异议，但原告交纳的是房屋长期租赁合同的款项。证据4没有异议。证据5的真实性没有异议，对原告的待证事实有异议，导致合同不能生效的原因是客观不能而非主观故意。证据6真实性没有异议，综合办公用地是大类，再细分就是综合的创业中心项目。证据7，分层分户图是对华鸿大厦现状进行的记载，与是否可以分割转让之间没有关系。华鸿大厦不是不能转让，而是要整体转让，不能分割转让。鸿雁电器公司提供的证据，原告对证据1的真实性没有异议，该租赁合同是房屋转让合同的附件，是房屋转让合同的一部分，签订租赁合同的真正目的是为了房屋转让。证据2，房屋所有权证的真实性没有异议，但规划设计是分层分户的，鸿雁电器公司应去办理房产分证的手续；土地使用权证真实性没有异议，但这是土地复核的登记，初始登记时间应是2003年，土地使用证上注明5年内不能转让，起始时间应是2003年，如要转让应补差价。证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联性，根据《土地出让合同》，政策对鸿雁电器公司是没有影响的。文件中37、44条针对的是工业用地，而涉案土地用途是综合办公用地，两者没有关联。华元置业公司对证据均无异议。华元置业公司提供的证据，原告对证据1真实性没有异议，该证据能证明《房屋转让合同》已经具备转让条件。证据2、3的真实性没有异议。证据4真实性没有异议，但对证明内容有异议，转让条件已经具备，鸿雁电器公司应当办理转让手续。证据5的真实性没有异议，租赁合同是转让合同的附件，实际目的是为了房屋买卖。证据6的真实性没有异议，关联性有异议，不能约束双方之间的《房屋转让合同》，也不能说明房屋转让条件没有具备。规范性文件是一种政策，不能影响房屋转让合同的��效和履行。鸿雁电器公司对证据均无异议。对本院调取的证据，原告对该证据的形式的真实性没有异议，创业中心的规划设计决定了建筑必须是分户转让，现已经符合在五年后转让的条件，杭州市国土资源局没有权利决定房屋不得分割转让。鸿雁电器公司对该证据的三性均没有异议，房屋所属的华鸿大厦转让的条件有两项，五年内土地使用权和房屋产权不得转让，该幢房屋不得分割转让。华元置业公司对真实性、合法性、关联性均没有异议，复函明确在过了五年，补交土地出让金的前提下可以转让。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：原告、鸿雁电器公司、华元置业公司提供的证据，本院对其真实性均予以认定。本院依职权调取的复函，对其真实性、合法性、关联性予以认定。根据上述认定之证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定下列事实：2003年1月15日，鸿雁电器公司与杭州市国土资源局签订杭土合字（2003）10号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，鸿雁电器公司通过协议出让方式取得西湖区东至万荷路，南至天目山路，西至城西汽配城，北至浙江省电信实业集团杭州市有限公司；宗地总面积为12830平方米，其中出让土地面积为10013平方米的国有土地使用权。合同项下出让宗地的用途为综合（办公）用地、商业用地。主体建筑物的性质规定为创业中心项目。根据杭州市人民政府杭政（2002）13号文件的规定，鸿雁电器公司同意合同项下的宗地使用权在5年内不得转让；如5年后转让的，则应按市场评估价补缴差价，且首次转让剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2003年3月17日，鸿雁电器公司取得该土地的土地使用证，证号为：杭西国用（2003）字第000108号，坐落西湖区天目山路70号，土地地号为6-1-（5）-出606-1，图号为76-83.2-16，土地用途为综合，终止日期2053年3月16日。在该证记事一栏载明：该宗地实际用途为综合（办公）用地；发证之日起三年验证，逾期未验证的，证书无效。2006年8月7日，鸿雁电器公司取得证号为：杭西国用（2006）字第000186号土地的土地使用证，坐落西湖区天目山路238-250号（双号），土地地号为6-001-005-00073，图号为76-83.2-82.4-A，土地用途为综合（创业中心用地），终止日期2053年3月16日。2006年10月18日，鸿雁电器公司取得上述土地上建造的华鸿大厦1号楼杭房权证西字第××号房屋所有权证，在该证附记一栏载明：规划批建为办公楼，土地用途为综合（创业中心用地），本宗地使用权在5年内不得转让，若5年后转让的，则应按市场评估价补土地差价，���一产权。2004年12月2日，承租方原告（乙方）、出租方鸿雁电器公司（甲方）、担保方华元置业公司（丙方）三方就华鸿大厦写字楼租赁事宜签订了《房屋长期租赁合同》，合同约定：一、租赁范围：1、租赁物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地使用权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意承租该物业范围内的写字间及有关设施。2、甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1404室。3、该房屋暂测建筑面积为156.33平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋事宜和物业管理的规定。三、租赁期限：1、甲乙双方约定该房屋的租赁期限自2005年6月30日起自2025年6月29日，期限为20年。2、若租赁期限内乙方受让该承租房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下之日起，本租赁合同终止。3、上述租赁期限届满后，如乙方未受让房屋所有权的，则本合同自动延长（续订）20年，自2025年6月30日起自2045年6月29日止继续有效。4、本合同上述延长（续订）20年期限届满，如乙方仍未受让房屋所有权的，本合同再自动延长（续订），自2045年6月30日起自2053年6月29日止继续有效。四、物业交付：甲乙双方约定，甲方于2005年6月30日前，将符合本合同约定的房屋交给乙方使用，交付方式为甲方书面通知乙方办理接受手续。五、租金及支付方式：1、本合同项下房屋三个阶段租期的租金合计为143万元，每平方米租金价格为9147.32元，于2004年12月15日前一次性交清全部租金。…十六、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。同日，受让方原告（乙方）、转让方鸿雁电器公司（甲方）���担保方华元置业公司（丙方）三方就华鸿大厦写字楼转让事宜签订了《房屋转让合同》，合同约定：一、转让房屋范围：1、转让物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地使用权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意受让该物业范围内的写字间及有关设施。2、甲方转让给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1404室。3、该房屋暂测建筑面积为156.33平方米。二、转让房屋的情况：甲方向乙方转让的房屋为写字楼，仅能作为办公场所，乙方应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、房屋转让事项：1、根据《杭州市国有土地使用权出让合同书》杭土合字（2003）10号规定，本合同项下房屋的土地使用权在2008年1月16日后允许转让。2、本合同签订时，乙方已与甲方签订《房屋长期租赁合同》，乙方已为本合同项下房屋的承租人，乙方有优先受让权。本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提。3、当本合同房屋具备转让条件后，甲方以书面形式通知乙方，如乙方决定受让房屋的，则应与收到通知之日起三个工作日以书面形式通知甲方。通知到达甲方时，本合同生效。若乙方逾期未予明确回复，则视为乙方自动放弃受让该房屋的权利，继续以租赁方式承租该房屋。4、如乙方受让承租房屋的，则甲方承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将本合同项下的房屋所有权证和土地使用权证变更至乙方名下，乙方须配合甲方办理转让手续。如因法律修改、政策变化、政府规定或乙方原因届时房屋无法按时办理手续的，甲方不负违约责任。四、转让金及支付方式：1、本合同项下房屋的转让金为143万元，每平方米转让价格为9147.32元。���价格不因今后土地出让金的调整而调整。房屋转让前乙方支付之长期租赁的租金自动转为转让款。…十、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。待房屋产权过户完成…，华元置业公司的保证责任免除，保证条款终止。原告分两次支付鸿雁电器公司143万元，鸿雁电器公司亦交付了上述房屋。2008年11月17日，鸿雁电器公司致函给原告，告知原告其在办理分户产权证的过程中，政府主管部门告知华鸿大厦按规定不能分户转让，因此签订的《房屋转让合同》已无法生效并履行。本院认为：原告与鸿雁电器公司、华元置业公司三方签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时���效。因本案当事人在合同中约定本合同的生效以合同项下房屋及土地所有权具备转让条件为前提。而根据杭州市人民政府杭政（2002）13号文件第六条的规定以协议方式出让的科研、创业楼等用地，其土地使用权和房屋所有权5年内不得转让，案涉房屋于2006年10月领取房屋所有权证，故按照上述规定至2011年10月才符合转让条件。在本案《土地使用权出让合同》中并未约定允许鸿雁电器公司进行土地分割转让，而原告也未提供相应证据证明鸿雁电器公司已得到政府特别批准允许土地分割转让，因此，根据政府土地管理部门相关政策规定以及房随地走的原则，案涉房屋至2011年10月方可在按市场评估价格补缴差价后整体转让，但不能分割转让。综上，本案合同项下房屋所有权及土地使用权现不具备转让条件，合同约定的生效条件未成就，本案《房屋转让合同》尚未生效。现两原告依据未生效合同要求鸿雁电器公司、华元置业公司履行合同义务，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，判决如下：驳回黎冰的诉讼请求。案件受理费80元，由黎冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 陈清人民陪审员 刘静人民陪审员 王皓二〇〇九年七月十二日书 记 员 杨慧 来源：