（2008）下民一初字第1199号
裁判日期: 2009-06-09
公开日期: 2014-04-23
案件名称
杭州宋府餐饮有限公司与杭州舟山大厦有限公司、洪国良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州宋府餐饮有限公司,杭州舟山大厦有限公司,洪国良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第1199号原告杭州宋府餐饮有限公司。法定代表人宋智勇。委托代理人王军。委托代理人陆江涛。被告杭州舟山大厦有限公司。法定代表人马萌璐。被告洪国良。两被告委托代理人徐舟波。原告杭州宋府餐饮有限公司为与被告杭州舟山大厦有限公司、洪国良房屋租赁合同纠纷一案，于2008年6月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年8月19日、2009年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王军、陆江涛、两被告委托代理人徐舟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州宋府餐饮有限公司诉称，2005年二被告多次来原告处考察，受二被告的招租邀请，并由舟山市定海区人民政府驻杭办事处副主任从中撮合，双方确定由原告在被告洪国良实际所有和管理的舟山大厦二、三层开办舟山海鲜城。原告按约定投入50多万元的费用用于装修舟山海鲜城二、三层大厅、包厢、海鲜池、厨房、办公室并购置各类专用设备和物品。装修前期工作结束后，原、被告双方于2006年9月5日对租赁期间相关的租金及缴纳时间予以确认。原告于2006年10月1日正式开业。2007年间被告让王信康、邬瑶清等人管理舟山大厦，其中包括原告已租赁和正在营业的二、三层舟山海鲜城部分。2007年10月18日被告指使王信康等人擅自对原告经营的舟山大厦二、三层停水、停电，导致原告海鲜池内的海鲜全部缺氧死亡，冰柜、冰箱内的食品因不能保鲜而变质，海鲜城无法正常经营，原告直接损失达60万余元。二被告的行为违反了合同法的相关规定，在协商未果的情况下，原告提起诉讼，请求法院：1、判令两被告连带赔偿原告损失人民币616764.20元。2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、合作协议书，欲证明原、被告存在租赁关系及双方的权利义务。2、舟山市人民政府驻杭办事处与杭州舟山大厦有限公司签订的《承包租赁合同》，欲证明舟山市人民政府驻杭办事处与杭州舟山大厦有限公司之间承包关系的事实。3、公证书，欲证明由于被告停水、停电的行为造成原告物品损失16000元的事实。4、录音材料，欲证明洪国良是舟山大厦的实际所有人及管理人的事实；原、被告曾就原告的损失进行协商及被告单方中止合同的事实。5、租金确认单，欲证明原、被告存在租赁关系及双方共同确认的相关起租日、租金数额及缴纳时间等事实。6、律师函，欲证明原、被告之间的房屋租赁事实；被告擅自停水停电给原告造成损失后，原、被告就租赁及相关赔偿事宜进行过初步商谈；原告要求被告尽快办理舟山大厦二、三层交接，避免造成更大的损失。7、损失清单及票据，欲证明因被告违约导致原告的损失达616761.2元。8、协议书，欲证明租赁关系发生后，原告以宋府餐饮有限公司名义与客户发生业务上的合同关系。9、水电费收款收据，欲证明在原告租赁经营期间向被告交缴水电费的事实。10、欠单消费凭证，欲证明业主对原告的经营是明知的。11、证人证言，欲证明原告添置了5万元的厨房设备及装修了海鲜池。12、签单消费记录，欲证明舟山市人民政府驻杭办事处在原告处大量消费，原、被告的租赁关系舟山市人民政府驻杭办事处是知情并认同的。13、同意提前解除承包租赁合同的复函，欲证明舟山市人民政府驻杭办事处对原、被告的租赁关系是知情的。14、承包租赁合同，欲证明舟山市人民政府驻杭办事处将该大厦出租给了案外人邱晓平，被告事实上已经违约，给原告造成了重大的经济损失。15、通知函，欲证明舟山大厦和新的承租人擅自换锁给原告造成重大的经济损失。16、照片，欲证明被告给原告造成了重大的经济损失。17、营业执照复印件，欲证明原告的营业场所在西湖区白沙泉17号，且经营地不止一处。18、赠券，欲证明原告曾大量使用过这些赠券，因被告单方面终止合同，擅自换锁，导致原告对财物失去控制，被告完全可以伪造该赠券。被告杭州舟山大厦有限公司、洪国良辩称，两被告一并答辩。一、杭州舟山大厦有限公司、洪国良与原告从未发生过租赁合同关系。2006年洪国良与原告法定代表人宋智勇就杭州舟山大厦餐饮经营有过商谈。洪国良考虑宋智勇专业从事餐饮行业，愿意听取宋智勇餐饮经营方面的意见。双方最后达成口头协议，宋智勇在舟山大厦二、三层开办舟山海鲜城，一年内免费使用场地，试用期一年；一年内如经营不善，宋智勇撤出舟山大厦；一年经营期内盈亏由宋智勇承担或享受。经营期间不能使用宋府餐饮有限公司名称，餐厅原有装修不能擅自作改动，否则后果自负，一年后双方共同确定合作方式；餐厅账务必须进入杭州舟山大厦有限公司总帐管理。2006年10月，舟山大厦餐饮在宋智勇主持下开业。洪国良系杭州舟山大厦有限公司股东之一洪柳的父亲，代表女儿在杭州舟山大厦有限公司从事一些管理事务，洪国良与宋智勇的合作一直受到杭州舟山大厦有限公司另一股东马萌璐的反对，尤其是后期宋智勇在舟山大厦擅自挂宋府餐饮有限公司名称，与当初洪国良与宋智勇洽谈的经营思路大相径庭，同时餐厅账务不进入杭州舟山大厦有限公司总帐，给杭州舟山大厦有限公司管理带来难度。随后由于宋智勇餐饮未有起色，洪国良多次要求宋智勇及时撤出，对相应物品进行及时处理，以减少不必要的损失，而宋智勇一直以经济补偿为由，不予理睬。由于杭州舟山大厦有限公司与舟山大厦业主存在承包合同提前终止的情况，故要求宋智勇配合撤出，相关问题以后结清，遭到宋智勇拒绝，使杭州舟山大厦有限公司迟延处理承包事由，造成很多损失。二、关于原告损失造成的原因应辩证分析。早在2007年10月之前，杭州舟山大厦有限公司的工作人员多次催告宋智勇搬离舟山大厦，宋智勇与杭州舟山大厦有限公司没有任何合约，同时杭州舟山大厦有限公司与舟山大厦业主已达成终止承包合同意向，并给予宋智勇足够的搬离时间，宋智勇不予配合，所造成的损失咎由自取。三、对于损失的计算不合理。对于公证保全的物品很多本身可以利用或处理；同时停电、停水情况并不存在，保全在10月19日，无法保证保全时物品系宋智勇的物品，且保全时又没有通知被告人员参与，缺乏程序公正性。王信康与杭州舟山大厦有限公司之间并无任何法律关系，宋智勇与王信康的纠纷不应由杭州舟山大厦有限公司进行处理。现原告仍在舟山大厦经营，要求赔偿缺乏前置条件。综上，请法院驳回原告对两被告的诉讼请求。两被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、承包租赁合同，欲证明马萌璐与业主约定未征得业主同意不得转让经营权或进行转包，原告进场经营未征得业主的同意。2、关于同意提前解除承包租赁合同的复函，欲证明承包租赁合同于2007年10月30日提前解除，业主发现事实上存在转租行为，这也是业主与杭州舟山大厦有限公司提前解约的原因之一。3、照片，4、消费发票，5、赠券，证3、4、5欲证明原告于2009年5月2日还在青云街18号舟山大厦经营，事实上，在被告与业主提前解除合同的情况下，原告确实停止营业一段时间，但现在原告仍在青云街18号继续经营，故原告提出的赔偿没有事实依据。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的十八份证据，二被告对证据1的真实性有异议，该协议没有双方的盖章确认，连签订的时间也没有，不符合证据的形式要件。对证据2的真实性无异议，但提交的合同内容不完整，里面有涂改的痕迹。对证据3的三性有异议，公证书里列举的物品的品种、数量有异议且不能证明水产品变质这一事实，从公证书所记载的内容也不能反映的金额的多少。对证据4的真实性无异议，证明对象有异议，该录音不能证明两被告指使王信康停水停电，从内容上看舟山海鲜城是宋智勇个人经营而不是宋府餐饮有限公司经营。对证据5真实性有异议，杭州舟山大厦有限公司从未签订过该租金确认单，也从未盖过章。内容存在编造的痕迹，租金确认单上的租赁期限是2006年10月1日至2011年9月30日，而杭州舟山大厦有限公司与业主签订的期限只是到2010年9月30日，这显然是不符合情理的。对证据6的真实性无异议，被告收到过。但宋智勇实际做法与函件内容并不一致，由于客观上宋智勇不予配合，双方未能达成一致意见。对证据7的三性均有异议，仅以这些单据不能证明原告的损失，有很多单据不符合证据形式；这些物品无法证明是客观存在并且是为原告所有、为原告所控制、存放在原告二、三层店内；这些物品的残值如何计算没有证据印证；空调根本不存在，整个大楼是使用中央空调的；10月份的员工工资明显不合理，因为这时候已经停业；海鲜池的装修价格，双方曾谈过是2万元左右；广告牌是业主与杭州舟山大厦有限公司所制作的，宋智勇只是略微承担了一点。在双方协商过程中，宋智勇提交的清单也没有现在这么多，说明原告存在不实事求是的情形。对证据8的关联性有异议，无法反映原告在签订这些合同后存在损失，该证据还表明当时对外签合同是以舟山海鲜城的名义而不是以原告的名义。对证据9无异议。对证据10的真实性无异议，关联性有异议。这些单位与业主完全没有关系，也无法推断业主同意杭州舟山大厦有限公司擅自转租。证据11系证人证言，证言内容基本客观，宋智勇进入之前的装修都是业主投入的，宋智勇增添了一些设备及对厨房进行部分装修。对证据12的真实性与关联性均有异议，原告以舟山市人民政府驻杭办事处在舟山大厦有消费就推定业主认可转租关系，缺乏证明力。对证据13的真实性无异议，对证明内容有异议，恰恰说明原、被告所发生的法律关系没有得到业主的许可，在该复函中业主对转租是不同意的。对证据14有异议，原告应提供原件或提交其他证据予以佐证。对证据15的真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明原告方遭受重大损失。对证据16的真实性无法确认，对证明内容也有异议，单单从照片本身无法证实照片上的物品所有权属于原告，所造成的损失也无法从照片上加以确定。对证据17的真实性无异议，证明对象有异议，原告的实际经营地与注册地存在不一致。对证据18的证明内容有异议，在舟山大厦内不管是谁的财产，两被告都不可能实际掌控，也无法伪造赠券。本院认为，原告提交的证据1因未经合同双方签字盖章确认，合同尚未成立，故对其证据效力不予确认。证据2系一份不完整的合同，且内容有多次涂改，故对其证据效力不予确认。证据3的真实性予以确认，对其证明对象不予确认。证据4的真实性予以确认。证据5的真实性予以确认，被告虽否认曾在该租金确认单上盖章，但未否认公章的真实性，故对其抗辩不予采信。证据6的真实性予以确认。证据7被告对三性均有异议，本院认为被告异议成立，对该组证据的效力不予确认。证据8与本案缺乏关联，对其证据效力不予确认。证据9被告无异议，对其证据效力予以确认。证据10的真实性予以确认，但与本案无关联，也无法证明原告的证明对象。证据11的证据效力予以确认。证据12与本案缺乏关联，也不能证明原告的待证目的，故对证据效力不予确认。证据13的真实性予以确认，该证据证明原告与被告杭州舟山大厦有限公司之间的法律关系并未得到业主的确认。证据14系复印件，原告未提供可比对的原件，对其证据效力不予确认。证据15的真实性予以确认，对其证明对象不予确认。证据16系一组照片，仅从照片所反映的图像无法确认其真实性及证明对象，故对照片的证据效力不予确认。证据17的证据效力予以确认。证据18的真实性予以确认，但原告仅以这些赠券推定被告提交的赠券系伪造，依据不足，故对原告的待证内容不予确认。被告提交了五份证据，原告对证据1中第1、4页的真实性无异议，第2、3页真实性、合法性无法确认，如果确实存在不得擅自转包的情形，是被告采取了不诚信的做法，相应的责任应由被告承担，不认可被告的证明目的。对证据2的真实性、合法性原告认为无法确认。对证据3的真实性有异议，拍摄的时间不明确。对证据4的真实性无异议，但对证明内容及关联性有异议，不能证明消费时间、地点、具体的场所，且原告还有其他营业场所，现在该两处营业场所都已停业。对证据5的真实性无异议，但2006年开始原告有三、四家店都在使用同一种赠券，原告有大量的赠券在舟山大厦，因被告强行更换门锁，导致原告对财物失去了控制。被告提交的赠券上抹掉了机场路108号的地址，说明被告是有意纂改、伪造该证据。本院认为，原告认可证据1的第1、4页，而怀疑第2、3页的真实性，但未对其怀疑提出合理的理由，对其该意见不予采信，对证据1的效力予以确认。证据2原告认为真实性、合法性无法确认，但原告提交的证据13与又该份证据相同，故本院对原告的抗辩不予采信，该证据2的效力予以确认。证据3、4、5之间能相互印证，原告称赠券系被告采取不合法的手段取得并进行了伪造的抗辩，无证据佐证，结合原告自认的舟山海鲜城仍在对外经营且原告法定代表人亦在管理的事实，对上述三份证据的效力予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2005年10月30日，舟山市人民政府驻杭办事处与被告杭州舟山大厦有限公司法定代表人马萌璐签订一份《承包租赁合同》，约定舟山市人民政府驻杭办事处将坐落于杭州市下城区青云街18号舟山大厦2-3层全部、8-11层楼除1101室、1112室外均承包租赁给马萌璐，由马萌璐在承包租赁期间注册成立杭州舟山大厦有限公司对外经营，承包租赁期为五年。合同第八条规定：在承包租赁期内，未经发包出租人书面同意不得擅自转包或与他人合作经营。2006年9月5日原告与被告杭州舟山大厦有限公司签署了一份《租金确认单》，约定自2006年10月1日起原告向被告杭州舟山大厦有限公司承租舟山大厦二、三层餐厅，第一年租金全免，第二年租金140000元，第三年租金200000元，第四、五年280000元，半年一付。后原告在舟山大厦二、三层开办舟山海鲜城经营餐饮，并投入了一定资金用于装修及购置厨房设备等。2007年10月，因与他人之间的纠纷，原告停止营业。2007年10月19日，原告向杭州市西湖公证处申请对餐厅内的冷藏和水产品进行证据保全，杭州市西湖公证处对物品进行清点后出具了（2007）浙杭西证民字第3190号公证书。2007年10月30日，杭州舟山大厦有限公司发函给舟山市人民政府驻杭办事处，要求提前解除合同，舟山市人民政府驻杭办事处同意解除合同并明确合同解除日为2007年10月30日。另查，经过一段时间的停业，原告现仍以舟山海鲜城名义对外经营。本院认为，原告与被告杭州舟山大厦有限公司签署的租金确认单，已明确当事人的名称、标的、履行期限等内容，双方虽未签订正式的房屋租赁合同，但该租金确认单已具备合同的主要内容，故应认定为双方租赁关系成立。被告杭州舟山大厦有限公司否认其在租金确认单上盖有公章，但又不要求对公章的真实性进行鉴定，对其该抗辩本院不予采信。案涉承租房屋舟山大厦二、三层餐厅系舟山市人民政府驻杭办事处所有，被告杭州舟山大厦有限公司系承包租赁方，其再将房屋出租给原告，系转租行为。由于杭州舟山大厦有限公司与舟山市人民政府驻杭办事处明确在合同中约定不得转包或与他人合作经营，事后也未对杭州舟山大厦有限公司转租的行为予以追认，故原告与杭州舟山大厦有限公司建立的租赁关系，是不合法的转租，该转租行为无效。无效的民事法律关系，自成立起即无效。原告在签订合同时未核实杭州舟山大厦有限公司是否具有转租权而与其建立租赁关系，双方之间仅签署了一份简单的租金确认单，也未就合同履行过程中的相关事项作出约定，其存在一定过错。合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即使原告因此而受到损失，该损失也应由其自行承担。况且原告现仍以舟山海鲜城的名义对外经营，其之前投入的装修及购置的设备仍在继续使用，其诉请要求被告赔偿该部分损失，亦缺乏事实依据。在上述前提下，原告要求对损失进行评估，本院亦不予准许。被告洪国良并非合同当事人，根据合同相对性，原告要求洪国良承担赔偿责任，无法律依据。综上，原告的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州宋府餐饮有限公司的诉讼请求。本案受理费9968元，由原告杭州宋府餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9968元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审 判 长 叶东晓人民陪审员 陈学清人民陪审员 丁 弘二〇〇九年六月九日书 记 员 楼一平 来自：