（2009）杭下民初字第885号
裁判日期: 2009-06-05
公开日期: 2014-05-05
案件名称
杭州市下城区国有投资控股有限公司与杭州久久浴室房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州市下城区国有投资控股有限公司,杭州久久浴室
案由
房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第三十七条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第885号原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司。法定代表人汪虹泉。委托代理人张顺洪。被告（反诉原告）杭州久久浴室。投资人丁靖。委托代理人王凤兰。原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司诉被告（反诉原告）杭州久久浴室房屋租赁合同纠纷一案，于2009年5月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。被告杭州久久浴室在答辩期内向本院提起反诉，本院受理后于2009年5月25日对本诉与反诉合并进行了审理。2009年5月26日本院将本案案由变更为返还原物纠纷，并于2009年6月4日再次开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司委托代理人许力先、被告（反诉原告）杭州久久浴室委托代理人王凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州市下城区国有投资控股有限公司诉称，2003年3月31日，杭州市下城区工业总公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租杭州市下城区河东路257号房产，租期为2003年4月1日至2009年3月31日。2005年9月6日，经下城区人民政府发文，将河东路257号房产归原告所有。其后被告即向原告承租并缴纳租金。2009年3月26日，被告函告原告，要求延长房屋租期至2009年6月30日，但原告未予以同意。现租期已满，被告仍占用诉争房屋至今。原告为此提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即腾退原告所有的房产即河东路257号；2、被告向原告支付房屋使用费16333.45元（暂计算至2009年5月5日，其后发生的据实另算）；3、被告立即付清水电、网络、通讯费用；4、本案诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）为支持其本诉请求，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，欲证明被告与下城区工业总公司签订了房屋租赁合同。2、下政发（2005）44号文件，欲证明河东路257号房产转为原告所有，与房产有关的经营权均归原告所有。3、记账凭证及发票，欲证明被告向原告承租房产并支付租金。4、报告，欲证明：1、被告向原告要求延长租期；2、租期于2009年3月31日到期。5、被告工商资料，欲证明被告的主体身份及杭州振兴锅炉材料公司已注销。6、原告营业执照组织机构代码证，欲证明原告的主体身份。被告（反诉原告）杭州久久浴室答辩并反诉称，首先对本诉进行答辩：一、原告的诉状中原、被告主体都有错误，原告并不是杭州市下城区河东路257号的所有权人，原告并未获得产权证，根据物权法的规定，原告无权提起诉讼要求被告腾退。根据双方的租赁合同，杭州振兴锅炉材料公司不管有无注销，都应有主管单位到庭，否则会造成事实认定错误。二、原告诉请的事实理由有错误。1、原告要求被告支付使用费并腾退房屋是错误的，因为该房是两个单位承租，现在要求被告全部腾退，是事实上的错误。2、原、被告的租赁合同表面上是到2009年3月31日，事实上被告承租该房是没有固定期限，因为被告改制时原来杭州市下城区工业总公司的员工都由被告负责安置，被告为杭州市下城区工业总公司解决了很多困难，所以杭州市下城区工业总公司承诺长期给被告有偿使用该房屋，签订合同只是形式而已。3、原告要求被告付清水电、网络、通讯费用没有事实依据，因为水、电表、网络都是以被告的名义申请，所有权本来就属被告，原告也没有证据证明被告拖欠这些费用。综上，被告认为原、被告的租赁合同没有终止，被告要求继续承租，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。另外被告认为法庭将本案的案由变更为返还原物纠纷是不正确的，因为原、被告是基于租赁合同发生的纠纷，虽然现租赁期限届满，但原、被告还是存在事实上的租赁关系。如果变更为返还原物纠纷，原告的诉讼请求应有所变更，请求腾退应改为归还，第二项诉讼请求应为由被告赔偿原告房屋使用费，如果原告不变更诉讼请求，本案的案由不应变更。即使案由变更为返还原物纠纷，也应追加丁靖为被告，因为杭州振兴锅炉材料公司倒闭后，原由其使用的营业房由丁靖在使用，所以丁靖也是侵权人之一，应追加其为本案被告，以便进一步查清事实。其次就反诉陈述事实和理由：原、被告签订合同后，被告为杭州市下城区工业总公司解决了职工的就业问题，杭州市下城区工业总公司和下城区改办承诺上述房产给被告有偿使用。并且被告在合同签订后对房屋进行了扩建，由原来的500多平方米扩建到现在的1000多平方米，又对房产进行了装修，购置了浴室专用锅炉。现双方租赁期限已到，如原告要求终止合同，理应赔偿被告装修、设备损失。为此特提起反诉，请求判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修、设备损失共计20000元；反诉费用由原告（反诉被告）负担。被告（反诉原告）为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：1、证明，欲证明杭州市下城区工业总公司同意将河东路257号房屋给被告有偿使用的事实。2、建筑许可证，欲证明河东路257号刚建好时只有500多平方米，经被告扩建后面积达到1000平方米。3、下体改（2003）8号文件，欲证明杭州久久娱乐厅变更为杭州久久浴室的事实。4、资产转让协议书，欲证明反诉原告花费装修费180000余元和锅炉费40000余元的事实。原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司对反诉辩称，一、反诉原告要求反诉被告承担装修设备损失20000元缺乏事实和法律依据。二、就事实而言，本案中在合同签订时房产约定的面积已经达到1400多平方米，并不存在反诉原告所称的自行扩建问题。三、在房屋租赁合同第七条中已经明确约定，被告在租赁期限届满时将房屋（含装潢）交还给原告，因此不存在反诉原告所称的赔偿装修费的事实。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：对原告提交的六份证据，被告对证据1的真实性无异议。证据2共三页，对第1页盖有公章的无异议，第2、3页有异议，河东路257号的产权是否属于原告不明确，应以房管部门颁发的三证为依据。证据3被告认为系复印件，不予质证。证据4、5、6被告无异议。本院对证据1、4、5、6的效力予以确认。证据2系下城区政府文件，虽仅在第1页盖有公章，但被告不能提供反驳证据以证明该文件不真实，故对文件的真实性予以确认，诉争的房产虽未经过产权登记，但物权法亦规定不动产物权的变动不以登记为生效要件，人民政府的决定无须登记即能发生不动产物权变动效力，故对该证据与本案的关联性亦予以确认。证据3原告未提供原件核对，对其证据效力不予确认。被告提交的四份证据，原告对证据1的关联性有异议，从证据中无法得出与本案有任何关系，即使有联系也是写着“有偿使用”。证据2系复印件，原告对三性均有异议。对证据3原告认为与本案缺乏关联性。对证据4认为与本案缺乏关联性，而且也得不出反诉原告所称的损失。本院对证据1、3、4的真实性予以确认，但三份证据均与本案缺乏关联，也不能证明被告扩建房屋及存在被告所称的损失。证据2系复印件，无原件核对，本院对其证据效力不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2003年3月31日，杭州市下城区工业总公司与被告及杭州振兴锅炉材料公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告及杭州振兴锅炉材料公司承租杭州市下城区河东路257号房产，面积1456.59平方米，租期为六年，自2003年4月1日至2009年3月31日。年租金160000元，第四年起递增5%，即168000元。租赁期满后，被告应把房屋完整（含装潢）交还给原告。2005年9月6日，杭州市下城区人民政府以［下政发（2005）44号］文件，明确河东路257号房产归原告所有。之后被告即向原告缴纳租金。2009年3月26日，被告发函给原告，要求延长房屋租期至2009年6月30日，但原告未予同意。现租期已满，被告尚未将房屋腾退归还给原告。另查，杭州振兴锅炉材料公司因改制已被注销。本院认为，杭州市下城区工业总公司与被告及杭州振兴锅炉材料公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。合同履行过程中，合同所涉的河东路257号房产的权属发生变动，杭州市下城区人民政府决定将上述房产归属原告所有，此后被告即向原告缴纳房租。因原、被告并未另行签订房屋租赁合同，故原、被告的行为应认定双方对原租赁合同确定的权利义务予以继受和承接，原租赁合同对双方仍然有效。现房屋租赁期限届满，原告亦明确表示不再续签合同，被告理应将房屋腾空归还给原告，其拒不归还诉争房屋，已损害了原告合法权益。被告称没有固定租赁期限，现存在事实租赁关系的抗辩，无证据佐证，本院不予采信。原租赁合同的另一承租方杭州振兴锅炉材料公司已被注销，被告在第一次庭审时自述其将原由杭州振兴锅炉材料公司使用的房屋转租给他人，但未提交证据，该案涉房屋应认定全部由被告占用，故原告请求被告腾退房屋并参照原租赁合同约定的租金承担2009年4月1日至2009年5月5日侵占房屋期间的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。原告请求被告付清水、电、网络、通讯等费用，但未提出明确的数额，也未为被告代垫上述费用，其该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。原租赁合同明确约定租赁期届满后被告应将房屋包括装潢完整地交还给原告，故被告反诉要求被告赔偿装修费缺乏事实依据，至于设备费用，被告在陈述中明确为购买锅炉的费用，本院认为对该锅炉的处置在合同中并未予以约定，现有价值也不明确，现原告并未有占有锅炉的意思表示或行为，被告直接要求原告赔偿，于法无据，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杭州久久浴室于本判决生效之日起十日内将杭州市河东路257号房产腾空归还给原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司。二、被告（反诉原告）杭州久久浴室于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司支付房屋使用费16333.45元（自2009年4月1日至2009年5月5日以每日466.67元计算）。三、驳回原告（反诉被告）杭州市下城区国有投资控股有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杭州久久浴室的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费208元，减半收取104元，由被告（反诉原告）杭州久久浴室负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）；反诉受理费150元，由被告（反诉原告）杭州久久浴室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费358元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 叶东晓二〇〇九年六月五日书记员 楼一平