（2009）杭上民初字第497号

裁判日期: 2009-06-28

公开日期: 2014-04-18

案件名称

张志明与徐星珍、颜俊等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张志明,徐星珍,颜俊,王远之

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2009）杭上民初字第497号原告：张志明。委托代理人：陈志刚。被告：徐星珍。委托代理人：陈权。委托代理人：姜晓燕。被告：颜俊。委托代理人：徐伟民。被告：王远之。委托代理人：王竑。委托代理人：叶斌。原告张志明为与被告徐星珍、颜俊、王远之房屋转让合同纠纷一案，于2009年4月9日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员周智适用简易程序独任审判，于2009年6月8日公开开庭进行了审理。原告张志明及其委托代理人陈志刚，被告徐星珍的委托代理人陈权，被告颜俊的委托代理人徐伟民，被告王远之的委托代理人王竑、叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志明诉称：原告张志明与被告徐星珍于1992年3月结婚（双方均系再婚），婚后即共同居住于杭州市大学路6幢14号502室，2000年2月份，两人即共同购买该房改房（形式上购房人为徐星珍，但所用工龄系夫妻二人，资金也为共同出资），2001年10月之后，大学路房屋也成为二人的唯一房产，原告也一直居住至今。2005年12月，被告徐星珍因欠下赌债，竟在违法中介的配合下，将房屋以虚假的转让合同形式转让给被告颜俊，然后以颜俊之名办理按揭贷款用于归还其赌债，2007年8月，因徐星珍不能归还银行贷款，徐星珍与颜俊又将大学路房产转让给了被告王远之。2008年10月3日，原告才得知以上情况，为保护自己的生存居住权，原告于2008年10月4日即向杭州市上城区人民法院提起了民事诉讼，案号为（2009）杭上民初字第143号，要求确认徐星珍与颜俊订立的房屋买卖合同无效，审理过程中，法院依法追加王远之为第三人参加诉讼，2009年2月13日法院作出民事判决，确认徐星珍与颜俊订立的房屋转让合同无效，该判决已生效。原告认为，由于徐星珍与颜俊的违法房屋转让行为已被人民法院确认为无效，在此基础上的民事行为当属无效。除此之外，被告王远之的购房行为也完全不符合法律规定的善意第三人构成的必要条件：1、原告今年已76岁一直居住在大学路新村，在市场环境下，具备一定风险意识的购房人，房屋实际使用及其居住人的具体状况是其必须了解的基本情况，但王远之并未作起码的了解；2、因为以前一个是虚假的转让合同，第二次房屋转让时，所有的前期手续均是徐星珍负责办理（虚假转让后颜俊与徐星珍又通过公证文书，委托徐星珍办理房屋保管、转让等全部手续同时房屋三证也在徐星珍手中），而徐星珍又是与原告一样的实际居住人，而且在相关的契证等权利凭证上，也可以证明徐星珍是颜俊此前的房屋所有人，种种不符常理之处并没引起被告王远之的注意，或是注意到了但为了利所诱，一意孤行；3、2007年下半年正是杭州房价高峰的时候，二次转让时大学路房产的平均价格才9000多，明显低于实际的市场价（即使在房价有所下降的现在，连朝晖、德胜附近的二手房都在万元以上），这是促使被告王远之明知转让房产可能存在问题，但仍执意购买的原因；4、在二次转让过程中，担任双方中介及委托人的杭州友谊房产代理公司，在交易过程中明知前一转让合同是徐星珍和颜俊为骗取贷款而进行的非法行为（在法律上这就是无效行为），但不履行必要的注意义务，根本不审查其中的环节是否还存在其他可能的瑕疵，应该说中介作为委托人在交易环节上是存有明显过错的，根据民法理论，代理人之过错其后果应由被代理人王远之承担。综上，原告认为，鉴于徐星珍与颜俊签订的违法房屋转让合同自始无效，在第二次房屋转让合同时，被告王远之又是非善意取得，原告为保护自身的生存居住权利，依据我国民法通则及合同法有关规定，请求法院判令：1、依法确认被告颜俊与王远之订立的房屋转让合同无效；2、本案诉讼费由三被告承担。被告徐星珍辩称：1、对原告的合法权益损害表示深感愧疚，愿意承担责任；2、被告颜俊存在恶意应当承担过错责任；3、被告王远之非善意第三人，其房屋所有权不应得到保护，房屋还给原告。被告颜俊辩称：1、原告主体不适格，根据案由原告并非合同主体；2、本案两次买卖及过程都在被告徐星珍操作下完成。第二次买卖中被告徐星珍没有按期归还贷款给被告颜俊造成的损失给予的补偿不是牟利；3、第二次买卖合法有效，不因第一次买卖合同的无效而无效；4、虽然被告颜俊没有参与都是委托被告徐星珍，根据被告颜俊的理解，被告王远之应当是善意第三人，不存在明显低于市场交易价格。被告王远之辩称：1、根据合同相对性，原告非合同当事人，不是适格的原告，被告王远之和原告没有任何合同关系，原告无权起诉；2、被告王远之取得房屋是善意的，符合善意第三人条件。购买房屋时谨慎审查了权属证书等，有理由相信被告颜俊就是房屋所有人。被告王远之支付的房价是348000，并承担了税费，实际交易每平米的价格为9873.3元，根据司法解释，合理价格不等同于市场价格，只能参照市场价格。3、被告王远之已经办理了登记手续，符合物权法的善意取得规定，就不必要考虑审查合同是否有效。合同法第51条是一般条款，本案系一般法律规定下的特殊情况，特别条款应当优于一般条款，被告颜俊和被告徐星珍的两份合同是不同的法律关系。至于杭州友谊房地产公司只是中介机构，并非是被告王远之的代理人。原告为证明自己的诉称意见，提交了下列证据：1、（2009）杭上民初字143号民事判决书，证明徐星珍与颜俊间的虚假房屋转让合同已由人民法院确认无效。生效判决书中明确了原告身份及当时转让过程中的具体细节，签名是被告徐新珍找人冒名顶替的，被告颜俊获得非法收益。该证据能够证明原告诉讼主体适格。2、房屋转让合同及补充协议，证明颜俊与王远之签订转让合同时实际操作人为徐星珍，且王远之当时已发觉房屋产权有问题，补充协议第五条手动添加的内容是被告王远之要求添加，是为了保护自己的权益安全。3、情况说明，证明东兴房产代理公司为谋利违法办理徐星珍与颜俊间的虚假房屋转让。徐星珍仍然是实际房屋权利及占有人。4、委托代理协议，证明房屋转让中委托人与代理人为杭州友谊房产公司，代理费用由王远之全额支付。5、双方承诺，证明友谊房产在二次转让时已明知第一次转让为虚假转让，明知被告徐星珍与被告颜俊是骗取银行贷款。6、收条，证明被告颜俊为谋利参与虚假转让合同。7、契证，证明契证明示徐星珍为讼争房屋原所有人。8、房屋租赁合同，证明房屋转让完成后徐星珍又向王远之租赁房屋，是为了拖延原告知情的时间。9、证明，证明所涉房产为原告与徐星珍共同产权，使用原告工龄41年。10、2007年8月杭州透明售房网二手房数据及报导，证明07年8月当时杭州主城区二手房均价已超过万元。11、都市快报刊登的大学路新村二手房挂牌价的，证明当时大学路新村二手房的价格。12、民事判决书，证明因徐星珍擅自买卖房屋原告已通过诉讼解除与其婚姻关系。被告徐星珍为证明自己的辩称意见，提交了下列证据：13、照片一组及证人证言，证明涉案房屋内有原告的生活相片，原告当时生活在此，被告王远之买房时没有进行询问和尽到注意义务。被告颜俊未提供证据。被告王远之为证明自己的辩称意见，提交了下列证据：14、委托书；15、公证书；16、身份证；17、离婚证；以上证据14、15、16、17证明被告王远之已经审查了被告颜俊的身份证明、单身证明、以及委托手续。18、房屋所有权证；19、国有土地使用证；20、契证（查档证明）；以上证据18、19、20证明房产交易时，被告颜俊合法拥有诉争房屋的产权。21、房屋所有权证；22、国有土地使用证；23、契证；以上证据21、22、23证明被告王远之已履行登记手续，并合法取得诉争房屋的产权。24、销售不动产统一发票；25、税收通用完税证；26、税收代保管资金专用收据；27、收据；28、浙江省契税专用缴款单据；29、印花税销售凭证；30、房屋所有权登记费收费票据；31、杭州市服务业统一发票；32、房产交易手续费专用发票；以上证据24至证据32证明1、被告王远之为被告颜俊代缴的税费款项；2、被告王远之以合理的价格受让诉争房屋。双方当事人对上述证据在庭审中均进行了质证。被告徐星珍对原告张志明提供的证据1至证据12均无异议。被告颜俊对原告张志明提供的证据1至证据12质证意见是：证据1真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，判决书中明确20000元并非是给予被告颜俊好处费，只是给予其损失的补偿。第一次买卖合同的主体和第二次是不一样的。第二次合同是被告颜俊、王远之之间的签订的买卖合同。证据2真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，发现有问题只是原告的主观判断。证据3真实性、合法性、关联性无异议，可以证明颜俊当时只是帮忙没有牟利。证据4真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，友谊房产只是中介公司，不应当由被告承担责任。证据5真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议。证据6真实性、合法性、关联性无异议，但20000元属于对被告颜俊损失的补偿。证据7真实性、合法性、关联性无异议，证明对象是原告的主观判断。证据8被告颜俊当时不知情，买卖之后租赁也是正常的行为。证据9无异议。证据10真实性、合法性、关联性有异议，证据只是报道，不代表真实市场价格，房子是一房一价，不存在明显低于市场价。证据11真实性、合法性、关联性有异议，质证意见同证据10。证据12与本案无关联性。被告王远之对原告张志明提供的证据1至证据12质证意见是：证据1真实性、合法性无异议，但无关联性。证据2证明目的不能成立，王远之是出于谨慎才补充的第5条。证据3与本案无关联性。证据4证明对象有异议，友谊房产只是居间人。证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议。证据6与本案无关联性。证据7与本案无关联性。证据8真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，租赁是正常的市场行为。证据9真实性、合法性无异议，与本案无关联性。证据10、11只是媒体报道，并非权威机构权威的解释，真实性有异议。证据12与本案无关联性。原告张志明对被告徐星珍提供的证据13真实性、合法性、关联性无异议。被告颜俊对被告徐星珍提供的证据13质证意见是：对照片本身真实性无异议，但交易的时候是否存在这样的情况被告颜俊不知道，证明对象有异议，因为是二手房，所购买的房子内出现照片符合正常，除非是毛胚房。证人称十几年照片都没动过不符合客观事实。本案被告王远之购买的被告颜俊的房产，只要审查被告颜俊的产权情况就可以，法律没有规定一定要审查被告徐星珍和原告的生活情况。被告王远之对被告徐星珍提供的证据13质证意见是：证据不具有关联性，证明对象不成立，被告王远之去买房只需要审查被告颜俊的房屋三证，房屋是否存在共有情况被告颜俊提供了单身证明，被告王远之已经尽了审查义务。原告张志明对被告王远之提供的证据14至证据32的真实性均无异议，但是对证明对象有异议。对证据14、15、16、17，认为实际交易对象是被告徐星珍，形式上看是被告颜俊，被告王远之对此没有足够重视。对证据18、19、20，认为以前的房屋所有人就是被告徐星珍，房屋交易不久又是被告颜俊的全权代理人，恰好证明被告王远之没有尽到注意义务。证据21、22、23，形式上虽合法，但是本质上违法。证据24至证据32，当时房屋成交价是9218.5元每平方米，税费不能成为成交价的部分。被告徐星珍对被告王远之提供证据24至证据32真实性无异议，对证据24至证据32合法性、关联性、证明对象有异议：1、涉案房屋事实上是被告徐星珍实际进行买卖。2、买卖过程中被告徐星珍已经向被告王远之告知其与被告颜俊之间的买卖是虚假的。3、被告王远之可以确认涉案房屋被告颜俊始终没有占有使用过，实际使用人是被告徐星珍，所以被告王远之又出租给徐星珍。以上证据证明的交易损害了原告合法权益。被告颜俊对被告王远之提供证据24至证据32真实性、合法性、关联性均无异议。综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：对于原告提供的证据1至证据9的真实性本院予以认定，对于合法性和关联性本院则结合其他证据综合认定。对于原告提供的证据10、11，其内容因来自网络的报道，对于其内容真实性本院不予认定。证据12是法院生效的判决，本院予以认定。对于被告徐星珍提供的证据13中照片的真实性本院予以认定；对于被告徐星珍提供的证人证言，被告颜俊、王远之均有异议，对于证人证言本院不予采信。对于被告王远之提供的证据14至证据32，原告张志明、被告徐星珍、被告颜俊对真实性均无异议，对于真实性本院予以认定，对于合法性和关联性本院则结合其他证据综合认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：原告张志明与被告徐星珍原系再婚夫妻，于1992年5月25日登记结婚，于2009年4月14日经本院判决离婚。2000年2月3日被告徐星珍通过房改，取得大学路新村6幢14号502室房产的产权。2005年10月16日被告徐星珍与颜俊就大学路新村6幢14号502室房产通过杭州东兴房产代理服务有限公司签订杭州市房屋转让合同一份，约定被告徐星珍将该房转让于被告颜俊，之后双方办理了房产过户手续，被告颜俊于2005年10月21日取得了大学路新村6幢14号502室的所有权证，于2005年10月31日取得了大学路新村6幢14号502室的土地使用权证。2005年12月2日被告徐星珍与颜俊经杭州市上城区公证处办理公证手续，被告颜俊全权委托被告徐星珍办理下列事宜：一、代为前往中国建设银行股份有限公司杭州中山支行办理归还大学路新村6幢14号502室房产的按揭贷款手续。二、办理完归还贷款手续后，代为前往杭州市房管部门注销大学路新村6幢14号502室房产的抵押登记；三、在上述事项办妥后，代为办理上述房产的转让、过户、领取售房款等一切相关事宜。受托人有转委托权，委托期限自委托之日起至委托事项办妥为止。2007年8月26日被告徐星珍作为被告颜俊的代理人通过杭州友谊房地产代理有限公司与被告王远之就杭州大学路新村6幢14号502室签订杭州市房屋转让合同，双方约定房屋总价为348000元，被告王远之于2007年8月28日将房款348000元存入保证金账户中，待房产验证无误后支付房款238000元，余款110000元于房屋所有权证、契证过户至王远之名下后付清。2007年8月30日，被告王远之支付购房款348000元。2007年9月6日，被告王远之取得杭州市大学路新村6幢14单元502室房屋所有权证。2007年9月7日，被告王远之缴纳了印花税等税金19662元。2007年9月7日，被告王远之缴纳了契税5220元同时取得房屋契证。2007年9月11日，被告王远之取得杭州市大学路新村6幢14单元502室土地使用权证。2009年1月12日，原告张志明提起诉讼，要求确认被告徐星珍与颜俊签订的房屋转让合同无效，2009年2月13日，本院以“该房屋转让合同以合法的形式掩盖了非法的目的”为由判决宣告徐星珍与颜俊2005年10月16日就杭州市大学路新村6幢14单元502室签订的房屋转让合同无效，该判决已经发生法律效力。2009年4月9日，原告张志明向本院提起诉讼要求确认被告颜俊与王远之订立的房屋转让合同无效。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告张志明诉讼主体是否适格；二、被告王远之在房屋买卖过程中是否具备善意取得要件；三、被告颜俊和王远之之间的房屋转让合同的效力。对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。原告作为涉案房屋的原共有人之一，该房屋转让的合同是否有效对于原告有直接的利害关系，原告具有请求人民法院对合同效力予以审查的起诉的诉讼权利，因此，原告张志明是适格的原告。但原告具有诉权并不能直接推定其对涉案房屋具有实体上的胜诉权，在徐星珍与颜俊2005年10月16日就杭州市大学路新村6幢14单元502室签订的房屋转让合同被宣告无效的情况下，原告的诉讼请求应否得到支持取决于被告王远之在取得该房屋物权时候是否具备善意取得的要件。对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。从本案来看，原告张志明与被告徐星珍称被告王远之不具有善意的理由有两点：一是在房屋买卖的过程中，被告徐星珍已经告知被告王远之关于徐星珍与颜俊之间的合同为虚假合同的事实；二是在涉案的房屋内存有原告张志明的照片，而被告王远之没有谨慎的审查。对于第一个理由，原告张志明与被告徐星珍对其主张并未提供证据予以证明，本院不予采信。对于第二个理由，本院认为，被告王远之作为房屋的买受人，有义务审查房屋出卖人的身份，以及对于出卖人是否具有转让房屋的所有权证、契证和相应的国有土地使用权证。在房屋买卖过程中，被告王远之已经尽到了一般人所应审查义务，原告要求被告王远之对于合同以外的人的身份进行审查过于苛刻，无疑过大加重了被告王远之的审查义务。因此，被告王远之在交易过程中，对于徐星珍与颜俊之间的合同存在瑕疵并不知情，同时也基于对不动产物权公示的信赖尽到了必要的审查义务。由此可以认定王远之在受让该不动产时是善意的。关于被告王远之是否以合理的价格受让问题，原告张志明主张其提供的网上记录在被告王远之与颜俊订立合同时候即2007年8月主城区成交均价10442元，同时，原告自认涉案房屋在被告王远之与颜俊订立合同时交易的价格应该在11500元左右。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，无论从原告的举证还是原告自认的价格与实际转让价格相比，实际转让价格均高于原告的举证或者原告自认的价格的70%，故原告张志明主张转让价格明显低于市场的交易价的主张本院不予采信。被告王远之已经实际履行了给付价款的义务，涉案房屋及其土地使用权也依照法律的规定办理了过户登记。因此，被告王远之受让房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得要件，构成善意取得。对于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国物权法》中规定的善意取得制度实际是对善意第三人的保护。无权处分与善意取得之间的冲突其实质是原财产所有权人与善意第三人之间的利益冲突，涉及到民法财产所有权的静态安全与财产交易的动的安全保护的优先与取舍。权衡处分人、原财产所有权人、善意第三人之间的利益关系，维护原财产所有权人的利益与维护第三人的利益发生冲突时，《中华人民共和国物权法》更倾向于维护安全秩序以保护交易安全。本案中被告王远之依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定合法取得了涉案房屋的所有权。原告要求宣告被告颜俊与王远之订立的房屋转让合同无效不能成立。综上，本院认为，被告王远之在与被告颜俊订立房屋转让合同时已经尽到了善意的审查义务，在合同履行过程中全面履行了支付合理价款的义务，同时被告王远之在与被告颜俊依照法律规定办理了房屋及其土地使用权的过户登记手续，所以被告王远之已经按照法律规定取得了杭州市大学路新村6幢14单元502室的所有权。故对原告张志明要求宣告被告王远之与被告颜俊订立房屋转让合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定的规定，判决如下：驳回原告张志明的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告张志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。代理审判员　周　智二〇〇九年六月二十八日书　记　员　韩文涛关注公众号“”