（2009）嘉善民初字第178号
裁判日期: 2009-06-25
公开日期: 2015-02-04
案件名称
嘉兴市云中骏商贸有限公司与嘉善天凝金叶房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉兴市云中骏商贸有限公司,嘉善天凝金叶房产开发有限公司,嘉兴市翔森典当有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2009）嘉善民初字第178号原告：嘉兴市云中骏商贸有限公司，住所地嘉兴市经济开发区昌盛路东。法定代表人：杨永生，该公司董事长。委托代理人：凌晔东、凌玲，浙江君胜律师事务所律师。被告：嘉善天凝金叶房产开发有限公司，住所地嘉善县天凝镇东东红路。法定代表人：周文荣，该公司执行董事兼总经理。第三人：嘉兴市翔森典当有限责任公司，住所地嘉善县魏塘镇谈公路792号二楼。法定代表人：陈明观，该公司董事长。委托代理人：颜伟新，浙江金嘉律师事务所律师。原告嘉兴市云中骏商贸有限公司（以下简称云中骏公司）与被告嘉善天凝金叶房产开发有限公司（以下简称金叶房产公司）、第三人嘉兴市翔森典当有限责任公司（以下简称翔森典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2008年12月29日向本院起诉，本院当日受理立案后，依法组成合议庭，于2009年2月17日、6月13日先后两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌晔东、凌玲，第三人委托代理人颜伟新到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告起诉称：2006年12月18日原、被告签订了合同编号分别为JYS043、JYS044《商品房买卖合同》，其中编号JYS043合同约定，合同标的物为凝溪东路69-79号商品房，建筑面积为498.45平方米，总价款为人民币700000元，付款方式及期限，即在房地产管理部门备案登记后在三个工作日内一次付清全部购房款，商品房交付期限约定为，出卖人应在2007年3月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，逾期三日内出卖人向买受人全额返还购房款和按总房款的7.5%支付违约金后出卖人有权解除合同，否则本合同继续履行，出卖人在向买受人交房的同日按总房款的每日万分之十向买受人支付逾期违约金；编号JYS044合同约定，合同标的物为购买天凝农贸市场4号楼商品房，建筑面积为1683.01平方米，总价款为人民币2300000元，付款方式及期限，即本合同在房地产管理部门备案登记后在三个工作日内一次付清全部购房款，商品房交付期限约定为，出卖人应在2007年3月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，逾期三日内出卖人向买受人全额返还购房款和按总房款的7.5%支付违约金后出卖人有权解除合同，否则本合同继续履行，出卖人在向买受人交房的同日按总房款的每日万分之十向买受人支付逾期违约金。2006年12月18日，以上两份合同在嘉善县房地产管理部门备案登记后，原告依约向被告支付了全部购房款。合同约定的交房日，被告未能交房。之后，双方约定的交房日期变更为2007年6月20日，然而到期后被告仍未能按期交房。2008年11月，原告经向房地产管理部门查询得知，被告开发建造的本合同标的物的房地产项目已经验收合格，已符合交房和办理房屋权属证书的条件。原告多次与被告交涉要求其履行合同，被告以种种理由推脱，至今未履行，故请求法院：1、判令被告立即向原告交付合同编号分别为JYS043、JYS044《商品房买卖合同》标的物，并按合同约定向原告支付违约金1710000元（暂计算至2009年1月21日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告未作答辩，也未向本院提供证据。第三人述称：位于嘉善县天凝镇天洪公路南、兴贤路北的109-8-0-36-2地号上的土地使用权因被告向翔森典当公司抵押借款，于2005年9月2日办理了抵押登记，翔森典当公司持有该地号土地使用权的他项权证，权证号为善他项（2005）第109-66号。借款期满后，被告未能及时偿还债务，故翔森典当公司已向嘉善县人民法院起诉，要求实现债权。2008年12月19日，法院作出（2008）善西民二初字第410号民事判决书，确认了上述抵押权和相关债权，现该判决已生效，并已进行强制执行程序。翔森典当公司认为，被告在未全部偿还抵押借款、解除上述土地使用权的抵押登记前，原告的诉讼请求与翔森典当公司的权利相冲突，且由于翔森典当公司的担保物权设定在先，而主张的权利已进入法定执行阶段，故目前原告的权利在客观上难以实现。考虑到案件的处理结果与翔森典当公司有法律上的利害关系，故依法申请参加诉讼。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、原告企业法人营业执照、被告工商基本情况（在册）登记表复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件二份，证明原、被告所签合同约定购买的标的物，总价为3000000元，合同还约定了如出卖人违约则按总房款的每日万分之十向买受人支付逾期违约金。3、银行汇票申请书存根复印件二份（庭审中出示原件），证明原告通过嘉兴市商业银行嘉北支行营业部先后向被告支付购房款计3000000元。4、补充协议原件一份，银行汇票申请书存根复印件二份、收据复印件一份（庭审中均出示原件），证明原告支付给被告购房款3000000元后，由于被告未按期交房，故于2007年4月3日达成调解协议，约定解除合同并退还购房款，之后被告于同月20日前将3000000元退还我公司。但时隔不久，被告仍表示将房屋卖给我们，所以双方于20日又重新签订了这份补充协议，撤回了对商品房买卖合同的解除，调解协议作废，并表示继续按原订合同履行，为此双方确认的交房日期推迟至2007年6月20日，同时我们向房地产管理处经过了解也确认了合同登记没有被撤销仍然有效，故我公司将被告退还的3000000元购房款通过嘉兴市商业银行嘉北支行营业部及中信银行嘉兴秀洲支行又重新支付给了被告。第三人为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、嘉善县国土资源局善他项（2005）第109-66号他项权证复印件一份，证明被告因典当借款而将土地使用权抵押给翔森典当公司，故我公司对案涉房屋享有抵押权。2、嘉善县人民法院（2008）善西民二初字第410号民事判决书一份，证明法院在判决书中判决确认了上述抵押权及相关债权。3、嘉善县人民法院（2009）嘉善民执字第182号受理申请执行案件通知书一份，证明判决生效后，翔森典当公司已向法院申请执行。庭审中，本院依法对原告及第三人提供的证据（被告均未到庭质证），经审核并经原告质证，认证如下：对原告提供的第1、2、3、4项证据，因被告未到庭质证（第一次庭审第三人未参加诉讼），但本院认为该四项证据从形式及内容上均具有客观真实性，对此予以确认。对第三人提供的第1、2、3项证据，原告对证据本身无异议，但认为：⑴.翔森典当公司不符合第三人的诉讼资格，因为本案是商品房屋买卖合同纠纷，而被告是经房地产部门依法设立的，项目的开发也是经过审批后开发的，且被告在向原告出售房屋时又有许可证，同时原告也尽到了充分谨慎的义务，因此所谓的第三人权利是根本不涉及的；⑵.第三人无权参加本案诉讼，因为他项权证书上的设定日期为2005年9月2日至2007年5月2日；⑶.第三人起诉被告的时间是在2008年11月10日，已经超过了抵押权的时间，而在法院判决书中对借款的时间没有予以表述，故我们认为判决书中未查明抵押典当借款的全部事实。本院认为，第三人所举证据虽系合法证据，但不能证明座落于天凝镇凝溪东路69-79号房屋下的地块被抵押的事实，而对农贸市场4号楼房屋下的地块已被抵押的事实予以确认。根据上述证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2006年12月18日原、被告分别签订了编号为JYS043、JYS044商品房买卖合同各一份，出卖人均为金叶房产公司，买受人均为云中骏公司，两份合同中注明的商品房预售许可证号均为售许字（05）第023号。其中编号JYS043合同约定由被告将位于嘉善县天凝镇凝溪东路69-79号，建筑面积共498.45平方米（套内建筑面积470.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.95平方米）商品房卖给原告，总价款700000元；编号JYS044合同约定由被告将位于嘉善县天凝镇农贸市场4号楼，建筑面积共1683.01平方米（套内建筑面积1619.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积63.32平方米）商品房卖给原告，总价款2300000元，两份合同合计金额为人民币3000000元。同时，该两份合同对付款方式及期限，买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任等作了同样的约定，即在房地产管理部门备案登记后，买受人在三个工作日内一次性付清全部购房款；如未按合同规定时间付款，逾期在三十日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2007年3月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人不能在2007年3月17日前交房的，逾期三日内出卖人在向买受人全额返还购房款和按总房款的7.5%支付违约金后，出卖人有权解除合同，否则合同继续履行，出卖人在向买受人交房的同日按总房款的每日万分之十向买受人支付逾期违约金。合同还对其他权利、义务等相关事项作了约定。合同订立后的次日即19日，原告通过嘉兴市商业银行嘉北支行营业部分两次向被告支付购房款各1500000元，合计3000000元。但被告收款后却未在合同规定期限内交房，后经双方交涉无果，被告遂于2007年4月上旬将已收取的3000000元购房款如数退还给原告。同月20日原、被告又签订了补充协议一份，甲方为金叶房产公司，乙方为云中骏公司。该协议约定：甲方应于2007年3月17日交房，由于没有按合同约定日期将上述购房合同所涉的房产交付给乙方，因此按合同约定，甲方返还乙方全额购房款3000000元，并承担违约责任，并于2007年4月3日签订调解协议书，解除上述房产所涉的购房合同。现经双方协商一致，达成以下协议：1、甲方撤回上述商品房买卖合同的解除，愿意继续按原合同履行买卖协议，由此给乙方造成的损失由甲方承担；2、房屋的交付，根据原合同交付日期推迟三个月，即2007年6月20日交房，甲方承诺如不能按期交付，按照原商品房买卖合同第八、九条规定承担违约责任，支付违约金；3、乙方向甲方承诺，在乙方向当地房地产管理部门确认上述房屋买卖合同没有被撤销，仍为有效合同后，同意继续履行原合同，并将甲方退还给乙方的3000000元购房款一次性支付给甲方；4、本协议是原房屋买卖合同的补充，具有同等法律效力，双方签章后生效。之后，原告于补充协议签订当日，将被告退还的3000000元购房款再次通过嘉兴市商业银行嘉北支行营业部及中信银行嘉兴秀洲支行又重新支付给被告，被告也于同日出具收据一份，收到原告购房款3000000元。但事后，被告仍然未按期履行交房义务，几经协商无果，原告遂向本院提起诉讼。另查明：1、原告请求的逾期违约金计算方式为，自2007年6月21日（交房日6月20日）起至2009年1月21日止共570天，按两份合同的总价款3000000元×每日万分之十计算＝每日3000元×570天＝1710000元。2、2009年4月16日，翔森典当公司向本院申请，主动要求参加本案诉讼。本院根据该公司申请，于5月8日依法通知其作为本案第三人参加诉讼。3、第三人翔森典当公司与被告金叶房产公司曾于2005年9月2日签订了抵押典当合同一份，约定由金叶房产公司将位于嘉善县天凝镇天洪公路南、兴贤路北的面积11764.2平方米的土地使用权作为当物抵押，向翔森典当公司办理典当借款，双方约定的借款最高额为7800000元。合同签订当日，翔森典当公司与金叶房产公司在本县国土资源管理部门办理了地号为109-8-0-36-2的土地使用权抵押登记手续，翔森典当公司便取得该土地使用权的他项权证，权证号为善他项（2005）第109-66号。2005年9月6日，翔森典当公司开具当票7份，金叶房产公司签收后即取得当金6500000元。之后，因金叶房产公司未按约定期限还款，翔森典当公司遂于2008年11月10向本院提起诉讼。案经审理，本院于同年12月19日依法判决金叶房产公司自判决生效之日起10日内偿还给翔森典当公司典当本金6500000元、支付费、息570267元及翔森典当公司为实现债权而支付的律师代理费46550元。判决生效后，因金叶房产公司未按判决书履行付款义务，翔森典当公司于2009年1月20日向本院申请执行，目前该案正在执行中。另外，从本院审理的涉及被告金叶房产公司的其他案件中了解，天凝镇农贸市场4号楼房屋下的地块已由被告抵押给第三人翔森典当公司。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。根据庭审中查明的事实，本案原、被告因商品房买卖先后签订了两份商品房买卖合同及一份补充协议，约定由被告将其所拥有的位于本县天凝镇凝溪东路69-79号及天凝镇农贸市场4号楼商业用房卖给原告，双方所实施的行为未违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。原、被告在合同签约后，原告依约支付了购房款，但被告却未能按期交房，由于不能交房的原因，后经协商双方同意解除商品房买卖合同，被告也因此退还了全部购房款。时隔数月，双方又重新签订了补充协议，一致同意撤回对商品房买卖合同的解除，并表示愿意继续履行原买卖合同中所约定的权利和义务，只是将交付日期推迟至2007年6月20日，同时原告将退还的3000000元购房款又重新支付给了被告。由此可见，双方在补充协议签订当日，原告及时付清了全部购房款，而被告收款后却仍然不能按期交房属违约，故对此引起纠纷，被告应承担相应的民事责任。至于第三人提及的位于嘉善县天凝镇天洪公路南、兴贤路北的109-8-0-36-2地号上的土地使用权已由被告抵押给第三人，认为其权利与原告的诉讼请求相冲突而主动申请参加诉讼。根据第三人提供的证据来看，翔森典当公司虽持有该地号土地使用权的他项权证，但该他项权证中载明的地块座落为天凝镇“天洪公路南、兴贤路北”，而本案原、被告签订的商品房买卖合同中的地块座落为天凝镇“凝溪东路69-79号”及天凝镇“农贸市场4号楼”。其中“农贸市场4号楼”包含在第三人所拥有的土地使用权的他项权证，其余的“凝溪东路69-79号”没有证据证明属于第三人抵押，但作为原告支付全部商品房的款项后，第三人享有抵押优先权不得对抗买受人的原告所应享有的所有权。对于原告提出的逾期违约金的请求，本院从公平角度，平衡当事人的利益考虑，予以适当调整。本案可以每日万分之二点一计算，即3000000元×0.00021×570天＝359100元。综上，原告的诉讼请求其合法合理部分，本院予以支持。第三人的陈述理由部分成立，本院予以采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告嘉善天凝金叶房产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告嘉兴市云中骏商贸有限公司交付合同约定的位于嘉善县天凝镇凝溪东路69-79号，建筑面积498.45平方米商品房及天凝镇农贸市场4号楼，建筑面积1683.01平方米商品房。二、被告应于本判决生效之日起一个月内支付给原告逾期交付违约金359100元。三、驳回原告对违约金超额部分的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44480元、保全费5000元，合计49480元（原告已预交），由原告承担14192元，被告承担35288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判长 范爱民审判员 王卫东审判员 洪 亮二〇〇九年六月二十五日书记员 倪引芳附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”