（2007）下民一初字第1354号

裁判日期: 2009-06-20

公开日期: 0001-01-01

案件名称

周永忠与章美娣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市下城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周永忠,章美娣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第十三条第一款，第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市下城区人民法院民事判决书（2007）下民一初字第1354号原告周永忠。委托代理人杨霖。被告章美娣。法定代理人汪太金。委托代理人李文莉。委托代理人李德成。原告周永忠为与被告章美娣房屋买卖合同纠纷一案，于2007年8月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年3月17日、2009年6月12日公开开庭进行了审理。原告周永忠及其委托代理人杨霖、被告章美娣法定代理人汪太金、委托代理人李文莉、李德成到庭参加��讼。本案现已审理终结。原告周永忠诉称，2007年1月8日，原、被告签订购房合同，约定：被告将杭州市下城区漾河公寓11-2-201室房屋（建筑面积81平方米）转让给原告，房屋单价为每平方米6000元，总价486000元，房屋单价一次性定死，不得变动；双方还约定，原告于2007年1月9日及被告交房时分两次支付300000元和136000元，并在房屋产权登记过户到原告名下后支付剩余的50000元，被告应在取得房产登记证后5日内将房屋产权证交给原告，最迟不得超过2007年6月30日，如超过则视为被告自动放弃50000元余款，并须无条件协助原告办理好所有的过户手续。合同签订后，原告依约于2007年1月9日及2007年1月19日分两次向被告支付了房款300000元和136000元，合计436000元，被告也于2007年1月9日向原告实际交付了杭州市下城区漾河公寓11-2-201室房屋，并一直居住至今。2007年4月4日，被告领取了��屋产权证。之后原告多次催促其交付相关证件，并协助办理产权过户手续，但被告一直置之不理，损害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求依法判令被告：1、继续履行原、被告双方于2007年1月8日签订的购房合同，将杭州市下城区漾河公寓11-2-201室房屋过户到原告名下；2、承担本案诉讼费用。案件审理中经鉴定，章美娣为无民事行为能力人，故原告变更并增加诉讼请求为：1、判令被告返还原告购房款436000元；2、判令被告赔偿原告装修款及房屋差价款共计355805元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、购房合同，欲证明原告向被告购买杭州市下城区漾河公寓11-2-201室房屋的事实及双方的相关约定。2、收条及往来款票据，欲证明原告依约向被告支付了436000元房款及被告用该款缴纳案涉房屋购房款的事实。3、房屋所有权证存根，欲证明被告已取得杭州市下城区漾河公寓11-2-201室房屋所有权的事实。4、证明，欲证明2007年1月9日至今原告一直入住于案涉房屋内，故房屋已实际交付。5、广发银行的转帐专用凭证，欲证明原告于2007年1月9日转给被告300000元，与收条相印证。6、装修设施鉴定报告，欲证明原告在接受房屋后，对房屋进行装修的事实。7、房屋现值鉴定报告，欲证明原告购买价与房屋现值的差额，原告主张损失补偿的依据。8、物业费、垃圾清运费票据，欲证明房屋是由原告装修使用的事实。被告章美娣辩称，一、原、被告双方存在的是民间借贷关系，并不是原告主张的买卖合同关系，我们已经提交了经过公证的借款合同，借款人为被告章美娣，出借人是原告周永忠，签订日期为2007年1月9日，是在本案房屋买卖合同之后，从时间上看这份借款合同已经取代了购房合同，而且这份借款合同是经过公证处公证的。二、对于借款合同所涉及的436000元，被告的法定监护人对此事并不清楚，哪怕被告实际收到了该款项，也是被告对借款的自由支配权利，不能证明原、被告之间的买卖合同关系，且现在法定监护人对此是不予认可的。三、对于原告提出的要求赔偿损失的问题。经了解，该房屋是被告自己装修的。即便是原告装修，原告在明知双方是民间借贷关系的情况下还对涉案房屋进行装修，这个损失应由原告自行承担。对于房价差额部分的损失也应由原告自行承担。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、公证书、借款合同1份，证明原、被告于2007年1月9日办理了借款公证手续，双方存在的是借贷关系，借款合同和公证书均在购房合同之后。2、鉴定书1份，欲证明被告系无民事行为能力人的事实。上述证据经双方当事人��审质证，本院作如下认证：原告提交的八份证据，被告对证据1的真实性无异议，合法性有异议，认为被告系无民事行为能力人，故该购房合同无效。证据2的真实性无异议，但因为被告系无民事行为能力人，对钱的去向说不清楚，故对收条有异议；对往来款票据无异议。对证据3的真实性无异议，但恰恰证明房屋的所有权是杭州市下城区多层农居建设管理中心，原告的诉请不具有可操作性。证据4有异议，原告是撬锁进去居住的，被告并不知情。对证据5的真实性无异议，关联性有异议，帐号是否系章美娣不能确定，且下面的字是谁书写也不能确定，被告方认为是原告所写。对证据6的真实性无异议，但对证明内容有异议，房屋是被告自己装修的。对证据7的真实性无异议，但该评估报告是2008年4月鉴定的，距今已有一年。对证据8的真实性无异议，对证明内容有异议，��能达到待证目的。本院对证据1的真实性予以确认，因被告经本院委托鉴定机构鉴定，确认为无民事行为能力人，故其与原告之间所签订的购房合同无法律效力，对该份证据的合法性不予确认。证据2中对往来票据的效力予以确认，收条虽系被告本人签字，但因被告系无民事行为能力人，故不能仅凭该收条来判断原告实际支付的房款金额，结合原告提交的往来款票据及证据5，本院确认被告收到的房款为420880.85元，与收条记载436000元尚差15118.15元，对该部分房款原告尚需提交相应证据补强，本案中不予确认。证据3的真实性予以确认，但该所有权证记载的所有权人为杭州市下城区多层农居建设管理中心而非被告，故对原告的证明内容不予确认。证据4的真实性与关性性均予以确认，被告称原告系撬锁进去，无证据佐证，故对其抗辩不予采信。证据5系银行经核对无误后所出��的转帐专用凭证，可以证明原告将300000元款转入被告帐户，故对其证据效力予以确认。证据6的真实性予以确认，被告称房屋系由其自己装修，但庭审中又陈述其从未进入过诉争房屋内，显然互相矛盾，故对其该抗辩本院不予采信，对该证据与本案的关联性亦予以确认。证据7的真实性予以确认，该评估报告的有效期至2009年12月21日止，故对其与本案的关联性亦予以确认。证据8的真实性予以确认，结合证据6的质证意见，对其关联性亦予以确认。被告提交的二份证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，本案涉及的是房屋买卖合同，因房屋当时三证未领出，办理公证手续较麻烦，为了证明原告曾支付过这笔钱，才签了这份借款合同。证据2原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议。在做鉴定时原告从未收到过相应的通知，该份证据中鉴定引��的有关材料是不客观的。鉴定书认定被告系无民事行为能力人有一定武断的成份，没有说明被告是间歇性的还是一直都是无民事行为能力人，原告认为被告在签订房屋买卖协议时是有民事行为能力的，即使被告精神有障碍，也是间歇性的，故申请法庭重新进行鉴定。本院认为原、被告在签订购房合同的第二日又签订了一份借款合同，借款金额与原告支付给被告的购房款相同，其中部分款项原告直接缴至杭州市下城区多层农居建设管理中心，之后原告入住到购房合同所涉的房屋内，从整个过程来看，双方履行的是购房合同而非借款合同。且从常理来判断，原、被告非亲非故，原告无理由将该笔数额较大的款项出借给被告，该借款至2008年1月8日已到归还期限，原告也未就该借款主张过权利。退一步讲即使双方存在借贷关系，也不能以此来否认原、被告之间的房屋买卖��系，故对被告的抗辩本院不予采信，对该份证据与本案的关联性不予确认。证据2系法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，该结论客观、科学，具有充分的证明力，对其关联性予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2007年1月8日，原、被告签订一份购房合同，约定：被告将杭州市下城区漾河公寓11幢2单元201室房屋转让给原告，房屋建筑面积81.44平方米，单价为每平方米6000元，总价486000元；原告于2007年1月9日支付给被告房款300000元，被告将房屋钥匙交给原告时，原告再付房款136000元，余款50000元在被告协助原告将房屋产权登记在原告名下后一次性支付，被告应在取得房产登记证后5日内将房屋产权证交给原告，最迟不得超过2007年6月30日，如超过一天则视为被告自动放弃50000元余款，并须无条件协助原告办理好所有的过户手续。合同签��后，原告于2007年1月9日通过广东发展银行转帐向被告支付了房款300000元，代被告向杭州市下城区多层农居建设管理中心缴纳了房款114481元，有线电视开通费及物业维修基金合计6399.85元，以上共计420880.85元，被告出具了二份合计436000元的收条。同日被告将杭州市下城区漾河公寓11幢2单元201室房屋交付给原告，原告装修后一直居住至今。2007年1月9日原、被告还另行签订一份借款合同，合同内容为：原告借给被告人民币436000元，借款利息为年息7.92%，借款期限从2007年1月9日至2008年1月8日。该借款合同由杭州市下城区公证处进行了公证。2007年4月2日，杭州市下城区多层农居建设管理中心取得了上述房屋的产权证。审理中，经原告申请，本院委托浙江经纬房地产评估公司对杭州市下城区漾河公寓11幢2单元201室房屋的室内装修价值及房屋现有价值进行评估，确认案涉房屋在评估时点的装修价值为39245元，房屋价值为752560元。另查明，被告章美娣系无民事行为能力人，章美娣与汪太金于2007年4月3日登记结婚。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十三条第一款的规定，无民事行为能力人不能亲自进行民事活动，其进行民事活动需要由法定代理人代理。本案中章美娣系无民事行为能力人，其作为出卖人与原告周永忠签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，因没有法定代理人为其代理该行为，该民事行为无效，故原、被告之间所签订的购房合同属无效合同。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，被告应返还原告购房款420880.85元，原告则应将案涉房屋归还给被告。原告称共向被告支付房款436000元，并提供了签有被告名字的收条，但其中只有420880.85元有其他支付凭证相印证。另有15118.15元，原告称系现金交付，本院结合鉴定书记载的被告能识人民币，但讲不清面值的认知状况，对该15118.15元房款不予确认。被告的法定监护人未尽到监护职责，应对引起合同无效的法律后果承担主要责任。据鉴定书的记载，被告自幼智力低下，精神发育迟滞并伴有行为障碍，故辨认能力有明显障碍，原告作为一完全民事行为能力人，在与被告签订购房合同和交付房款等一系列活动中，虽然无法判定被告为无民事行为能力人，但不可能对被告的智力异常毫无察觉，而原告仍与之签订了购房合同，对导致合同无效的后果，原告自身也有一定过错，对其受到的损失，应承担次要责任。案涉房屋价值从原、被告签订合同至今有了较大幅度增长，返还房屋对原告而言必然产生损失，原告已无法得到因房屋涨价而产生的收益，重新购买同类房屋则支出的费用必然增加。且原告已对房屋进行了装修，该装修费用因无法予以返还，也属于原告的实际损失，故对原告要求被告赔偿装修及房屋差价损失的请求，本院结合双方的过错责任酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《中华人民共和国民法通则》第十三第一款、第五十八第一款第（一）项、第二款、第六十一条第一款之规定，判决如下：一、被告章美娣向原告周永忠返还购房款420880.85元。二、被告章美娣赔偿原告周永忠房屋装修费31396元，房屋差价损失213248元。三、原告周永忠将房屋腾空返还给被告章美娣。四、上述款项均于本判决生效之日起二十日内履行完毕。五、驳回原告周永忠的其他诉讼请求。如果未按��判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10932元，由原告周永忠负担1744元，被告章美娣负担9188元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10932元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审　判　长　章幼戎审　判　员　叶东晓人民陪审员　陈国义二〇〇九年六月二十日书　记　员　楼一�� 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