（2009）汴民终字第492号
裁判日期: 2009-06-18
公开日期: 2015-10-20
案件名称
胡运涛与管建设买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
管建设,胡运涛
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）汴民终字第492号上诉人（一审被告）管建设。被上诉人（一审原告）胡运涛。胡运涛因与管建设买卖合同纠纷一案，于2007年10月9日诉至杞县人民法院，请求依法判令管建设履行买卖合同并协助胡运涛办理房屋所有权证书。该院于2009年2月12日作出（2008）杞民初字第1283号民事判决。管建设不服提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭对此案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原杞县印刷厂于2004年宣告破产，该厂在杞县中山大街北段路东有临街二层楼房数间，经开封市金杞拍卖行拍卖，管建设竞买到其中9间房屋，建筑面积为772.2平方米。2007年11月21日杞县房地产管理局为管建设颁发了第0029157号房屋所有权证。2004年12月24日，管建设与胡运涛口头协商，将竞买到的原印刷厂的门面房北1－2间两层卖给胡运涛，每间17万元，两间计款34万元，胡运涛当天交房款28万元，管建设将房屋交付给胡运涛。该房由原承租人刘世英继续承租，房租交给胡运涛。胡运涛于2005年7月5日付购房款2万元，2005年9月9日付2万元，2006年5月20日付1万元，下余1万元未付。2007年6月6日，管建设又与王华订立书面房屋买卖合同，该协议未约定房屋价格及付款方式等事项。杞县房地产管理局为王华办理了0028116号房屋所有权证，该证被杞县法院（2007）杞行初字第77号行政判决撤销；2007年12月29日，杞县房地产管理局又为王华颁发了0029178号房屋所有权证，该证又被杞县法院（2008）杞行初字第022号行政判决撤销。胡运涛与管建设买卖的房屋位于杞县城关镇中山街路东39号，为两层门面楼房，南北宽6.6米，东西长13.35米，现由赵玉民、刘世英夫妻租用卖文化用品。一审法院认为，双方订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，胡运涛要求管建设协助办理房屋所有权证过户手续系管建设应尽的合同义务，胡运涛的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。管建设辨称其卖给胡运涛房屋时没有取得该房屋的所有权证，系无效合同，而我国法律并没有规定未取得房屋所有权证的房屋买卖合同属无效合同，管建设现已取得该房屋的所有权，应视为有权处分，对管建设的辨称理由不予采信；管建设辨称其以书面形式通知胡运涛在合理期限内支付剩余房款，如不付其有权将房屋卖给他人，该辨称理由不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：管建设于判决生效后15日内履行与胡运涛的房屋买卖合同，并协助胡运涛办理位于杞县中山大街路东39号管建设所有的原杞县印刷厂门面楼北端1－2间两层楼房的产权过户手续。案件受理费100元、勘验费300元，由管建设承担。宣判后，管建设不服提出上诉称：1、双方订立的合同是口头合同，且具体协议内容和解除合同内容双方说法不一致，由于胡运涛未完全按照口头合同履行，双方已终止了口头买卖合同。按照我国《房地产管理法》第37条第6项、《城市房地产转让管理规定》第6条规定，该合同未经登记，也是无效合同；2、管建设取得该房的所有权后，以书面形式将该房转让给王华，并已办理了物权转移登记手续，一审判决继续履行与胡运涛的合同显然应予纠正；3、一审程序存在问题。因本案处理结果与王华有法律上的利害关系，故应追加王华为第三人参加诉讼。请求二审撤销一审判决，发回重审或改判驳回胡运涛的诉讼请求。胡运涛辩称：1、胡运涛于双方口头订立合同的当天即付款28万元，管建设遂将房屋交付给胡运涛使用。后胡运涛陆续付款5万元，下余的1万元待管建设为胡运涛办理完房屋登记过户手续后支付，没想到管建设利欲熏心，与王华恶意串通，将2005年1月就交付给胡运涛的房屋又于2007年卖给王华，显然其行为是违法的，不应得到支持；2、管建设拍得了该房屋所有权，双方的口头协议意思表示真实，依照《合同法》规定合法有效，应受法律保护；3、王华对本案中胡运涛取得的房屋没有任何权利，不具有主体资格，一审法院两次撤销王华的所谓房产证就是最有力的证明。请求驳回上诉，维持一审判决。二审经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时有效。本案胡运涛与管建设签订的合同虽然是口头合同，但确是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵照执行。胡运涛已经给付了绝大部分购房款，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，管建设不能再请求解除合同，而只能要求对方继续履行合同。如一方存在违约，另一方可以要求其承担相应的违约责任或赔偿损失。故管建设的该上诉理由不能成立，本院不予采信。管建设与王华签订购房合同，是管建设的个人行为，与胡运涛无关，也不影响其与胡运涛的购房合同的效力。王华不是本案的必要诉讼第三人，一审法院判决并无不当。管建设对于不能取得该房屋所有权的买受人，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由管建设承担。本判决为终审判决。审判长 李莎莎审判员 杨开兰审判员 孙玲玲二〇〇九年六月十八日书记员 方 坤 来自