（2009）浙嘉民终字第236号
裁判日期: 2009-06-16
公开日期: 2016-07-12
案件名称
吴维良与陈春来房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈春来,吴维良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙嘉民终字第236号上诉人（原审被告）：陈春来。委托代理人：王丽，浙江天程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴维良。委托代理人：唐雪林。上诉人陈春来为与被上诉人吴维良房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2008）善民一初字第2219号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年5月7日受理后,依法组成合议庭，于2009年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人陈春来及其委托代理人王丽，被上诉人吴维良及其委托代理人唐雪林，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2004年3月8日，双方当事人签订了房屋租赁协议一份，“甲方”为吴维良、“乙方”为陈春来。该协议约定：“因乙方要求，甲方同意将嘉善县干窑镇河东街叶家弄03-20-1地号内（原干窑服装三厂）除第5幢以南房屋外之产权房出租给乙方，出租期限五年，即自2004年3月8日起至2009年3月7日止。房屋租金:第一年72500元、第二年75000元、第三年80000元、第四年100000元、第五年120000元，协议生效之日先交半年房租，租赁期内每隔半年交纳一次，除第一次交费外，乙方应按规定交费期前十五天向甲方交纳房租，如超过规定交费时间一周起至十五天内，每超过一天加收滞纳金10%，十五天起每超过一天加收滞纳金20%，两个月后乙方仍未交纳房租，甲方有权终止租赁关系。”协议还对其他权利、义务等相关事项作了约定。协议订立后，吴维良除对2007年9月8日前及9月8日至2008年3月8日间陈春来已交纳的部分租金无异议外，表示自9月8日起至2008年3月8日止6个月应交租金50000元，而陈春来仅支付20000元，尚欠30000元；2008年3月8日起至2008年10月8日止7个月应交租金70000元分文未交。因陈春来承租的吴维良房屋是为了开办尤瑞卡公司所用，而尤瑞卡公司在双方当事人协议签订后不到10天即注册成立，其中陈春来系该公司的股东之一，但在经营了一年多后，截止2005年3月30日陈春来已退出尤瑞卡公司，因此自陈春来退股后的3月30日起已不再由陈春来支付，而以后的几笔租金则由项朝晖及尤瑞卡公司交纳房租。2007年7月13日、8月16日、9月3日，吴维良的妹妹吴丽珍先后立具了三份收条，其中7月13日和8月16日的两份收条内容相同，均载明：“今收到项朝晖缴来2006年9月至2007年3月干窑厂房房租15000元”；9月3日的收条载明：“今收到项朝晖缴来干窑厂房房租20000元（2006年9月至2007年3月10000元，2007年3月至2007年9月10000元）”。2008年1月14日，吴丽珍又立具了一份收条，载明：“今收到尤瑞卡时装有限公司房租费人民币30000元（2007年3月至9月）”。但由于陈春来在退出公司股份后，对原房屋租赁协议中约定的租金与吴维良及尤瑞卡公司未重新商定补充协议，致使双方当事人在如何交纳租金问题上产生分歧，陈春来称自己退股前并没有欠吴维良租金，退股后如欠付租金与本人无关；而吴维良则认为房屋租赁协议是与陈春来签订的，既便后来也曾向其他人收取租金，但这是陈春来委托他人代为支付的。原审法院另查明：1、庭审后，吴维良补充提交了两份房屋所有权证,分别为房权证善字第××号和00075516号,载明：房屋所有权人吴维良,房屋坐落地址为干窑镇河东街和干窑镇河东街叶家弄,丘(地)号03-20-1,产别私产,设计用途工业用房。该登记房屋与双方当事人签订的房屋租赁协议中所涉租赁房屋相符。2、尤瑞卡公司成立于2004年3月17日，由陈春来、潘玉观、项朝晖共同出资组建，其中陈春来、项朝晖各出资187500元，潘玉观出资125000元，注册资本50万元、实收资本50万元，住所：干窑镇叶新路398号，公司类型：自然人控股或私营性质企业控股，经营范围：生产销售服装、服装饰品、床上用品、针纺织品并销售服装及服装面辅料。3、根据嘉善县工商局提供的尤瑞卡公司工商登记情况反映，陈春来原为尤瑞卡公司董事长，系公司法定代表人；2005年3月3日，公司由原出资人陈春来、潘玉观、项朝晖三人变更为潘玉观和项朝晖二人出资，法定代表人也变更为潘玉观；之后，陈春来于同月30日退出该公司。4、吴维良在请求陈春来支付房屋租金的同时，还请求陈春来支付房租滞纳金及水、电费。现除了吴维良提供的四张自来水公司的收费票据（客户名称：嘉善尤瑞卡时装有限公司），金额593.40元外，未提供电费交纳凭据。2008年10月8日，吴维良以陈春来拖欠房屋租金未付为由，诉至原审法院，请求判令：1、陈春来一次性付清所欠2007年9月8日至2008年10月8日的房屋租金100000元，并按约支付滞纳金21000元，计121000元；2、双方当事人所签租赁合同于2008年10月8日终止，租赁房屋由吴维良予以收回，陈春来承诺的合同终止日期2008年8月至2008年10月8日租金应按日计付；3、陈春来交清所欠水、电费。原审法院审理期间，吴维良于2009年4月4日自愿放弃对滞纳金及水、电费的诉讼请求。陈春来在原审中答辩称，陈春来向吴维良租赁房屋的行为是代表尤瑞卡公司的行为，陈春来与吴维良不存在租赁关系。请求驳回吴维良的诉讼请求。原审法院审理认为，公民在民事活动中，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。根据庭审中查明的事实，本案陈春来因开办尤瑞卡公司需要，与吴维良签订了房屋租赁协议一份，该协议约定的内容未违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。至于涉案房屋的租金，现本案有据可证的，陈春来所承租的吴维良房屋，虽然是用于开办尤瑞卡公司所需与吴维良签订房屋租赁协议，但当时签订该协议时陈春来仅代表个人而非尤瑞卡公司。根据工商登记材料证实，尤瑞卡公司是在双方当事人房屋租赁协议签订后的同月17日由陈春来等三人共同出资成立，尽管陈春来称自己在退出公司股份后已与吴维良无任何关系，租金应由公司支付等，但这对于吴维良来说并不知情，因为本案中没有证据证明吴维良与尤瑞卡公司建立新的合同租赁关系。庭审中，虽然陈春来提供了由尤瑞卡公司出具的证明，证明陈春来在退出公司股份后已由公司与吴维良建立新的租赁关系，与陈春来则无任何关系，但这仅为公司单方证明，并不对吴维良产生效力。而相反如果是公司行为，那么作为陈春来应在退股后及时变更租赁关系，但因陈春来未能提供自己与吴维良已经终止了房屋租赁协议的相关证据，故其仍应承担交纳租金的义务。换言之，即使陈春来认为所支付的租金在自己退股后应由公司负责交纳而并非个人之行为，那么陈春来可另行主张权利。再者，陈春来在经营了一年多后退股，以后的房屋租金也确实由他人及尤瑞卡公司在支付，但作为吴维良在没有改变房屋租赁协议性质的前提下完全有理由相信是陈春来委托他人代为支付。因此，对引起本案纠纷，陈春来应承担相应的民事责任。而对于房屋租赁协议是否解除，因鉴于本案的实际情况，考虑陈春来早已退股不再继续履行，为此吴维良请求解除合同的理由正当。另外，对吴维良请求的房租滞纳金及水、电费，现吴维良自愿放弃，予以准许。吴维良的诉讼请求合法，应予支持。陈春来的抗辩意见于法无据，不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除吴维良与陈春来于2004年3月8日所签订的房屋租赁协议；二、陈春来欠吴维良房屋租金100000元，于本判决生效之日起10天内付清；如果陈春来未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2720元，由吴维良负担472元，陈春来负担2248元。判决宣告后，陈春来不服，向本院提出上诉称，涉案房屋的实际使用人是尤瑞卡公司，陈春来已于2005年3月30日退出尤瑞卡公司，之前的租金一直由该公司支付，2005年3月30日之后的租金也系该公司向吴维良支付，因此，本案租金应由尤瑞卡公司支付。追索租金的诉讼时效为一年，如按一审认定双方当事人未终止租赁合同，则自2005年3月30日起陈春来未支付过租金，吴维良主张权利也已过诉讼时效。请求撤销原判，改判驳回吴维良的诉讼请求。吴维良在二审中答辩称，尤瑞卡公司成立于陈春来租房数月后，合同系吴维良与陈春来所签，因此陈春来是承租人，不管谁支付租金，吴维良都认为是代表陈春来的。请求驳回上诉，维持原判决。双方当事人在二审中均未提供新的证据。经审理，原审法院认定2005年3月后吴维良收取的租金系陈春来支付有误，本院予以纠正，原审认定的其余事实本院均予以确认。本院另查明：吴维良承认已收部分租金有时是尤瑞卡公司会计或其他人员交来，有时由其妹妹吴丽珍去尤瑞卡公司收取。原审中，陈春来曾提交项朝晖2008年1月12日出具的“房租欠条”一份，载明“今嘉善尤瑞卡制衣有限公司欠房东吴维良厂房嘉善县干窑镇河东街叶家弄03-20-1地号房租（年租金捌万人民币）二○○七年三月捌号至二○○八年三月捌日，已付租金壹万，尚欠租金柒万元，系于2008年1月14日开具现金支票支付，款到帐各结清”。欠条内容中第一个“嘉善”，以及“制衣有限”、“欠”、“房租”、“系于2008年1月14日开具现金支票支付，款到帐各结清”等内容均系吴丽珍添加，二审中吴维良对吴丽珍该行为亦予以了确认。本院认为，双方当事人于2004年3月8日签订的房屋租赁协议，主体明确，内容详实。该协议之内容，未反映陈春来系代表尤瑞卡公司向吴维良租用房屋之事实，因债务可以由第三人代为履行，故根据尤瑞卡公司支付房租的事实，也不能当然推定尤瑞卡公司即为房屋承租人，故陈春来认为其与吴维良签订房屋租赁协议代表了尤瑞卡公司，没有依据。只能认为陈春来租用房屋的目的，是为开办尤瑞卡公司所需。尤瑞卡公司出具的“证明”中明确，陈春来退出尤瑞卡公司后，尤瑞卡公司与吴维良就该房屋已达成口头租赁协议。尤瑞卡公司股东项朝晖2008年1月12日出具的“房租欠条”中，也明确载明2007年3月8日至2008年3月8日的房租，系尤瑞卡公司所欠吴维良。对上述两份证据，虽然吴维良在原审中提出了异议，但是，鉴于吴维良认可吴丽珍的代理行为，二审中吴维良对吴丽珍在欠条上对内容进行修改的行为也予以了确认，并且该“房租欠条”由谁持有均不改变其内容的真实性和确定性，故该欠条涉及陈春来退出了尤瑞卡公司后租赁法律关系相对人的确定，与本案具有关联性，本院予以认定。尤瑞卡公司出具的证明，内容与“房租欠条”相印证，也应予以认定。根据陈春来与吴维良所签房屋租赁协议，2007年度的房租应为10万元，而欠条载明2007年3月8日至2008年3月8日的房租仅为8万元，两者明显不一致，因此，不能当然认为2007年3月8日至2008年3月8日的8万元房租与房屋租赁协议必然有关联。上述“房租欠条”与“证明”两份证据，结合2007年度房租差异之事实，足以证明2005年3月陈春来退出尤瑞卡公司之后，尤瑞卡公司与吴维良另行发生了房屋租赁关系，并另行约定了年租金之事实。据此，应推定陈春来主张的其与吴维良之间的租赁关系自2005年3月起已终止的事实成立。至于尤瑞卡公司支付房租的行为，应确定为2005年3月之前系替陈春来履行合同义务，2005年3月之后系为自己履行合同义务。综上，陈春来认为其系代表尤瑞卡公司与吴维良签订房屋租赁协议的上诉理由不能成立。但因该房屋协议自2005年3月后已终止履行，吴维良已将房屋另行出租给了尤瑞卡公司，故吴维良要求陈春来支付房租等诉讼请求不能成立。陈春来的上诉请求本院予以照准。鉴于本案系根据当事人在二审中的陈述导致对证据进行重新认定而作出的改判，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，不属原审裁判错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、撤销嘉善县人民法院（2008）善民一初字第2219号民事判决；二、驳回吴维良的诉讼请求。一审案件受理费2720元、二审案件受理费2300元，均由吴维良负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨迪虎审 判 员 黄 嵩代理审判员 谭 灿二〇〇九年六月十六日书 记 员 苏 轶 关注公众号“”