（2009）西民二终字第952号
裁判日期: 2009-06-16
公开日期: 2014-12-18
案件名称
霍亚峰与西安海佳房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
霍亚峰,西安海佳房地产有限公司,刘宏平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第六条，第五十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）西民二终字第952号上诉人（原审原告）霍亚峰。委托代理人李青山，北京市中关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安海佳房地产有限公司，住所地西安市高新区科技路48号创业广场B座1001室。法定代表人林鑫，公司总经理。委托代理人马骏驷，男，1984年6月6日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）刘宏平，系中天建设集团有限公司项目部经理。委托代理人权素清，陕西权诚律师事务所律师。上诉人霍亚峰因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第3128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原判认定，海佳云顶小区由西安海佳房地产有限公司开发（以下称西安海佳公司），在开发过程中，西安海佳公司与中天建设集团有限公司第五建设公司（以下称中天五公司）签订协议书，该协议书约定：西安海佳公司开发的海佳云顶项目由中天五公司承建，西安海佳公司愿以部分房屋折价抵给中天五公司，充抵相应工程欠款，折抵的房屋由中天五公司自行销售，但中天五公司与其指定的买受人签订商品房买卖合同时仍以西安海佳公司的名义与指定的买受人签订合同并备案，中天五公司对每一套房屋的买受人以书面形式对西安海佳公司进行确认，西安海佳公司根据中天五公司提供的该书面通知方能办理有关销售手续。本案讼争的20504号房屋在折抵房屋范围内。中天五公司出具证明，证明刘宏平拥有海佳云顶20504室销售款的优先受偿权。2006年8月1日，西安海佳公司基于与中天五公司的协议，西安海佳公司与霍亚峰签订了商品房买卖合同，该合同约定：西安海佳公司将海佳云顶20504号房销售给霍亚峰，总金额为470000元。同年8月2日，西安海佳公司为霍亚峰出具收款收据一份，注明收到房款470000元。2008年7月霍亚峰向西安市雁塔区人民法院起诉称，2006年8月1日，其与西安海佳公司签订商品房买卖合同，该合同约定：霍亚峰购买西安海佳公司开发的西安市高新区高新三路2号海佳云顶1幢2单元5层20504号房屋；全部房款为470000元；西安海佳公司应于2006年9月30日前将房屋交付原告使用；交付使用后90日内，西安海佳公司办理权属登记需要的由西安海佳公司提供的资料报产权登记机关备案；如因西安海佳公司责任，霍亚峰不能在规定期限内取得权属证书的，西安海佳公司按已付房价款的1%向霍亚峰支付违约金。合同签订后，其于2006年8月2日向西安海佳公司付清房款470000元，西安海佳公司亦开具了收款收据，但西安海佳公司未履行合同义务，其至今未取得房屋权属证书。现要求判令被告西安海佳公司将相关资料报登记机关备案，协助原告办理房屋产权登记手续，向原告出具正式发票，支付违约金4700元，并承担本案诉讼费。被告西安海佳公司辩称：双方讼争的商品房其已优先抵偿所欠的中天建设集团有限公司项目部经理刘宏平的工程款，其与霍亚峰签订合同、出具收款收据的行为系其与刘宏平之间的协议设定的义务，霍亚峰不是其售楼的直接业主。霍亚峰所主张的房屋系朱光军从刘宏平手中骗取，霍亚峰并未实际缴纳购房款。本案所涉商品房已被生效法律文书认定系赃物，不能成为买卖法律关系的标的物，该房屋应当返还给刘宏平，表示不同意霍亚峰的诉讼请求。第三人刘宏平述称，霍亚峰与西安海佳公司之间商品房买卖合同的标的物系犯罪分子从其处诈骗所得，该事实已被生效法律文书认定。故其对该房屋具有独立请求权，要求依法判令原、被告之间的商品房买卖合同无效，并应予返还。诉讼中，第三人刘宏平提交西安市雁塔区人民法院（2008）雁刑初字第152号刑事判决书及西安市中级人民法院（2008）西刑二终字第129号刑事裁定书作为证据，该两份法律文书认定：2006年7月，朱光军得知刘宏平处有海佳云顶的抵帐房屋，朱光军在无力购房的情况下，以丛林装饰公司法定代表人兼总经理的身份，购买房屋作为办公场所，承诺当年11月底付清房款，并缴纳了20000元定金骗取刘宏平的信任，后又告知自己的债权人即霍亚峰其已购买了该房屋，并与霍亚峰对转让事宜进行了协商。2006年8月，在办理购房手续时，朱光军谎称与原告合伙经营公司，要求刘宏平告知西安海佳公司与霍亚峰签订房屋买卖合同，并让刘宏平向西安海佳公司出具收到霍亚峰470000元购房款的收据，后朱光军用该房屋冲抵了其与霍亚峰之间的债务，又从霍亚峰处取得余款170000元挥霍。当刘宏平向朱光军索要房款时，朱光军避而不见。亦认为，朱光军在明知无履约能力的情况下，以购房作为办公用房为借口，采取先支付小额定金的方式，骗取他人享有优先受偿权的房屋用于冲抵个人债务，数额巨大，构成合同诈骗罪。原审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同所指向的标的物为第三人享有优先受偿权的房屋，该房屋经生效法律文书认定为犯罪分子从第三人处诈骗所得，第三人授权被告与原告签订房屋买卖合同的意思表示不真实，故第三人请求确认原被告之间的商品房买卖合同无效的诉讼请求应予支持。因原被告之间的商品房买卖合同系无效合同，不能导致物权的转移，故原告请求被告办理物权转移手续的诉讼请求不能成立。原审遂判决：一、原告霍亚峰与被告西安海佳房地产有限公司于2006年8月1日签订的商品房买卖合同无效。二、驳回原告霍亚峰的诉讼请求。案件受理费350元，由原告承担。宣判后，霍亚峰不服，向本院提起上诉称，一、其与西安海佳公司之间的《商品房买卖合同》是在双方当事人意思表示一致的基础上签订的，且并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，任何一方违反合同约定，不履行或者不适当履行合同义务都应当承担相应的违约责任。二、其已向西安海佳公司支付了全部47万元购房款，已经履行了付款义务。西安海佳公司亦向其出具了收款收据，证明西安海佳公司和刘宏平承认和接受这种履行行为。其不知西安海佳公司与刘宏平之间的关系，没有向刘宏平支付房款的义务，朱光军是否将购房款交给刘宏平或者西安海佳公司与其没有任何关系。西安海佳公司或者刘宏平没有实际收到购房款是他们自己的过错行为和疏忽大意所致，与其没有任何关系。西安海佳公司向其出具《收款收据》的行为足以表明该公司及刘宏平认可由朱光军代为收取和转交其支付的购房款，其有理由相信朱光军有代收和转交购房款的代理权，朱光军的行为构成表见代理。三、优先受偿权是一项法定权利，不是可以由民事主体通过自己的单方行为创设的权利。刘宏平只是对房屋的销售款享有优先受偿权，其与房屋没有任何法律上的关系，不能对该房屋主张权利，刘宏平不能以第三人的身份参加诉讼。且该案涉及的《商品房买卖合同》的当事人是霍亚峰与西安海佳公司，刘宏平对该房屋不享有所有权，其意思表示真实与否不能成为合同无效的理由，亦也无权授权西安海佳公司与他人签订商品房买卖合同。该《商品房买卖合同》不存在无效的情形，原审认定霍亚峰与西安海佳公司签订的《商品房买卖合同》是无效的属于适用法律错误。四、霍亚峰在购买该房屋时是善意的，符合善意取得制度，其合法权益应该得到保护。上诉要求二审撤销原判，支持其起诉请求。被上诉人西安海佳公司、刘宏平表示服从一审判决。经审理查明，原判认定的事实属实。上诉人霍亚峰对其上诉主张未提供新的证据。本院认为，西安海佳公司根据其与中天五公司之间的协议及刘宏平的授权与霍亚峰签订了《商品房买卖合同》并向霍亚峰出具收款收据，但霍亚峰并未向西安海佳公司或刘宏平支付47万元购房款的事实属实。《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第五十八条第一款第（三）项、第五十八条第二款之规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律拘束力。”根据上述规定及西安市雁塔区人民法院（2008）雁刑初字第152号刑事判决书、本院（2008）西刑二终字第129号刑事裁定书认定的，霍亚峰与犯罪分子朱光军之间系债权债务关系。2006年8月办理购买商品房时，罪犯朱光军谎称与霍亚峰合伙办公司，要求刘宏平告知西安海佳公司与霍亚峰签订《商品房买卖合同》，并由刘宏平给西安海佳公司出具收到霍亚峰47万元之购房款的收款收据后，罪犯朱光军将该商品房冲抵了其与霍亚峰之间的债务，又从霍亚峰处索取17万元等事实，原审法院以霍亚峰与西安海佳公司签订的《商品房买卖合同》所指的标的物为刘宏平享有优先受偿权的房屋，刘宏平授权西安海佳公司与霍亚峰签订《商品房买卖合同》的意思表示不真实，刘宏平作为有独立请求权的第三人要求确认霍亚峰与西安海佳公司签订的《商品房买卖合同》无效的理由成立。霍亚峰与西安海佳公司签订的《商品房买卖合同》无效，不能导致物权的转移。霍亚峰的起诉要求西安海佳公司为其办理房产过户手续等理由不能成立，原审判决霍亚峰与西安海佳公司2006年8月1日签订的《商品房买卖合同》无效及驳回霍亚峰的诉讼请求并无不当。故霍亚峰上诉要求二审法院撤销原判，支持起诉请求的理由不能成立，亦与事实不符，其上诉请求本院依法不予支持。故原判认定的事实清楚，适用法律得当，审判程序合法。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项，第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下；驳回上诉，维持原判。上诉费350元，由霍亚峰承担。本判决为终审判决。审判长 邢锐飞审判员 肖 勇审判员 路小红二００九年六月十六日书记员 刘 毅