（2009）湖安民初字第254号
裁判日期: 2009-06-16
公开日期: 2014-09-09
案件名称
秦根有、傅良忠等与童一文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦根有,傅良忠,李静,郭梦娇,童一文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2009）湖安民初字第254号原告：秦根有。原告：傅良忠。原告：李静。原告：郭梦娇。四原告委托代理人：黄立科。四原告委托代理人：程慧丰。被告：童一文。委托代理人：丁忠阳。委托代理人：邵飞。原告秦根有、原告傅良忠、原告李静、原告郭梦娇诉被告童一文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月23日立案受理，并依法由审判员马琴芳适用简易程序独任审判，于2009年4月16日公开开庭进行了审理。原告秦根有、原告傅良忠、原告李静、原告郭梦娇的委托代理人程慧丰，被告童一文的委托代理人丁忠阳、邵飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称，2004年6月24日，四原告将位于安吉县递铺镇云鸿西路街面房七间（其中二间四层、五间五层及产权内场地）租赁给游光德开办安吉迪欧咖啡店。双方签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定，每年租金总额为26.99万元，除第一年租金在协议签订之日付清外，以后每年度（当年8月1日至下一年7月30日）租金在当年5月1日前一次性付清，如逾期30天未付清，则原告可以无条件终止协议。2008年2月22日，游光德开办的安吉迪欧咖啡店注销，四原告与游光德签订的《房屋租赁协议》终止。2008年3月24日，被告童一文的安吉迪欧咖啡店开业，当时原、被告之间口头约定，按照四原告与游光德签订的《房屋租赁协议》租金标准和支付方式来交交付租金，原被告双方形成事实上的租赁关系。被告在2008年5月1日支付了10.5万元租金，按照原先双方约定的租金标准计算，原告的房屋仅供被告使用142天，即从2008年8月1日起至2008年12月20日止。从2008年12月21日起，被告已无权使用原告的房屋，但被告仍然占用原告的房屋开办咖啡店。2009年2月9日，原告正式通知被告解除双方口头合同并要求其交还房屋，但被告拒不理会。故原告诉请判令确认原告解除合同有效；并判令被告将递铺镇云鸿西路街面房7间腾空返还原告；判令被告支付超期租金（按被告超期使用房屋的租金计算从2008年12月21日起至2009年3月21日止，房租66555元，3月22日起至实际交付之日止，按每天739.50元计算）；本案诉讼费由被告承担。被告童一文辩称，原告解除合同的要求是非法的要求，依法应当驳回。原告解除合同的理由与事实不符，原告以被告拖欠租金为由解除合同，事实上，原告已经收到被告27.5万元的租金。本案的纠纷事实存在两种法律关系，四原告也承认房屋租赁合同是由四原告与游光德签订，该合同所有的内容不是如四原告陈述的游光德的店注销，合同即终止。该协议没有终止而是依法转让给被告，原告承认2008年3月24日之后，在四原告与游光德的合同基础上，按原来的租金金额和支付方式来缴租金，游光德在经营期限中，使用权属于游光德。转让只要经过四原告的许可就可以，而且转让行为四原告是知情的。原合同的条款适用被告，合同期限到2011年8月1日。根据原合同约定，该合同的租金支付方式，是每年5月份支付当年8月到次年8月的租金。被告在2008年3月24日正式营业，但是被告转租该房屋的时候，游光德明确被告的租金是从2008年8月1日起计算，之前的所有债权债务由其个人处理。与原告陈述的2008年8月1日起计算房屋是吻合的。事实该期限也是经过四原告、被告、游光德三方协商解决的。被告将举证被告交付的租金是27.5万元，已经超额履行了合同义务。合同的第二次期限未到期，被告使用原告房屋合法合理。综上，请求驳回原告的诉请。原告为证明自己的主张向本院举证如下：证据一，房产证8份16页，用以证明地铺字某号、25××53号房产证登记的房屋位于递铺镇，所有权人为原告秦根有；地铺字某号、25××47号房产证登记的房屋位于递铺镇，所有权人为原告傅良忠；地铺字第某号、25××60号房产证登记的房屋位于递铺镇，所有权人为原告郭梦娇；地铺字某号、25××45号房产证登记的房屋位于递铺镇，所有权人为原告李静。即被告营业的安吉迪欧咖啡店所在的递铺镇，被告质证对其真实性、合法性、关联性无异议。证据二、原告秦根有、原告傅良忠与游光德签订的租赁协议1份，用以证明四原告所有房屋由原告秦根有、傅良忠出面出租给游光德。租赁期限为7年，租金是为每年26.99万元，支付方式从第二年起在每年的5月1日前一次性支付。原告与被告口头约定的支付方式都是按照此协议进行的。协议中的裘双泉是租赁时参与，实际上上述房屋均租赁给游光德的事实。被告质证对其真实性、合法性无异议。但对其关联性有异议，实际上四原告与游光德在签订租赁协议之后又签订了一份协议，因此该协议与本案无关。证据三，工商登记1份，用以证明游光德的安吉迪欧咖啡店于2008年2月22日登记注销的事实。证据四，企业设立登记申请书1份；证据五，企业登记卡1份；用以证明被告的安吉迪欧咖啡店申请重新设立，而不是由游光德转让；被告的安吉迪欧咖啡店店址与游光德的安吉迪欧咖啡店店址一致，即被告是租赁四原告的房屋进行营业的事实。被告质证对其真实性、合法性无异议。但对其关联性和证明对象有异议。被告认为原告陈述的该两企业的注销和设立的行为不是转让的行为，个体工商户不存在转让的问题。原告以游光德店的注销认定租赁合同终止没有依据。证据六，收回房屋的函1份；证据七，邮寄存根1份；用以证明四原告已向被告发函通知其解除租赁合同，且事实合同解除合法有效的事实。被告质证对证据六、七的真实性、合法性、关联性无异议。但被告不存在拖欠房租的事实，不同意解除合同，且函的内容与事实不符。被告为证明自己的反驳主张，向本院举证如下：证据一，原告秦根有、原告傅良忠与游光德签订的房屋协议1份，用以证明本案的房屋已经由游光德转租给被告，明确了租金自2008年8月1日起计算，之前的债权债务由游光德个人处理；四原告与被告存在书面的租赁关系，租赁期限自2008年8月1日起至2011年8月1日止；租金于每年5月1日前一次性支付，租金为26.99万元；根据租赁协议第7条约定，游光德在房屋租赁期限内房屋使用权依法归游光德。四原告质证认为，上述合同第2页添加的内容“经甲方同意，本合同不变条件下转租于童一文，租期自2008年8月1日开始计，此前相关债权债务由本人承担与童一文无涉。游光德2008年3月1日”没有经过四原告同意。按照原告秦根有、原告傅良忠与游光德签订的协议第7约定经营转让权归游光德，游光德的店与被告的店是完全两个独立的实体，他们之间不存在经营权的转让。因此，添加的内容无效。证据二，收条2份，用以证明收条上的“童家国”就是被告童一文，四原告已收取了被告27.5万元租金，2007年被告没有使用原告的房屋，不存在被告支付租金的问题，四原告同意从2008年8月1日起计算租金，即被告已经超额支付租金的事实。四原告质证对其真实性、合法性、关联性无异议。但第一份收条上已经明确注明是2007年-2008年5月1日期间的房屋租金17万元，是被告替游光德代付上一租赁期租金。第二份是2008年8月1日到2009年8月1日期间内的部分租金10.5万元。本院认证认为，四原告所举证据经被告质证对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被告所举证据一，经四原告质证，对添加内容提出异议，且该添加内容没有原告方的签字确认，本院对该添加内容的关联性不予确认；证据二，经四原告质证对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。综上，本院认定本案事实如下：2004年6月24日，原告秦根有、原告傅良忠出面与游光德签订了一份租房协议，协议约定，四原告将位于安吉县递铺镇云鸿西路街面房七间（其中二间四层、五间五层及产权内场地）租赁给游光德作为营业用房，租赁期限自2004年8月1日起至2010年8月1日止，每年租金为26．99万元，除第一年租金在协议签订之日付清外，从第二年开始，房租在每年5月1日前一次性付清，如逾期30天未交纳房租，则四原告有权终止本协议；第七条约定，游光德租房期限的经营转让权归游光德所有，但转让时须先通知四原告。2008年2月22日，游光德经营的安吉迪欧咖啡店注销。2008年3月24日，被告童一文申请成立安吉迪欧咖啡店，店址仍在上述租赁房屋内。四原告在诉状上自认原、被告之间有口头约定，按照原告与游光德签订的租房协议约定的租金标准和支付方式来交付租金。2008年3月10日，原告秦根有收到被告童一文17万元，出具的收条内容为“今收到迪欧咖啡店童家国2007年-2008年5月1日房租金壹拾柒万元正（￥170000元）具收人秦根有”。2008年5月5日，原告秦根有收到被告童一文10.5万元，出具的收条内容为“今收到迪欧咖啡店房租金（2008年8月1日-2009年8月1日）房租金壹拾万零伍仟元正（￥105000元）具收人秦根有”。2009年2月9日，原告秦根有邮寄函件给被告童一文，内容为“童一文：我们是安吉迪欧咖啡店店面用房的房屋产权所有人，你在2008年5月1日支付了10．5万元房租，按照原先你与我们口头约定的租金标准（即游光德开办安吉迪欧咖啡店时与我们签订《租房协议》约定租金标准）计算，我们的房屋仅供你使用142天，即从2008年8月1日起至2008年12月20日止。从2008年12月21日起，你已无权使用我们的房屋开办咖啡店，我们将收回房屋。现我们通知你，在收函后五日内将房屋腾空归还我们，同时要求你将超期使用房屋的租金（从2008年12月21日起至实际腾空之日）支付给我们。特此函告秦根有傅良忠李立明郭安民”。“李立明、郭安民”分别受原告李静、原告郭梦娇委托。本院认为，本案的争议焦点如下：四原告与被告童一文的事实租赁关系自何时开始？被告于2008年3月10日支付的租金17万元属哪个阶段的房租？四原告与被告的事实租赁合同有否解除？据四原告与游光德签订的租房协议第七条约定及四原告在诉状上自认的与被告童一文形成的事实租赁关系，被告童一文的工商登记资料记录其安吉迪欧咖啡店于2008年3月24日登记设立，店址即为四原告所有的房屋，本院认定四原告与被告童一文的事实租赁关系自2008年3月24日开始。四原告与被告对原告秦根有、原告傅良忠与游光德签订的租房协议条款适用于双方在事实租赁期间的权利义务的陈述一致。被告童一文于2008年3月10日交付给原告秦根有的租金17万元，收条注明为“2007年-2008年5月1日房租金”，由于被告事实租赁关系起始于2008年3月24日，即使于2008年3月10日交付的是2008年3月24日之后租赁期的房租，但收条注明的内容不可能是“2007年-2008年5月1日房租金”，退一步讲，如系原告秦根有书写笔误，但被告收到收条后未在合理期限内提出异议。被告又抗辩，被告转租该房屋时，游光德明确被告的租金是从2008年8月1日起计算，之前的所有债权债务由其个人处理，并提供四原告与游光德的租赁合同尾部有游光德签名的添加内容佐证，但被告不能证明该添加内容经四原告同意，只能证明游光德个人对被告的承诺。由于原告秦根有、原告傅良忠与游光德签订的租房协议条款适用于双方，被告则应在2008年5月1日支付租金，而被告却在事实租赁关系发生前的2008年3月10日支付下一租赁期的租金，该支付行为有悖于常理。既然，被告不能对该收条中的“2007年-2008年5月1日房租金”的内容提供足以推翻的证据，本院认为原告主张上述17万房租系被告代游光德支付上一租赁期租金的理由更具有真实性。即，被告于2008年3月10日支付的17万元属游光德租赁期间的租金。按原告秦根有、原告傅良忠与游光德签订的租房协议的约定，被告应在事实租赁四原告房屋之后的2008年5月1日支付自2008年8月1日起至2009年8月1日止的房租26.99万元。但被告仅支付了10.5万元，按上述协议约定，“逾期30天未交纳房租，则甲方有权终止本协议”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，四原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”现四原告已通知被告，四原告解除合同的行为具有法律效力。故原告要求确认原告解除合同有效，判令被告将递铺镇云鸿西路街面房7间腾空返还四原告的诉请合理，本院予以支持。被告于2008年5月5日交付给原告秦根有的租金10．5万元，收条注明的租赁期限自2008年8月1日起至2009年8月1日止，按上述租赁协议约定，该租赁期限的租金为26.99万元，由于被告未足额支付房租，基于四原告已按约通知解除原租赁合同，被告应按实际使用期支付房租。故原告要求被告按每天739.50元计算支付尚欠租金的诉请合理，本院予以支持；自2008年8月1日起至2009年6月1日止的租金为221836元，扣除已支付的10.5万元，尚欠116836元，之后租金按上述标准计算至实际腾空租赁房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：一、原告秦根有、原告傅良忠、原告李静、原告郭梦娇与被告童一文的租赁关系解除，被告童一文于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋。二、被告童一文于本判决生效之日起十日内支付原告秦根有、原告傅良忠、原告李静、原告郭梦娇租金116836元（自2009年6月2日起按每天739.50元计算至实际腾空租赁房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1320元（已减半），由被告童一文负担。上述费用四原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内交付给四原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 马琴芳二〇〇九年六月十六日书记员 于 赟 微信公众号“”