（2009）浙温民终字第405号

裁判日期: 2009-05-22

公开日期: 2014-05-08

案件名称

叶爱莲与王顺法房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶爱莲,王顺法

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2009）浙温民终字第405号上诉人（原审原告）：叶爱莲。被上诉人（原审被告）：王顺法。上诉人叶爱莲为与被上诉人王顺法房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2008）温龙民初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：温州市中级人民法院委托温州市拍卖行有限公司拍卖邵洪进坐落于温州市龙湾区瑶溪镇河滨村的房屋（已批准使用土地面积105.53平方米，违章建筑面积419.35平方米，无房产证）。2003年7月4日，原告叶爱莲以105000元价格竞得。2003年9月22日，温州市中级人民法院作出（2001）温法执字第430号民事裁定书，裁定：“一、原属邵洪进所有的坐落于温州市龙湾区瑶溪镇河滨村房屋（地号：04-0803041），土地使用面积105.53平方米，归叶爱莲所有；违章建筑面积约419.35平方米，由叶爱莲自行接受行政主管部门依照有关行政法规处理；二、买受人叶爱莲持本裁定书及本院的协助执行通知书到有关部门办理产权证照转移手续，费用自理。”2004年9月8日，经中介人王强介绍，原告叶爱莲（甲方）与被告王顺法（乙方）签订房屋买卖协议书一份，约定：“甲方将坐落于温州市龙湾区瑶溪镇河滨村房屋（地号：04-0803041、建筑面积419.35平方米）自愿出卖给乙方为业，总房价138000元；乙方办理产权过户手续，甲方应主动无偿配合，有关过户税费由乙方支付；乙方于2004年9月8日付甲方定金10000元，其余房款于2004年9月15日前全部付清；甲方在付款前将房内物件腾空，随同房屋卖尽契及一切房屋证件交乙方收管等。”协议签订后，被告支付原告购房款135000元，扣押金3000元，待手续办理完毕付清。2004年9月9日，原告向中介人王强出具委托书一份，委托王强办理并领取通过拍卖所得房屋的房产权证、土地使用权证及契证，该委托书经公证处公证。2004年9月12日至2008年9月12日期间，原告陆续向中介人王强出具委托书五份，委托王强为全权代理人，办理上述房屋的房产权证、土地使用权证及契证的转让手续。2008年4月21日，诉争的房屋取得集体土地使用证，土地使用权人登记在原告名下（已由原告领取），地类（用途）为住宅用地，使用权类型为批准拨用宅基地。诉争房屋至今尚未办理所有权证。2008年5月，原告向该院起诉要求确认原、被告间房屋买卖合同无效，退还房款。2008年7月11日，该院审理后认为原、被告签订的房屋买卖合同不存在无效情形而作出（2008）温龙民初字第994号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服，提起上诉。二审法院审理后作出（2008）温民四终字第1036号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为即使按照一、二审判决合同有效，也无法履行，属《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的法律上或者事实上不能履行，根本不能达到合同的目的，即使合同有效其存在也无意义，应当予以解除。遂于2008年11月13日向龙湾区人民法院提起本案诉讼，请求判令：解除原、被告间的房屋买卖合同。庭审中，原告补充陈述：双方约定五年内办理过户手续，若办不了，房屋归还原告，本钱还给被告，利息算1分。被告王顺法辩称：原告要求被告买房屋当时说房屋可以过户，被告才买过来，被告当时拿出的钱的价值与现在的价值没法比，因此，原告要求解除合同，被告不同意。原审法院审理认为：原、被告均系具有完全民事行为能力的公民，双方以书面形式订立房屋买卖协议，意思表示真实，且未违反法律法规的强制性、禁止性规定，应属有效，并经法院生效判决确认，该协议对双方均有约束力。本案原告以不能办理权属转让为由，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）规定请求解除合同，该条文规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”本条是对非金钱债务的实际履行责任的规定，非违约方有权要求违约方继续履行合同，第（一）项是要求履行的例外情形，即存在法律上或者事实上的履行不能，违约方不能继续履行合同，非违约方不能请求违约方继续履行。本案被告既不存在不履行非金钱债务，也没有违约行为，原告以该法条主张解除合同，理由不当。根据我国法律的规定，合同解除有约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了合同的约定解除，当事人经协商同意，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告主张双方约定五年内办理过户手续，若办不了，房屋归还原告，本钱还给被告，利息算1分，原告对此没有提供证据证明，不予采信。本案双方在协议中未约定解除合同的条件，被告也不同意解除合同，原告要求解除合同，不符合合同约定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案既不存在因不可抗力致使不能实现合同目的，也不存在被告不履行或迟延履行合同约定义务而致不能实现合同目的，原告要求解除合同，也不符合合同法定解除情形，因此，原告诉请解除原、被告签订的房屋买卖协议，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告叶爱莲的诉讼请求。本案受理费40元，由原告叶爱莲负担。上诉人叶爱莲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同自始违反法律规定。根据合同法第五十二条第（五）项的规定，应当认定合同无效。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，而本案的房屋土地性质就是集体所有的土地。房地产管理法第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，而本案的房屋是属于违章建筑，有可能根本领不到上诉人名下的所有权证书。建设部第16号文件《房屋登记办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”，而本案的受让方王顺法不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，依照上述法律规定，被上诉人无法办理过户手续。故本案合同既违法，又不能达到双方当事人的合同目的，根据合同法的相关规定属于无效的合同。但法院判决认定有效，上诉人无奈只能提出解除合同之诉。根据上述法律规定，结合实际情况，上诉人认为本案完全符合法定的解除条件，法院应当判决解除合同。而原审法院认定双方签订的合同不符合法定的解除条件，属严重错误，而且如此判决致使双方的矛盾根本无法化解。请求二审法院根据本案的实际情况维护上诉人的合法权益，撤销原判，直接改判解除双方的房屋买卖合同。被上诉人王顺法答辩称：上诉人要求被上诉人买房子的时候说房屋可以过户，中介人说房子以后可以去公证，手续都给办好，被上诉人才买受的。请求法院公正判决。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人叶爱莲与被上诉人王顺法签订的房屋买卖合同，已经发生法律效力的本院（2008）温民四终字第1036号民事判决确认为合法有效，上诉人叶爱莲在本案中又认为合同无效的主张，本院不予采纳。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同生效后，没有履行或履行完毕前，当事人协商一致，可以解除合同；在具备法律规定的解除条件时，当事人亦可单方解除合同。本案中，双方当事人在合同中并未约定解除合同的条件。上诉人叶爱莲主张双方约定如五年内不能办理过户手续，则房屋归还上诉人，上诉人将购房款返还被上诉人并计算1分利息，被上诉人王顺法对此不予认可，上诉人亦未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。而且，在本案审理过程中，被上诉人明确表示不同意解除合同。因此，本案不适用约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，法定解除合同的条件有：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。而本案中，被上诉人王顺法已经履行了及时支付购房款的主要合同义务，不存在不履行、迟延履行债务或者其他违约行为；上诉人叶爱莲则依约收取了被上诉人支付的购房款，其所称不能实现合同目的与事实不符。因此，上诉人叶爱莲不得行使法定解除权。上诉人请求解除合同的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人叶爱莲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　戴　真审　判　员　　郑明岳代理审判员　　李晓光二〇〇九年五月二十二日代书　记员　　曾　慧关注微信公众号“”